[摘要] 据市调数据显示，伴随着全行业走出低谷，福州目前已有数家房企提前完成全年销售目标，而绝大多数的品牌房企在年内实现或超额完成既定目标已是板上钉钉。
又是一年年关时。随着房企2012三季报公布落幕，房地产市场再度进入了几家欢喜几家愁“扫尾”阶段。
据市调数据显示，伴随着全行业走出低谷，福州目前已有数家房企提前完成全年销售目标，而绝大多数的品牌房企在年内实现或超额完成既定目标已是板上钉钉。
楼市走俏强者瓜分天下
尽管今年的金九银十，福州楼市并不像往年一样一路飘红，但从第二季度开始，性的市场回暖为大部分房企开启了复苏的窗口，经过二、三季度的成交回暖，多数房企完成年度销售目标并不困难。
根据范围内的数据统计，相较于2011年前三季度，今年销售金额与面积前十的房企均有较大幅度上扬，通过对已公布前三季度业绩数据房企资料的整理，仅是万科、保利、中海、恒大等7家龙头企业前三季度累计销售额已达到4095.06亿元，同比去年的3585.39亿元，增长了14.22%。
截止今年10月份，福州不少房企销售业绩都已 过2011年全年。其中，福州市房地产企业商品房销售总额排行前三甲分别是：融侨集团、泰禾集团、阳光城集团。不仅如此，从整个销售榜单上看，销售总额靠前的以知名的大型房企居多。
销售回暖，业绩上涨，也让大型房企在土地市场更加发力“圈地”。前阵子，阳光城集团、保利集团、中联集团更是先后入手新地块。时隔四个多月，大型房企已然“求地若渴”，福州土地市场又再成为强者角逐的舞台。
中原地产市场研究总监张大伟据此认为，调控下的房企呈现明显两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小房企仍亏损。
如，名流置业已公告称，公司拟将全资子公司的项目公司100%股权转让给保利地产，同时约定由保利地产经项目公司向子公司偿还债务4.33亿元。
当然，名流置业并非是此轮割肉的代表。随着各大房企完成2012年业绩目标进入尾声，各房企整合资源、筹集资金买地或是卖地保业绩等行动也纷至沓来，房企在2012年进入洗牌的深水区——继续融资发债买地抑或断臂求生卖地求存，房企在第四季度再次站在了选择的十字路口。
融资能力或成房企分界线
2012年上半年，企业采取降价促销活动换取资金面的改善，短期内债务压力缓解。未来企业之间的分化将凸显：大型企业的品牌效应必将推动其销售，企业的资金面也会较为充裕；中小型企业在这种环境的激烈竞争下，将受到很多不利因素影响。
有数据表明，2012年上半年销售回款是房企获得资金的主要渠道，并且比重有不断上升的趋势。今年上半年货币政策的放松给企业创造了较好的融资环境，但是由于融资的资金额度较小，需要偿还较高的利息，无法作为企业的主要资金来源，销售仍旧是企业的主要资金来源。
因此，在行业自有资金有限的背景下，大多房企都是通过以价换量进行的，通过加速销售来回补企业正常运转所需的流动性仍然是大势所趋。在这样的情况下，要想大规模拿地实现规模效应，不得不依赖融资。
张大伟甚至声称，整体来看，楼市以价换量已结束，四季度出现降价的可能性基本不存在。
中原地产统计显示，10月以来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额超过150亿元。
“在9月整体土地市场升温的背景下，房企融资拿地的积极性高涨，整体4季度做多的趋势将更加明显。”张大伟表示，这些开发商在2012年业绩眼看即将提前完成的情况下，判断市场出现转向，拿地积极性高涨，积极寻求做多行动。
更有一位不愿具名的知名房企高管直言，2012年房地产市场调整对于房企来说无疑是一个难得的整合机会，近三年来，行业集中度已悄然提高，前十强市场份额从2009年的8.57%升至2011年的10.52%，但这与美国前10大房企占据27%的市场份额相比还有很大差距。“房地产的整合还有更为漫长的路要走，在这个时候谁能保证融资能力，继续扩大市场，谁就有了在未来整合市场的先机。”
年底市场行情回暖 2013房企怎么走
房地产市场经历了上半年火爆行情后，在“金九银十”的秋天正面临着一丝丝凉意，出现了价涨量跌现象。上海某房地产研究院副院长表示，当前，中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力。专家预计，未来可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用。但像去年底那样采取牺牲利润“以价换量”的激进方式可能不会再出现。专家的基本结论是，未来短期内房地产价格大幅下降的可能性很小，仍将震荡小幅向上，尽管房价已超出许多居住需求者的支付能力。”
房地产企业今后的路如何走？房地产在逐渐褪下浮华的外衣后，将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢，房地产业也将告别过去“粗犷”式经营，细分市场、精细化经营将成为未来方向。随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，以更精细化的经营方式来迎合市场，取得竞争优势。
对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市，应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在新一轮的行业整合中占据优势。
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