[摘要] 2012年，福州楼市经过第一季度的沉寂，5、6月份的短暂爆发，7月份的持续上涨，来到了下半年，下半年榕楼市走势如何成为社会各界异常关注的一个问题。 2012年，楼市的主体是谁？答案无疑是刚需置业者。在近期的福州楼市，一些以刚需为主的盘，备受宠爱。这个观点，已经成为众多开发商的共识。
中国社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告认为，上半年市场走势偏离调控目标，建议取消首套房贷利率优惠。经济之声评论：兑现“楼市调控目标责任制”势在必行。中国社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组昨天（23日）发布《中国住房发展报告》（以下简称“报告”）认为，今年上半年房地产调控市场总体仍然处在调控和预测的调控目标区间，但近期呈现回暖的、偏离“软着陆”目标的趋势。报告认为，“上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，楼市出现的反弹给下半年的调控增加了难度”。
针对这个情况，报告就下半年房地产市场调控给出一系列建议，包括：取消首套房贷利率优惠、二套房贷款利率上浮20%、在开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度、建立牵制地价过度上涨的长效机制，另外，还要在行政制度上完善调控部门和协调机制，落实调控目标责任制。
对此，中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任、“住房问题研究”课题组副组长倪鹏飞发表了自己的评论。
中科院：报告为什么给出取消首套房贷利率优惠的建议？
倪鹏飞：这次的政策确实有一些颠覆性，国际上有关这个问题的权威研究认为，在刚需人群或者是中高收入人群的政策优惠或者刺激，对实际需求产生不了大的影响，而且容易扰乱市场。所以，我坚持这个观点恰恰是支持市场化的一个重要选择，这是个原因。
第二个原因，关于政策优惠，从公共政策的角度来看，落实到房地产领域应该是以收入来划界的，也就是说，中低收入家庭在购房遇到困难的时候，需要政府来给予适当的支持。而不是以你是否是套房来作为政策支持的重点。如果套房买别墅，那我支持你吗？
第三是媒体可能有一些误读，事实上在利息下调之前，当时是0.7倍的基准利率，现在基准下调了，我们提出要恢复到1:1的水平上，就是说宏观调控利率总体上是下调，但是关于住房刺激问题，它的利率不要下调，保持原来那个优惠水平就可以了。
目前，市场回暖偏离了调控目标，未来怎样扭转局面？
倪鹏飞：我们提出了很多措施，其中有两个很重要：一是要坚持限购政策不动摇，强调宏观调控从严的政策不动摇；二是从源头入手，这次利息的改变就是采取“一刀切”的做法，没有把住房隔离开来。
很多部门都多次表态说不会放松楼市调控，但是“稳增长”的压力又太大，地方政府压力很大。他们要落实和完善行政调控的一些措施，在今年或者从现在开始，首先要确定再次限期让各地把调控的目标确定下来，报上来，然后落实责任。另外，还要进行监督检查，公布落实的结果，然后要给予惩罚或者奖励的措施。
金融方面要加快物业税改革试点，因为这不仅影响当前的预期，而且直接关系着未来的房地产市场调控和健康发展。我有一个建议，就是要把物业税改革的试点和限购结合起来，哪个城市愿意做，那么哪个城市就可以考虑解除限购，用物业税来抵消限购，因为他俩起的作用是一样的。
张丽霞：市场总体保持平稳
我认为，2012楼市下半年将会呈现成交比较平稳，房价小幅反弹的态势。目前市场的小幅回暖主要跟原来被抑制掉的刚性需求和改善性需求有关。
不过大的宏观政策并未出现明显的松动，银行信贷政策的松动也主要是满足首套房的需求，限购政策依然有效。因此在这种背景下，楼市成交应该会保持比较平稳的态势。
至于眼下市场传闻房价即将上涨，我认为房价反弹的幅度有限，会呈现小幅变化的态势。
此外，我还觉得，下半年各路房地产企业将会出现推盘力度加大的局面，不过房地产调高销售目标的可能性不大，如果调高销售目标也应在10%以内。
现在多数房地产企业还是趁眼下的好时机，促进楼市成交，补一下今年一、二季度留下的欠账。
赵云强：新盘项目可能涨价
今年上半年，一线城市房企又开始出手拿地，土地市场的复活，再加之银行信贷政策的松动，都显示房地产市场将会转暖。
5、6月份成交量的反弹也说明，消费者的购房需求是有的，只不过被短暂压抑了。因此总体判断，楼市成交将会逐步上升。
楼市成交逐步上升的另一个原因在于，下半年各个房地产企业都会借势推出新的产品，楼市供应量会增大。尽管个人感觉同比涨幅依然不如去年，但是情况会比上半年好很多。另外房价最有可能上涨的就是新面市的楼盘，及品质过硬、大体量的楼盘项目。而一些小体量项目和尾盘项目房价上涨可能性不大。
老杜：房价不会报复性反弹
现在宏观经济形势并不好，下半年保证经济增长的压力比较大，这种宏观经济背景有利于房地产市场的发展，房地产市场有转机的机会。
不过出现楼市报复性增长，房价报复性反弹的可能性不大，现在支撑市场交易放大的需求还是刚性需求，刚性需求其实背后的资金支持并不大，从市场情况来看，能不能调动改善性需求，才是房地产市场迎来真正转机的关键。
估计今年房地产市场的成交量依然会保持在400万平方米的水平。不过房价变化可能不大，因为石家庄市民对房价变化太敏感。
另外我觉得房地产企业如果想在这种环境中生存得更好，就必须迎合改善性需求的需要，做差异化和有品质的楼盘，改善性购房需求其实比较在乎住宅产品本身的特色和品质。
乔蕾：刚需市场有望走强
依据目前石家庄市场情况与棕榈湾销售情况，楼市目前观望两年的刚需客群已经开始入市。虽然目前政府调控政策力度保持不变，但下半年楼市应该比较乐观，刚需产品应该在下半年表现出量价齐升的局面。
应该说，从5月份开始的成交数量反弹，跟压抑了两年的消费需求集中释放有关系。支撑这一轮成交量放大的主要是刚性需求客户。现在北上广深一线城市的成交反弹明显，例如北京市场的二手房，一天房价就能涨一二十万。消费者抄底的心态还是比较明显的。
在目前市场情况下，房地产企业应该提供适应客户需求的产品，例如满足刚需客户需求的紧凑户型，以及针对改善性需求的宜居房产。棕榈湾下半年将继续针对“刚性需求”，不断推出高性价比的产品及优惠活动，以满足多样化的购买与居住需求。
凌家彦：商业地产将迎利好
从近期的情况来看，下半年石家庄楼市将趋向活跃，整体上要好于去年同期。从政策层面来看，各地的微调风声不断，银行信贷政策也在松动，这显示楼市政策已经触底，未来只会向好的方面发展。此外，被政策抑制的需求也在寻求释放。
另外，开发商对于当前的形势，多数比较谨慎，不会推动房价过快上涨，从而丧失楼市去库存的好机会。上述因素也就决定了下半年房地产市场的形势要好于上半年。
楼市整体环境的回暖也会有利于石家庄商业地产的发展。尽管此前商业地产并未限购，但是部分投资者还是受到整体环境的影响，而选择观望。估计下半年这些选择观望的投资者可能会重新进场，商业地产发展也将迎来利好。
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