[摘要] 福建、云南等地近期出台城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标。随着城镇化概念的升温，建材、水泥、农业等行业板块引领A股市场的反弹行情，资本市场开始出现针对地方城镇化方案的“炒地图”行情。
年末楼市回暖的迹象十分明显。中指研究院的统计数据显示，11月份100个城市新建住宅平均价格为8791元／平方米，环比10月份上涨0.26%，这已是2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。国家统计局数据显示，2012年1到11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资也在经历了长时间的涨幅回落之后重新反弹，市场的信心似乎回来了。
中央经济工作会议要求继续坚持房地产市场调控政策不动摇。同时,要求积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。一方面的坚持房地产市场调控政策不动摇，另一方面是新一轮城镇化的推进，对于中国房地产市场而言，是松绑还是加码呢？推进城镇化是否就必然会推高房价呢?还是高房价阻碍城镇化的推进？
城镇化的实质解读
城镇化的核心就是让农民进城，它是指农村居民向城市生活方式的转化过程，它反映了城市人口增加、城市空间扩张，景观、社会及生活方式等于城市环境的形成。
在这种过程中，表现为城市数量的增加和城市规模的扩大，导致人口在一定时期内向城镇聚集，并在这种人口在城市聚集的过程中同时把城市的生活方式向城市周边扩散，并在区域产业结构不断演进过程中形成新的城市空间与地理环境等。
马光远博士认为：城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。
事实上，放在未来10年的周期，中国房地产大涨的动能几乎已经消耗殆尽。未来中国加速中国城镇化的步伐，房价保持稳定就是关键和前提，如果房价暴涨，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在暂时无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的隐患之一。
城镇化不会推高房价
关于“城镇化”和“高房价”之间的关系，许多专家都有着自己独到的见解。有的认为城镇化不会推高房价，相反会促进城市飞跃的发展。而有的专家却坚定的认为城镇化是推高房价再次上涨的元凶。
吴其伦认为城镇化不会推高房价，原因有四:首先，城镇化过程中，农民获得住房的方式不是通过购买，绝大多数是通过拆迁安置和土地补偿；其次，房价上涨将会引起农民不满，激化社会矛盾，从而影响城镇化进程；再者，城镇对于外来人口的吸附能力不足，难以大量激发市场需求；最后，城镇住宅用地不太可能采用招拍挂，所以土地价格不会被推高。
殷旭飞认为，城镇化的进一步实施将逐渐放大城市的空间布局，为城镇居民提供更优质的住房条件，进一步缓解重点城市的人口压力，对稳定房地产市场起到一定作用。所以不会推高房价上涨。
余丰慧：沿着先工业化、农业现代化和信息化,然后带动城镇化,将交通、通讯、规模和自然条件出现城镇雏形的农村行政村镇就地城镇化,还可能吸引和分流许多大中城市居民到新型城镇居住,城市房价不但不会上涨,而且从现在起还可能开始走低。因此,新型城镇化之路绝不是过去大搞房地产的城镇化,也不是推高城市房价的城镇化。
高房价阻碍中国城镇化进程
许小年提出，中国经济增长的动力之一是城镇化，“尽管官方数据表明城镇化率为50%，但真实的数据可能只有35%”。
他认为，随着城镇化率的提高，可以创造更多新的社会需求，所以中国不缺需求。但高房价已经阻碍中国城镇化进程，中国僵化的经济体制束缚了需求的释放。因此中国需要体制改革，释放内需。
李稻葵：在我看来，一个非常重大的社会矛盾就是住房问题，房地产问题。房地产的价格以前已经涨了非常高的水平，已 过了大部分百姓所能支付的能力，而且在主要城市还有上涨趋势。这样一个房价毫无疑问让我们的社会变得观点不同，利益不同，让我们的年轻人变得非常焦虑，它本质是一个社会问题。
实际上，房价问题不断突显，不仅成为了一个社会问题，也成为了影响我国国际竞争力的巨大阻力。房地产价格高涨妨碍了我们城市化的进程，这么高的房价是消费了我们未来经济发展的午餐。
彭文生：如果和发达国家比较的话，高房价对中国还有一个特殊的影响。中国经济是二元经济，还有一半的人口生活在农村，每年有超过1千万人从农村转移到城市。对城镇的房地产来讲，这些人是从零开始，所以房价的上升，对城镇化的进一步发展，可能有很大的阻碍。
明年房价该何去何从？
2013年房价走势问题一直是大家关注的热点话题，明年的楼市坚持调控不动摇是大家都认同的观点。但小编认为在坚持调控或加大调控力度的基础上，仍然是难掩房价上涨的的趋势。
2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情。
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