[摘要] 2012年，福州楼市经过第一季度的沉寂，5、6月份的短暂爆发，7月份的持续上涨，来到了下半年，下半年榕楼市走势如何成为社会各界异常关注的一个问题。 2012年，楼市的主体是谁？答案无疑是刚需置业者。在近期的福州楼市，一些以刚需为主的盘，备受宠爱。这个观点，已经成为众多开发商的共识。
2012年，福州楼市经过季度的沉寂，5、6月份的短暂爆发，7月份的持续上涨，来到了下半年，下半年榕楼市走势如何成为社会各界异常关注的一个问题。 2012年，楼市的主体是谁？答案无疑是刚需置业者。在近期的福州楼市，一些以刚需为主的盘，备受宠爱。这个观点，已经成为众多开发商的共识。
市场回暖 房价博弈刚需市场
记者观察到，目前楼市，一些针对刚需的营销策略应市而推，三低房、婚房等吸引首次置业者的宣传语纷纷亮相，这些以刚需为主的新房源取得良好的销售业绩。业内人士指出，经过宏观调控的“洗礼”，不少改善型需求者开始出动，外地购房者被拒，2012留在楼市最活跃的，大部分还是刚性置业者。面对此，开发商必须调整营销策略，如何满足刚需客群，才是最主要的课题。
福建省统计局公布的今年上半年经济主要统计指标显示，今年上半年，福建房地产开发投资超1300多亿元人民币，比上年同期增长26.1%；商品房销售面积逾1200多万平方米，降幅逐渐收窄，特别是6月商品房销售面积和销售额出现大幅度增加。
福建楼市的“回暖”迹象明显。中国房地产指数研究院7月公布的数据也对此作了注解：6月100个城市(新建)住宅均价结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中，45个城市环比上涨，涨幅均超过1%；涨幅居前十位的城市，厦门、福州占据其二。此次百城中，福建两地市涨幅进前十，着实令业界有些吃惊。如果说楼市成交量继续上扬算是“红五月”的合理延续，那么，6月房价出现上涨则确实出乎不少人的预料。
福州大学房地产研究所所长王阿忠接受记者采访时认为，最近一段时间，开发商推盘数量较多、优惠较大，一系列的市场因素促成了近期成交量的上升。业界普遍认为，2012年3月楼市开始出现“小阳春”，5月成交业绩飘红，6月楼市也被业界传为“红五月”余温蔓延。厦门、福州两地市房价涨幅进前十等现象，从一个侧面反映出在调控中徘徊已久的福建楼市出现“回暖”迹象。 中央和地方对于房地产调控的态度已然成为关注焦点。刚性需求与投机性需求对房地产市场造成何等影响，也被推至风口浪尖，引起众多关注。
由于住房限购等措施，个人很难在一个城市购买多套住房用于投资，但若断言“投机性需求已被挤出”，则言之尚早。可以肯定的是，国内房地产业发展市场需求潜力巨大，不必依靠投机、投资性购房需求。
来自福州市房地产交易登记中心的数据统计显示，7月份周福州住宅成交381套，较前一周减少75套，环比下降16.45%；成交面积47255平方米，较前一周减少7937.55平方米，环比下降14.38%。
从近期福州住宅成交量出现小幅回落的现象，有关专家认为，尽管近期房价发生波动，但短期内不会大幅上涨。同时，福州房地产市场刚性需求仍占主导地位。
“近期出台的政策调整主要是针对刚需人群，但福州刚需在前期已经回暖，可以说，政策微调的影响在前期已经反映出来，短期内刚需客户群比较稳定。”王阿忠建议，当前通胀预期已经减小，刚需购房者不妨等一等，在最后一次降息后再出手。
“福州房源供给量大，市场形势并没有想象中的乐观，开发商和房东应该保持理性，以出售为主。如果接下来政策不再变化，下半年房价可能还有10%的下行空间。”福州双安房产董事长郑爱新如是说。
“接下来福州房价还将处于稳步下滑的区间。在下降的大趋势下，偶有上升也属正常。”王阿忠认为，近期市场的回暖属于昙花一现。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹不久前在这里举行的海峡房地产论坛上表示，在当前政策条件下，为卖而买的投机性需求进入市场的动力不大，只要坚持对第三套住房不贷款，坚持把投机买房的杠杆去掉，剩下的就是合理住房需求了。
如是，住宅市场逐步变成以居住需求为主的市场，健康程度会大大增强。在刚性需求为主导的市场，价格仍然是成交的关键因素。
社科院预警楼市回暖 称房价存报复性反弹风险
楼市回暖引忧 社科院预警房价或报复性反弹
据中国政府网昨日消息，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，这次督查的目的就是要坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。
各地频“微调”带来宽松预期
近期，中央多次强调要严格执行房地产调控。但去年下半年以来，已经有近40个城市先后出台不同程度的楼市“微调”政策，主要包括降低公积金贷款首付比例、成品房购房补贴、利率优惠等措施、提高普通住宅标准等。这些政策被舆论认为背离调控的方向。中国房地产协会的研究报告认为，这些政策面的变化，均为市场带来政策面将走向宽松的预期，促进了购房需求的释放。在此背景下，国务院开始采取措施来督促政策的落实。
此次督查的地区包括北京、上海、广东等16个省市。据业内人士透露，督查组江苏上海组昨日已抵达南京，从今天起将对南京和苏州楼市进行检查。
地方“小动作”将被纠正
督查的重点包括住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况。督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
中国房地产研究会副会长顾云昌昨日分析指出，这次督查是在温家宝总理对房地产调控“喊话”后开展的，就是要看中央政策的实施效果。他强调，目前经济稳增长的许多举措客观上会有助于房价回升和楼市回暖，地方政府由于房地产投资下滑、土地出让收入减少导致财政困难，可能会有一些“小动作”。他预计，这次督查将及时纠正地方政府放松楼市调控的举动。
南京连夜澄清否认放松调控
正当南京刚刚出台的促进房地产消费政策引起人们热议的时候，国务院派出的房地产市场调控督查组已经抵达江苏。昨日，南京市政府通过官方微博澄清，表示放松调控是误读，支持人才住房消费也仅限于首套房。
南京23日推出扩大内需拉动消费的若干意见，提出千方百计扩大住房、汽车、旅游等各项消费。其中促进房地产消费的政策包括对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。其中明确，入选南京市创业人才“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住房，“视同南京户籍”，并可给予购房补贴。
按照南京去年初出台的限购政策，外地户籍家庭及个人必须提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明才能够在当地购买首套房。而新政对“321”人才放松了限制。此举一出顿时引起业内高度关注，不少人认为这是变相放松了限购政策。
对此，南京市政府当天深夜11点43分就由市住建委发布官方微博澄清，强调意见中涉及房产的政策是对以往政策的延续，没有放松限购政策。声明还强调，“南京市政府对调控政策的执行决心不变，方向不改，力度不减。”昨日上午，南京市政府新闻发言人再次通过微博宣称“南京没有出台放松房地产限购政策”。
楼市调控央地博弈
地方政府试底线 国家督查判形势
面对复杂多变的房地产调控形势，中央在短短两个月的时间里，先后九次表态，强调坚持房地产调控不放松。如此密集的政策宣示实属罕见，也突显了当下楼市调控局面的艰难和紧迫。
近来土地市场和商品房销售市场双双回暖已经引起中央高度关注。特别是连续两次降息，客观上改变了房地产市场预期，多地楼市呈现量价齐升的回暖局面。
去年4月，国务院曾组织过一次针对房地产调控政策落实情况的督查，当时主要督查内容包括保障房建设情况、房地产交易差别化税收的征管情况等。时隔一年多，国务院再次向16个省市派出督查组，督查的重点首先落在了限购政策的执行问题上。
楼市调控一直存在着中央与地方政策的博弈，特别是去年限购以来，部分城市在财政税收压力下一直有放松限购的冲动，不断试探中央的政策容忍底线。截至目前，但凡突破限购“红线”的微调政策都无疾而终。去年10月佛山取消限购令和今年7月珠海放松限购政策都被连夜叫停。
南京这次利用人才引进政策再次打出“擦边球”，此举能否获得认可，关键看这次国家督查组实地检查情况。业内分析人士指出，房地产市场的限购主要是针对投资和投机需求，要防止信贷宽松后引发的房价反弹，督查组的实地走访也将收集楼市一线情况，有利于判断目前市场形势。如果房价存在大幅反弹的可能性，不排除有新的储备政策出台。
社科院预警楼市回暖 称房价存报复性反弹风险
楼市回暖引忧 社科院预警房价或报复性反弹
中国社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告认为，上半年市场走势偏离调控目标，建议取消首套房贷利率优惠。经济之声评论：兑现“楼市调控目标责任制”势在必行。中国社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组昨天（23日）发布《中国住房发展报告》（以下简称“报告”）认为，今年上半年房地产调控市场总体仍然处在调控和预测的调控目标区间，但近期呈现回暖的、偏离“软着陆”目标的趋势。报告认为，“上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，楼市出现的反弹给下半年的调控增加了难度”。
针对这个情况，报告就下半年房地产市场调控给出一系列建议，包括：取消首套房贷利率优惠、二套房贷款利率上浮20%、在开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度、建立牵制地价过度上涨的长效机制，另外，还要在行政制度上完善调控部门和协调机制，落实调控目标责任制。
对此，中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任、“住房问题研究”课题组副组长倪鹏飞发表了自己的评论。
中科院：报告为什么给出取消首套房贷利率优惠的建议？
倪鹏飞：这次的政策确实有一些颠覆性，国际上有关这个问题的权威研究认为，在刚需人群或者是中高收入人群的政策优惠或者刺激，对实际需求产生不了大的影响，而且容易扰乱市场。所以，我坚持这个观点恰恰是支持市场化的一个重要选择，这是个原因。
第二个原因，关于政策优惠，从公共政策的角度来看，落实到房地产领域应该是以收入来划界的，也就是说，中低收入家庭在购房遇到困难的时候，需要政府来给予适当的支持。而不是以你是否是套房来作为政策支持的重点。如果套房买别墅，那我支持你吗？
第三是媒体可能有一些误读，事实上在利息下调之前，当时是0.7倍的基准利率，现在基准下调了，我们提出要恢复到1:1的水平上，就是说宏观调控利率总体上是下调，但是关于住房刺激问题，它的利率不要下调，保持原来那个优惠水平就可以了。
目前，市场回暖偏离了调控目标，未来怎样扭转局面？
倪鹏飞：我们提出了很多措施，其中有两个很重要：一是要坚持限购政策不动摇，强调宏观调控从严的政策不动摇；二是从源头入手，这次利息的改变就是采取“一刀切”的做法，没有把住房隔离开来。
很多部门都多次表态说不会放松楼市调控，但是“稳增长”的压力又太大，地方政府压力很大。他们要落实和完善行政调控的一些措施，在今年或者从现在开始，首先要确定再次限期让各地把调控的目标确定下来，报上来，然后落实责任。另外，还要进行监督检查，公布落实的结果，然后要给予惩罚或者奖励的措施。
金融方面要加快物业税改革试点，因为这不仅影响当前的预期，而且直接关系着未来的房地产市场调控和健康发展。我有一个建议，就是要把物业税改革的试点和限购结合起来，哪个城市愿意做，那么哪个城市就可以考虑解除限购，用物业税来抵消限购，因为他俩起的作用是一样的。
张丽霞：市场总体保持平稳
我认为，2012楼市下半年将会呈现成交比较平稳，房价小幅反弹的态势。目前市场的小幅回暖主要跟原来被抑制掉的刚性需求和改善性需求有关。
不过大的宏观政策并未出现明显的松动，银行信贷政策的松动也主要是满足首套房的需求，限购政策依然有效。因此在这种背景下，楼市成交应该会保持比较平稳的态势。
至于眼下市场传闻房价即将上涨，我认为房价反弹的幅度有限，会呈现小幅变化的态势。
此外，我还觉得，下半年各路房地产企业将会出现推盘力度加大的局面，不过房地产调高销售目标的可能性不大，如果调高销售目标也应在10%以内。
现在多数房地产企业还是趁眼下的好时机，促进楼市成交，补一下今年一、二季度留下的欠账。
赵云强：新盘项目可能涨价
今年上半年，一线城市房企又开始出手拿地，土地市场的复活，再加之银行信贷政策的松动，都显示房地产市场将会转暖。
5、6月份成交量的反弹也说明，消费者的购房需求是有的，只不过被短暂压抑了。因此总体判断，楼市成交将会逐步上升。
楼市成交逐步上升的另一个原因在于，下半年各个房地产企业都会借势推出新的产品，楼市供应量会增大。尽管个人感觉同比涨幅依然不如去年，但是情况会比上半年好很多。另外房价最有可能上涨的就是新面市的楼盘，及品质过硬、大体量的楼盘项目。而一些小体量项目和尾盘项目房价上涨可能性不大。
老杜：房价不会报复性反弹
现在宏观经济形势并不好，下半年保证经济增长的压力比较大，这种宏观经济背景有利于房地产市场的发展，房地产市场有转机的机会。
不过出现楼市报复性增长，房价报复性反弹的可能性不大，现在支撑市场交易放大的需求还是刚性需求，刚性需求其实背后的资金支持并不大，从市场情况来看，能不能调动改善性需求，才是房地产市场迎来真正转机的关键。
估计今年房地产市场的成交量依然会保持在400万平方米的水平。不过房价变化可能不大，因为石家庄市民对房价变化太敏感。
另外我觉得房地产企业如果想在这种环境中生存得更好，就必须迎合改善性需求的需要，做差异化和有品质的楼盘，改善性购房需求其实比较在乎住宅产品本身的特色和品质。
乔蕾：刚需市场有望走强
依据目前石家庄市场情况与棕榈湾销售情况，楼市目前观望两年的刚需客群已经开始入市。虽然目前政府调控政策力度保持不变，但下半年楼市应该比较乐观，刚需产品应该在下半年表现出量价齐升的局面。
应该说，从5月份开始的成交数量反弹，跟压抑了两年的消费需求集中释放有关系。支撑这一轮成交量放大的主要是刚性需求客户。现在北上广深一线城市的成交反弹明显，例如北京市场的二手房，一天房价就能涨一二十万。消费者抄底的心态还是比较明显的。
在目前市场情况下，房地产企业应该提供适应客户需求的产品，例如满足刚需客户需求的紧凑户型，以及针对改善性需求的宜居房产。棕榈湾下半年将继续针对“刚性需求”，不断推出高性价比的产品及优惠活动，以满足多样化的购买与居住需求。
凌家彦：商业地产将迎利好
从近期的情况来看，下半年石家庄楼市将趋向活跃，整体上要好于去年同期。从政策层面来看，各地的微调风声不断，银行信贷政策也在松动，这显示楼市政策已经触底，未来只会向好的方面发展。此外，被政策抑制的需求也在寻求释放。
另外，开发商对于当前的形势，多数比较谨慎，不会推动房价过快上涨，从而丧失楼市去库存的好机会。上述因素也就决定了下半年房地产市场的形势要好于上半年。
楼市整体环境的回暖也会有利于石家庄商业地产的发展。尽管此前商业地产并未限购，但是部分投资者还是受到整体环境的影响，而选择观望。估计下半年这些选择观望的投资者可能会重新进场，商业地产发展也将迎来利好。
社科院预警楼市回暖 称房价存报复性反弹风险
楼市回暖引忧 社科院预警房价或报复性反弹
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