[摘要] 自2010年住宅调控以来，福州商业地产迎来了迅猛发展的“黄金时代”。 在经历近三年的井喷式增长之后，福州城内城市综合体、写字楼等商业地产项目已遍地开花，与此同时，跟风投资、项目同质化所带来的诸多问题也开始逐步显现。
自2010年住宅调控以来，福州商业地产迎来了迅猛发展的“黄金时代”。 在经历近三年的井喷式增长之后，福州城内城市综合体、写字楼等商业地产项目已遍地开花，与此同时，跟风投资、项目同质化所带来的诸多问题也开始逐步显现。
城市综合体“遍地开花”
从2010年12月金融街万达广场开业，率先提出城市综合体概念之后，福州对城市综合体从陌生到熟悉只用了3年不到的时间。
2013年下半年，随着万宝商圈的苏宁广场、五四北泰禾广场相继开业，福州五城区已营业的城市综合体项目和类城市综合体项目超过12个。相关统计显示，在未来两年内，这个数字将超过27个。如果将统计范围由福州市区向周边县市延伸，未来两年内，这一数字还将增加13个。
就在业界感慨福州满城皆是综合体的时候，城市综合体竞争进入白热化，同质化带来的诸多问题也逐渐显现。除了多个城市综合体项目被爆出人气不振的消息外，新增综合体项目招商难也是一个不容回避的问题。
面对店铺空置率高、人气下滑等压力，一些综合体项目已经采取行动，如宝龙城市广场、泰禾新天地等综合体项目，都转型“体验式消费”， 通过调整业态比例，如增加大型影院、电器品牌体验店、餐饮等能吸引住客群的业态项目，强调顾客的心理体验以及在购物过程中的立体感受。
商铺租售价格一路飙涨
虽然没有具体的统计数字作为支撑，但在不少业内人士看来，福州的商铺体量已经饱和。福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，城市综合体已经成为福州商铺主要的供应主体，城市综合体体量过大，意味着商铺也面临供应过多的局面。
虽然商铺体量存在过多之嫌，但今年福州的商铺交易并不冷清。今年上半年，福州二手商铺交易量一直稳步增长，尤其是在四五月份，受“新国五条”细则的影响，二手商铺也迎来了一波交易量的爆发。下半年二手商铺成交量略有回落，但市场行情却不冷清。
目前，福州市场上的商铺价格不可谓不高。以宝龙城市广场为例，一层正对电梯口位置的商铺，单价已经飙升至20万元/平方米，而在两年前，类似地段的门店才15万元/平方米。
商铺售价的上涨也带动租金的上涨。据了解，万宝商圈、津泰路、中亭街等不少黄金铺位的月租金已经超过1000元/平方米·月，部分甚至超过1300元/平方米·月，且多数商铺租金以每年5～10%的幅度递增。由于商铺租金一直高速增长，高租金越发成为商家的成本压力。
在福州双安房产总经理郑爱新看来，福州商铺市场已有泡沫化隐忧。“现在很多商铺的年投资不到5%，有的商铺地段不好，但是租金也高，有价无市。”
写字楼继续放量井喷
据了解，2013年福州写字楼供应量将超过40万平方米，虽然远不及2012年的100万平方米，却无碍写字楼市场在2013年迎来一波火热行情。统计数据显示，上半年福州写字楼销售额达42.7亿元，截至目前，福州写字楼销售额接近90亿元。
福州天知营销总经理王锋认为，福州作为海西经济圈的核心城市，会吸引更多的企业入驻，未来高品质写字楼的会保持强劲的租赁需求。目前，福州写字楼平均租金在60元/平方米·月左右，相比去年同期租金涨幅在20%左右。
有市场人士表示，现时写字楼的投资要比商铺更高、更稳定，福州个人持有写字楼出租给公司的情况已经越来越多。不过，有部分业内人士对写字楼的后市并不看好，原因在于，近两年福州土地出让偏向商服地块，未来两年内福州写字楼供应量还将继续井喷。保守估计，未来2年福州写字楼的供应量将达到180万平方米。届时，如果福州的商务资源无法跟上写字楼的供应量增加，写字楼体量很有能出现供过于求的局面。
2013年福州楼市：房价一路涨 成交“两重天”
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