[摘要] 近日，福州市房管部门发布了《一季度全市房地产市场运行情况分析》，预测福州房价还有下调空间。可以说，这是福州市官方这些年在房价上少见的预测下调，这也给正在大肆宣传楼市回暖、楼盘旺销以刺激购房者尽快出手的开发商当头泼了一盆冷水。
近日，福州市房管部门发布了《一季度全市房地产市场运行情况分析》，预测福州房价还有下调空间。可以说，这是福州市官方这些年在房价上少见的预测下调，这也给正在大肆宣传楼市回暖、楼盘旺销以刺激购房者尽快出手的开发商当头泼了一盆冷水。
数据显示，今年3月份，福州一手房签约1681套，较2月份增加了907套，环比上涨117.18%，二手房市场成交量基本上涨30%。不少开发商认为，楼市已经回暖，并信心十足地预言福州楼市将迎来“红五月”。
但从4月份的成交量来看，“红五月”恐难成真。4月周，福州一手房签约266套，相比3月份最后一周下跌48.55%；第二周，一手房成交307套，相比前一周虽略有回升，但与3月份的“巅峰期”仍相去甚远。
3月份，福州楼市交易量等于前两个月总和，但背后有两个因素支撑，一是国家表态对首套房贷款支持和银行降低首套房贷利率，二是开发商优惠不断，以量换价格局已经出现。
说到底，决定成交量的核心因素就是价格。到目前为止，开发商仍没有表现出较为强烈的降价动力，而市场的观望情绪，也致使开发商拿不定主意到底要降多少。
某知名门户网站针对福州购房者进行的一项调查显示，一季度，福州房地产消费者信心指数为75.6，比信心指数的102.5落后26.9个百分点，处于强烈观望期间内。参与调查者中，超过八成网友认为今年上半年房价将呈现下跌趋势或持平，并将推迟购房计划。
目前，福州商品住宅库存已经突破2万套，销售进入了攻坚阶段，不少开发商也在下注5月的销售旺季，在最近集中推盘放量。同时，数据显示，一季度福州全市住宅新开工面积323.49万平方米，同比增长110.1%。一季度全市商品房竣工面积140.34万平方米，同比增长186.8%。这意味着，楼市的放量还将有一个高峰期。
据福州市房地产交易登记中心统计，一季度市区商品房销售均价为13035元/平方米(含各类保障性住房)，同比下降4.29%，其中商品住宅销售均价为12974元/平方米，同比下降2.19%。
对于开发商来说，降价是一把“双刃剑”。降，会在一定程度上拉动销售，但也会加深市场的观望情绪。“持续限购不放松，让房价回归合理价位”已经逐渐成为各界的共识。福州市房管部门通过调查后也认为，商品房成交量可能继续下降，商品房价格进一步回归。
限购政策继续实施，加上购房者持币待购，“买涨不买跌”心理占主导，市场观望气氛浓厚，5月份福州商品房成交量有可能进一步下滑，“红五月”恐难成真。
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从房价方面来看，在18日国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数中，福州一手房房价环比下跌幅度仍然维持前两个月的0.2%，同时，福州二手房成交价持续下探，环比下滑0.4%，这是福州二手房房价连续第13个月出现下滑。福州上周新开楼盘房价趋稳，8888元起。
据房天下数据监控中心统计，上周（2012年4月16日-4月22日）福州全市住宅共成交341套，环比前一个统计周期（4月9日-4月15日）增加了34套，涨幅11.07%；成交面积为33955.33平方米，环比减少了67.3平方米，跌幅0.2%；套均面积为100平方米，环比减少11平方米，跌幅9.91。同时，从五区成交套数来看，上周仓山区住宅成交排名五区之首，共成交182套，鼓楼区仅成交5套，排名五区之末。
4月16日-4月22日福州商品房成交情况
4月16日-4月22日福州五区商品房成交情况
4月楼市的“小阳春”为政策调控下的楼市注入了一剂强心针，也激发了开发商推盘出货的积极性。数据显示，上周福州楼市共开2个楼盘，分别是融信大卫城、世欧王庄；而在新开楼盘中，融信大卫城房价为8888元/平；此外，同样备受购房者关注的还有阳光城新界。
从福州五城区的成交套数涨跌幅度情况来看，上周（4月16日-4月22日）福州楼市五城区住宅成交除了晋安区涨幅高达103.58%外，其余四区均出现了不同程度地下跌。其中，鼓楼区跌幅，环比前一个统计周期减少了2套，跌幅28.57%；其次是马尾区，环比前一个统计周期减少了7套，跌幅21.88%；而排名第三的台江区，环比前一个统计周期减少了4套，跌幅21.05%；其余仓山区跌幅7.61%。
4月16日-4月22日福州五区商品房成交套数涨跌情况
4月16日-4月22日福州五区商品房成交面积涨跌情况
编以价换量，快速去化，仍是当前楼市不变的主旋律。随着世欧王庄、万科广场及首开、保利等大项目的后续放量，新的推量也会很大。庞大的库存量和新推楼盘，将加剧福州楼市的竞争。在这种竞争压力下，福州楼市的“价格战”已经进入了白热化。不过这种价格下行的白热化，已经逐渐从“比谁价格更低”到了“比谁定价更巧”的阶段，标杆价的出现以及随之而来的各种价格策略就是明证。
【商铺成交】福州商铺成交大幅萎缩 业内人士:售价过高需调整
“今年以来商铺成交量比去年下半年跌了两三成。”昨日，记者从福州二手房市场了解到，今年以来，福州商铺成交量萎缩。
记者调查发现，如今走在福州的大街上，经常可见“旺铺出售”、“旺铺出租”等广告，一些繁华路段上空置商铺也很常见。
商铺成交量萎缩20%-30%
“和去年下半年相比，今年以来商铺的成交量下降不少。”双安房产董事长郑爱新告诉记者，商铺的销售远没有去年下半年火爆。当时商铺的成交额在公司业绩中能占30%，但现在这个比例只剩10%。
朝阳房产业务运营中心总监周福良透露，虽然没有具体的数据统计，但从每个月的业务单上可以很明显地看出商铺的成交量正大幅下滑。
“今年以来商铺成交量相比去年下跌了20%-30%。”骊特房产总经理郭华也表达了同样的看法。
昨日，在东街口附近的一位二手房机构销售人员告诉记者，近一个月来他没有成交一套商铺，“没有之前那么火爆了，去年有些人捧着钱抢铺，而近几个月投资者购买商铺更趋于谨慎。”
而在东街口附近部分繁华路段，近期也常常能看到一些店面正空置着等待出租。
价格过高导致不具吸引力
据了解，去年商铺成交量大增，导致福州商铺价格水涨船高。商铺价格处于高位，不少业内人士认为福州商铺价格已经虚高，目前商铺价格已经基本稳定。而SOHO产品的价格今年涨势仍然明显。这使投资者对商铺的投资热度下降不少。
“今年以来，我们SOHO、写字楼的成交量上涨了20%-30%。”郑爱新表示，今年以来福州市场有大量的SOHO产品面市，分散了很多投资者对商铺的注意力。
业内人士透露，目前福州市场上品质好的商铺业主多会选择自持，这意味着市场上在售的商铺品质相对低下，且过高的价格使商铺不再具备吸引力。
郭华认为，去年由于住宅市场受到限制，市场上大量热钱无处可去，投资者大量涌向商铺市场，导致商铺成交量大幅上扬。今年以来总体经济形势不好，一些投资需求受到抑制。
“经纪人对市场的推动也是不可忽视的因素。”南新房产董事长杨岳剑告诉记者，去年福州二手房机构在住宅方面的业绩基本跌至谷底，经纪人只能将主要精力转移至商业地产，一定程度上也促进了商铺市场的繁荣。今年以来，福州二手房成交量有所回升，经纪人的工作重心再次回归住宅市场。
麦田房产运营总监吴祖怀证实，随着二手房市场的回暖，商铺成交的比例有所下降。
物极必反。一位业内人士告诉记者，去年有人捧着钱抢铺，经历了这一轮火爆销售期后，福州商铺市场也确实需要好好调整一下。
“很多业主对商铺租金和售价的期望值都过高，导致市场无人问津。”业内人士表示，如果福州商铺要赢得市场，需要业主调整心态，使商铺价格回到合理位置。
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