[摘要] 福建、云南等地近期出台城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标。随着城镇化概念的升温，建材、水泥、农业等行业板块引领A股市场的反弹行情，资本市场开始出现针对地方城镇化方案的“炒地图”行情。
背景新闻：多地城镇化高调提速规划接踵出台
福建、云南等地近期出台城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标。随着城镇化概念的升温，建材、水泥、农业等行业板块引领A股市场的反弹行情，资本市场开始出现针对地方城镇化方案的“炒地图”行情。
地方政府加速推进
随着中央经济发展思路的明确，城镇化确定为今后中国经济增长的重要动力。各地城镇化规划方案接连出炉，基建投资、城区规划调整以及农村人口市民化成为地方政府推进新型城镇化的关键词。
以基建投资为例，福建近日发布推进城镇化发展十二条措施，提出加快厦门地铁、厦漳泉1号线以及福莆宁城际轨道交通等项目建设。江西省住建厅提出“建筑业助推新型城镇化建设”，2015年全省建筑业总产值将突破4000亿元。
云南、福建、安徽、湖北等地的城镇化方案均提出打破行政区约束，进行跨地区资源配置，打造符合地方特色的城镇群建设。云南省日前公示《滇西南城镇群规划(2012—2030)》以及《滇东南城镇群规划(2012—2030)》，提出建设滇东轻工产业为主的沿边城镇群。福建提出推动福州和厦漳泉两大都市区建设，加快区域金融、医保、交通等同城化工作。
推进农业转移人口市民化、突破城乡“二元制”户籍制度成为新型城镇化建设的重要内容。哈尔滨、南宁两地政府近日发布有关改革户籍管理制度的政策，取消农业和非农户籍划分，建立城乡统一的户籍管理制度。统计数据显示，农村人口市民化有望为上述两地吸纳300万城市新增人口，进而带动3000多亿元投资需求。
多个地方政府公布的城镇化建设目标显示，城镇化速度将大幅提升。例如，贵州省公布的城镇化体系规划显示，2015年全省城镇人口将增加至1450万人左右，到2020年城镇化率达50%左右，而目前贵州的城镇化率为35%。。
需注重科学发展
中央经济工作会议强调，城镇化是扩大内需的潜力所在。发改委近期正在加紧编制《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》。该规划将涉及20个左右城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，为农民市民化提供发展思路。
“新型城镇化”已成为资本市场关注的焦点，市场资金将目标瞄准水泥建材、房地产、工程建设等相关个股。针对近期各地出炉的城镇化方案，A股市场出现一轮“炒地图”行情。
海通证券分析，此轮城镇化建设主要强调解决城市“双二元结构”、注重城市群建设、推进农业现代化等方面。城镇化带来的行业利好较宽泛，除传统市政建设、交通轨道和地下管网等行业外，节能环保、水利农机、智慧城市等与新型城镇化建设的内容密切相关。目前各地政府将城镇化体系规划编制目标设定在2020年，投资节奏上会有所控制，能够为相关行业释放长期利好。
专家提示，需防范出现以追求土地扩张为主的“伪城镇化”思路，围绕人口城镇化的公共服务均等化应成为各地城镇化体系建设重点。暨南大学城市与区域经济研究中心主任陈恩表示，在引导农村人口进入城市的过程中，城市产业发展、公共服务水平、社会管理制度将是城镇化建设的重要基础。“以广东省内的城中村为例，解决异地型农村人口市民化的关键是要发展当地现代工业、统筹资源、改变市民观念。实际上，各地城镇化有其区域特色，为了城镇化而城镇化的建设难以为继。”（记者张莉）
我省将推动福州和厦漳泉两大都市区建设，2014年起福厦保障房执行绿色建筑标准，2015年福厦公交出行比例达到30%，福州主城区防洪(潮)标准将达200年一遇……省政府昨日印发《积极推进城镇化发展十二条措施部门任务分工方案的通知》，明确要进一步提升规划设计水平，加快推进大都市区、中小城市和小城镇建设。
推动福州和厦漳泉两大都市区建设
通知要求，要充分发挥同城化工作联席会议制度作用，推动福州和厦漳泉两大都市区建设。2013年全面完成设区市的城市总体规划修编，支持中心城市将周边联系密切的市、县和乡镇纳入规划统一实施，有序拓展城市空间，实现城市建成区面积增长与人口增长相匹配。
省政府要求要实施“大城关”战略，引导产业、人口等要素向县城和中心镇集聚，“十二五”末全省18个县城人口规模达到10万人以上，20个县城达到5万-10万人。加快小城镇综合改革建设试点，尽快形成连片示范区，打造一批可学可看可推广的样板，率先建成中小城市、中心城市重要组团、县(市)域次中心或新型中心镇。要求各设区市每年要集中打造具有典型示范作用的中心镇5个以上和宜居新村10个以上。
同时，要有序引导农村住宅、人口、产业向小城镇集聚，培育发展各具特色的工业强镇、商贸重镇、旅游名镇、历史文化名镇等。
后年起福厦保障房执行绿色建筑标准
从2014年起，政府投资的公益性项目、厦门和福州保障性住房全面执行绿色建筑标准，支持10万平方米以上住宅小区、2万平方米以上大型公共建筑按绿色建筑标准规划设计，力争到2015年全省新增绿色建筑面积1000万平方米以上。
我省将提高建筑质量，发展绿色建筑，力争2015年城市、县城全部达到国家或省级园林城市(县城)标准，基本形成覆盖全省的绿道网络。全面开展“美丽乡村”建设，开展统一规划、统一设计、统一配套、特色明显的村镇住宅小区建设试点，力争旧村庄和公路铁路沿线景观三年“大变样”。
2015年福州公交出行比例达到30%
省政府要求构建现代综合交通体系，加快实施福州、厦门公交都市，到2015年福州、厦门两大城市公交出行占机动化出行比例分别达到30%、36%，其他设区的市公交出行占机动化出行比例达到18%。
同时，要加快福州地铁1号、2号线和厦门地铁1号线等中心城市地铁建设，“十二五”基本建成福州、厦门、泉州等中心城市绕城高速公路，全面完成5个既有机场扩能工程，建成三明沙县机场，加快厦门新机场、福州机场二期、武夷山机场迁建等项目建设。
将优化城市路网结构，注重完善城市干道与高速公路、国省干线的联系，提高道路网密度，2015年全省大中城市7米以上宽度的道路网密度达到7公里/平方公里。
福州主城区防洪标准要达200年一遇
在完善市政基础设施方面，我省将改造提升排水管网、排涝河道和泵站，提高城镇防洪(潮)排涝能力，福州主城区防洪(潮)标准达200年一遇，其他设区的市城区50年-100年一遇，县(市)城区20年-50年一遇。设区市的旧城区排涝标准达到10年一遇以上，城区20年一遇以上；县(市)旧城区5年-10年一遇，新城区10年一遇以上；条件较好或重要地区可适当提高标准。
此外，将开展餐厨垃圾处理试点，到2014年实现垃圾焚烧处理的市县中转设施覆盖率达70%，到2015年城市(含县城)生活污水处理率、垃圾无害化处理率分别达85%和95%，省级小城镇综合改革建设试点镇的污水和垃圾处理设施全部建成投入使用。
招商地产董事长林少斌
楼市料保持平稳城镇化提供广阔空间
作为今年业绩高速增长的龙头房企，招商地产颇受关注。招商地产董事长林少斌日前接受中国证券报记者专访时表示，2012年的房地产市场对房企发展较为有利，预计未来楼市将保持平稳。他认为，城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间，公司将把绿色地产作为一项长期发展战略。
城镇化提供很大机遇
行业利润水平将保持平稳
中国证券报：招商地产怎样看待城镇化给房地产行业带来的影响？
林少斌：我理解的城镇化并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。
招商地产未来可能会考虑进入一些乡镇进行开发，但是目前作为一线开发商，我们还是将把最主要的力量聚焦于一二线城市，兼顾三四线城市。我们认为，一二线城市房地产开发价值、市场容量、给股东带来的利益也。
对于未来中国房地产行业的发展空间，我认为未来的城市化进程将为公司提供很大的机遇。现在很多进入城市的农村人口并不能享有城市的公共服务，如教育、医疗、住房等等。有资料称这样的人口在城市中数量庞大，如果减去这些人口，中国的城市化只有30%多。中国的城市化还有很长的路要走，这些都是地产商的机会。
中国证券报：房企的利润水平可能下降，招商地产对未来的行业利润水平有何判断？
林少斌：目前，开发商的利润水平都差不多，具体项目的利润水平和产品结构、土地成本相关。但我们认为，现在房地产企业利润处于一个较合适的水平。其实，国内地产行业的利润水平比外界想象的要低，房地产是一个资金密集型行业，也是一个税率较高的行业。从资产获利能力看，房地产行业的利润水平已经接近市场的平均水平。
我们预计全行业的成本会越来越高，利润水平提升的空间很小，不排除利润率会出现合理的降幅。但由于需求能够保持稳定，行业的利润水平也将保持平稳。
明年销售额有望超过400亿元
将积极稳妥地增加土地储备
中国证券报：今年招商地产销售收入明显增长，如何看待今年的市场？明年公司有何规划？
林少斌：我们认为今年的市场很不错，前半段流动性支撑市场，后半段经济企稳。如果明年能顺势发展，市场形势也会不错。首先，国内经济和世界经济的各种指标都呈现出了底部特征；其次，目前楼市调控政策是到位的，效果已经得到体现。我觉得除了房产税试点扩大之外，出台更严厉调控政策的可能性不大。当然，调控力度也不太可能大幅度放松，但不排除调控可能出现局部微调。所以，我们认为明年的市场将较为平稳。我们也希望市场能够保持平稳，不希望大起大落，起的时候市场有不少泡沫，落的时候很多行业参与者也会有损失。
明年，招商地产新推出和在售的货值接近700亿元。如果按60%-70%的去化来算，明年的销售额有望超过400亿元。我认为，招商地产明年推售量能够保证。对于中期规划，公司目前有一个“千亿百亿”的目标，就是销售额实现1000亿元，利润达到100亿元，我们希望能尽快实现这个目标。
中国证券报：招商地产明年是否仍会保持较快拿地节奏？今年下半年招商地产收购了一家香港上市公司，如何利用这一融资平台？
林少斌：随着公司规模的扩大，招商地产购置土地的数量也会增加，明年还会积极稳妥地采用多种方式增加土地储备。但招商地产会合理把握购地节奏，同时严控公司的负债水平。公司的负债率、净负债率一直处于行业较低的水平，财务成本也一直处于可控的范围，足以支撑公司未来的发展。
目前，国内资本市场对于A股房地产公司的再融资闸门依然紧闭。今年我们在香港收购了东力实业这个上市平台，我们希望东力实业和招商地产之间能够有很好的业务规划，合理利用这个上市平台为公司的发展提供更多的资金来源。
住宅产业方兴未艾
继续发展绿色地产
中国证券报：招商地产对未来的产品线有何规划？是否仍将住宅作为最重要的产品？
林少斌：招商地产一直在进行拓展公司产品线的尝试。未来，招商地产将在商业地产、产业地产、养生地产、旅游地产等方面进行实践。不过，住宅仍将是招商地产最主要的业务。这是基于住宅产业方兴未艾的判断，住宅产业周转较快，符合股东对利润回报的要求。
一个企业能否成为百年企业，取决于企业能否提供优质的产品和良好的服务。招商地产走向晚一些，我们从2000年走出蛇口，2003年走向。和业内其他一些公司相比，我们的销售额还有差距，但是招商地产的效益还说得过去。招商地产的产品定位中端偏上，我们在商业地产也积累了很多人才和经验。招商地产可能特点不是特别突出，但比较均衡。综合开发能力是招商的优势之一。
中国证券报：绿色地产作为公司长远规划，招商地产将从哪些方面推动这一规划落实到应用层面？
林少斌：招商地产从2002年首倡绿色地产，十年来一直坚持这个方向，未来也将坚持这一方向。具体到绿色地产的实践应用，有以下几方面：
首先，结合项目，推进绿色实践。深圳泰格公寓是国内获得美国绿色建筑LEED认证的商业项目，南海意库三号楼改造是中国南方个建筑绿色改造示范项目。我们的绿色评级项目有40多个。
其次，结合标准建设，推进绿色套餐。我们会根据项目的具体情况，如项目区域、建筑使用性质不同，制定相应绿色技术标准和规范，指导项目定位、产品设计。
第三，积极推进绿色理念宣传。我们在各项目上设立了绿色体验区；从2004年起，我们与住建部等有关部门一起，每年举办一次中外绿色人居论坛。今年是第九届，不久前刚刚在常州举办完成。此外，今年初我们与住建部建设科技与产业促进中心一起推进国家绿色相关规范制定等。
年末楼市回暖的迹象十分明显。中指研究院的统计数据显示，11月份100个城市新建住宅平均价格为8791元／平方米，环比10月份上涨0.26%，这已是2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。国家统计局数据显示，2012年1到11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资也在经历了长时间的涨幅回落之后重新反弹，市场的信心似乎回来了。
中央经济工作会议要求继续坚持房地产市场调控政策不动摇。同时,要求积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。一方面的坚持房地产市场调控政策不动摇，另一方面是新一轮城镇化的推进，对于中国房地产市场而言，是松绑还是加码呢？推进城镇化是否就必然会推高房价呢?还是高房价阻碍城镇化的推进？
城镇化的实质解读
城镇化的核心就是让农民进城，它是指农村居民向城市生活方式的转化过程，它反映了城市人口增加、城市空间扩张，景观、社会及生活方式等于城市环境的形成。
在这种过程中，表现为城市数量的增加和城市规模的扩大，导致人口在一定时期内向城镇聚集，并在这种人口在城市聚集的过程中同时把城市的生活方式向城市周边扩散，并在区域产业结构不断演进过程中形成新的城市空间与地理环境等。
马光远博士认为：城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。
事实上，放在未来10年的周期，中国房地产大涨的动能几乎已经消耗殆尽。未来中国加速中国城镇化的步伐，房价保持稳定就是关键和前提，如果房价暴涨，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在暂时无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的隐患之一。
城镇化不会推高房价
关于“城镇化”和“高房价”之间的关系，许多专家都有着自己独到的见解。有的认为城镇化不会推高房价，相反会促进城市飞跃的发展。而有的专家却坚定的认为城镇化是推高房价再次上涨的元凶。
吴其伦认为城镇化不会推高房价，原因有四:首先，城镇化过程中，农民获得住房的方式不是通过购买，绝大多数是通过拆迁安置和土地补偿；其次，房价上涨将会引起农民不满，激化社会矛盾，从而影响城镇化进程；再者，城镇对于外来人口的吸附能力不足，难以大量激发市场需求；最后，城镇住宅用地不太可能采用招拍挂，所以土地价格不会被推高。
殷旭飞认为，城镇化的进一步实施将逐渐放大城市的空间布局，为城镇居民提供更优质的住房条件，进一步缓解重点城市的人口压力，对稳定房地产市场起到一定作用。所以不会推高房价上涨。
余丰慧：沿着先工业化、农业现代化和信息化,然后带动城镇化,将交通、通讯、规模和自然条件出现城镇雏形的农村行政村镇就地城镇化,还可能吸引和分流许多大中城市居民到新型城镇居住,城市房价不但不会上涨,而且从现在起还可能开始走低。因此,新型城镇化之路绝不是过去大搞房地产的城镇化,也不是推高城市房价的城镇化。
高房价阻碍中国城镇化进程
许小年提出，中国经济增长的动力之一是城镇化，“尽管官方数据表明城镇化率为50%，但真实的数据可能只有35%”。
他认为，随着城镇化率的提高，可以创造更多新的社会需求，所以中国不缺需求。但高房价已经阻碍中国城镇化进程，中国僵化的经济体制束缚了需求的释放。因此中国需要体制改革，释放内需。
李稻葵：在我看来，一个非常重大的社会矛盾就是住房问题，房地产问题。房地产的价格以前已经涨了非常高的水平，已 过了大部分百姓所能支付的能力，而且在主要城市还有上涨趋势。这样一个房价毫无疑问让我们的社会变得观点不同，利益不同，让我们的年轻人变得非常焦虑，它本质是一个社会问题。
实际上，房价问题不断突显，不仅成为了一个社会问题，也成为了影响我国国际竞争力的巨大阻力。房地产价格高涨妨碍了我们城市化的进程，这么高的房价是消费了我们未来经济发展的午餐。
彭文生：如果和发达国家比较的话，高房价对中国还有一个特殊的影响。中国经济是二元经济，还有一半的人口生活在农村，每年有超过1千万人从农村转移到城市。对城镇的房地产来讲，这些人是从零开始，所以房价的上升，对城镇化的进一步发展，可能有很大的阻碍。
明年房价该何去何从？
2013年房价走势问题一直是大家关注的热点话题，明年的楼市坚持调控不动摇是大家都认同的观点。但小编认为在坚持调控或加大调控力度的基础上，仍然是难掩房价上涨的的趋势。
2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。再加上以城镇化拉动内需的2013年宏观经济政策的定调，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情。
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