[摘要] 无论是业主还是准业主，恐怕对于商品房“预售制”并不陌生。想当初，商品房预售制度刚刚“出炉”的时候，买卖双方都曾“疯狂”地追捧“楼花”。更有甚者，楼房还在打地基，所有的住宅都已“各归其主”，致使出现了很多货不对板、面积缩水、以次充好，甚至开发商携款逃跑的事情。
近期，各地不少楼盘在大雨后暴露出质量缺陷，比如顶层漏水、底层被淹、墙面渗水等。这些问题楼盘被网友称为“楼水水”。而大部分网友均认为，商品房预售制衍生了商品房“低质风”： 房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一,它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题,更为严重的是,它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等问题。 有多少小区出现过“楼水水”？当遇到住宅质量问题时，人们怎么办？
无论是业主还是准业主，恐怕对于商品房“预售制”并不陌生。想当初，商品房预售制度刚刚“出炉”的时候，买卖双方都曾“疯狂”地追捧“楼花”。更有甚者，楼房还在打地基，所有的住宅都已“各归其主”，致使出现了很多货不对板、面积缩水、以次充好，甚至开发商携款逃跑的事情。而这被追捧的“楼花”，正是在商品房预售制的背景下，诞生出来的。
超五成受访者建议取消商品房预售制
清华大学建筑学院教授周燕珉感叹，我国住宅之所以存在质量通病，是因为近年来住宅建设速度太快了。绝大多数开发商盖房都在赶着把资金全部回笼，再去开发新楼盘。这种急功近利导致从设计到施工都没有精益求精的想法和时间。而工程建设“一快就会糙”，尤其是防水、排水等基础的、看不见的工程更不会用心做。每个环节都“差不多就行了”，积在一起就是大问题。
近日，某机构对2829人进行的一项调查显示，85.1%的受访者所在的小区出现过“楼水水”。受访者中，80后占19.9%，70后占42.3%，60后占22.9%。
概念：什么叫“商品房预售”：商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
·民意：逾九成网友支持取消预售制：今年,民革中央关于“取消预售商品房制度”的提案再次引起网上热议,意见一边倒:“取消预售制,房子全部现买现卖,就像市场买白菜,干干净净!”
·影响：取消预售房制度增加开发商资金压力：“取消预售房制度,房地产商的资金链压力至少增加一倍。如果将来定出的标准是整个小区都完全实现规划要求再进行售房,那对开发商的资金要求太高了,资金的周转也会受到严重的影响。”
对比了3个月，某市市民王女士终于在今年3月买下了一套房子。这是双方家庭出首付，为她和先生准备的婚房。虽然收房时发现层高不足，墙面不平、裂缝等缺陷，但是听说新房普遍有这些问题，考虑婚期为重，他们还是满怀希望地装修了。眼看就要入住，然而8月9日一场大雨过后，外墙渗进来的水把铺好的地板都泡起来了。
王女士很心痛。想当初，她还很庆幸能在房地产调控价格回落时买上房，“质量真没怎么考虑。XXX的楼盘品牌这么响，谁能想到房子问题也这么多？”她向小区二期的业主打听怎么解决，老业主无奈地回答已经“习惯”了，每年都是“漏了修，修了再漏，然后再修……”
人们遇到的住宅质量问题有哪些？调查中，排在前三位的分别是：漏水、渗水、积水(81.8%)，公共设施不足(54.3%)，墙面裂缝、破洞(53.3%)。接下来依次为：主体工程质量有问题(35.4%)，开发商乱改设计(30.3%)，层高不够(28.8%)，地面塌陷(25.9%)，非毛坯质量差(20.3%)等。
对于目前住宅的整体质量，仅12.4%的人感觉较好，32.7%的人感觉一般，54.3%的人感觉较差。遇到住宅质量问题，人们通常怎么办？调查中，59.4%的人“找物业修理”；45.6%的人“认倒霉，自己修”；29.2%的人会“找开发商解决”；24.3%的人选择“向相关部门投诉”；22.8%的人会“联合其他业主维权”；仅6.6%的人选择“起诉”。
福州市市民王洪认为，目前业主投诉维权成本太高，作为个体与开发商抗衡力不从心。“从现行法规和实际操作来看，业主都处于弱势地位。这样的状态不改变，怎么会有质量过硬的好房子？”他建议，强化建设住宅的标准及违约惩戒，从法律角度规范开发商和质量监管部门的责任，比如，楼房防水年限究竟应该保几年？维修基金需要业主同意的条件是否应该改得更合理？物业是否应该保存详细的施工图纸，以备紧急维修时参考查看？
在邱宝昌律师看来，严重的商品房质量问题很难协商解决，政府应该从制度层面制定切实有效保护业主的相关规定。他认为，业主在权益受到侵害时应该依法理性维权，比如，向消费者保护协会反映情况；向住建委投诉、举报；向人民法院提起诉讼。
“现在很多房屋质量问题都被高房价掩盖了。”中国消费者协会法律顾问邱宝昌律师，在接受中国青年报记者采访时说，人们往往最关心的是怎样才能买到稍微便宜的房子，而忽视房屋质量。由于商品房预售制，消费者买房时通常看不到现房，只能通过开发商的宣传了解情况，而开发商通过预售这种形式，已经收回了大部分投资，获取了利润，就没有提高住宅质量的动力。
中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，目前对于住房的投机炒作仍然存在，相当一部分人把房子当成赚钱的工具，只想尽快倒手赚钱，根本不会去关心房子的质量。而且，我国房地产市场还处于卖方市场阶段，没有足够的市场竞争，在监管不力的情况下，住宅质量难以保障。
住宅质量问题频现的原因有哪些？调查显示，86.0%的人感觉“监管部门不尽责，走过场”；79.4%的人认为“开发商为赚钱偷工减料”；45.8%的人认为原因是“商品房预售，交房时才能检验质量”。
清华大学建筑学院教授周燕珉感叹，我国住宅之所以存在质量通病，是因为近年来住宅建设速度太快了。绝大多数开发商盖房都在赶时间，赶着把资金全部回笼，再去开发新楼盘。这种急功近利导致从设计到施工都没有精益求精的想法和时间，一些原本需要几年才能建好的房子，在一两年内就交付使用。而工程建设“一快就会糙”，尤其是防水、排水等基础的、看不见的工程更不会用心做。每个环节都“差不多就行了”，积在一起就是大问题。
“开发商一般不会去盖高于国家标准的房子，特别是隐蔽工程部分。”知名物业管理专家舒可心表示，住宅建设要经历规划、勘探、设计、施工、监理、竣工验收等环节，随着城市发展和极端天气越来越多地出现，这些环节的标准也应该进行相应调整。现在建筑材料的使用比较混乱，有五花八门的工艺工法，政府要加大监管力度。对于违规违法行为，一定要严厉惩处，不能把责任都推给“临时工”。
舒可心指出，小区物业管理不善也加剧了住宅问题的发生。在北京7.21暴雨后，他走访了几个小区发现，不少排水提升泵多年未检修，一拉链子都断了；还有的物业人员根本不知道备用泵在哪里。
调查显示，73.8%的人认为对住宅质量问题惩处不够，46.5%的人指出“物业维护管理不足”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，解决住房供不应求是促进房地产市场健康发展的当务之急。住房的卖方市场状况导致开发商缺少把产品做精的动力，因为只要能拿到土地，无论谁开发、开发成什么样都能卖出去。只有增加住房供应量，把房地产市场调控成买方市场，开发商有了压力才能在住房质量上下功夫。
“政府还应该改变期房市场的局面。”顾云昌说，现在的一手房通常只能看效果图，一些开发商难免虚假宣传。期房变成现房，毛坯房变成非毛坯房，应该是我国住房市场的发展方向。
调查显示，55.9%的人建议取消商品房预售制；30.6%的人希望增加住房供应，让消费者有更多选择。
民意中国网一位网友留言说，“现在暴雨等极端天气倒成了检验房屋质量的‘第三方’，本来应该为房屋质量把关的质检部门应该承担什么责任？一个个优质工程不是从他们手里批出来的吗？普通购房者什么时候能不再为质量问题伤脑筋？”
舒可心认为，目前在楼盘设计、建筑施工以及物业管理中都存在监管缺失的问题。政府要加大对房屋质量的监管，关键在监督好开发商。有好的开发商就有好的监理和承建商，开发商要求严，房子就盖得好。至于物业管理，业主们不能完全指望政府监管，要学会选好的物业服务企业，要学会自己监督或聘请自己信任的机构和专家监督物业服务企业。
调查显示，86.8%的人期待对住房质量监管部门实行问责制；70.0%的人期待完善相关法律法规。46.6%的人认为物业管理要尽职尽责；39.8%的人认为开发商设计施工需要精益求精。
周燕珉表示，日本房屋的设计施工经验值得我国借鉴。日本关于房屋的法律规定很详尽。他们的设计非常细致准确，会考虑多方面的情况进行设防，比如设计地面与墙面间没有接缝的“整体浴室”等，从源头防止用水点漏水。
“其实关于防水等设计做法并不难，我国的问题就是重视不够。”周燕珉说，我国应当在住房的安全性和耐久性方面舍得投入，提倡建设100年甚至更长寿命的住房。尤其对管线等隐蔽工程更要重视，保证管线可更新、可维护，与结构体同寿命。
让周燕珉忧虑的是，现在有质量问题的住宅，修修补补还能过得去，但是再过10年、20年，管线等隐蔽工程很可能统一暴露出质量问题，那才是最难的时候。“这些年住宅建设量非常大，而对于设施设备的老朽及更换问题，考虑的并不周全。过去只有几层的砖混小楼好拆，以后这么多高层住宅都要大拆大改吗？这会给国家和社会造成多大的浪费？”
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