[摘要] 阳春三月，新房和二手房成交量都一路高歌，进入四月，在新房市场继续发力，环比大涨的同时，二手房成交“掉队”。统计数据显示，4月上半月北京二手住宅网签3417套，环比(3月18-31日)下跌42.2%，与3月同期相比跌幅也达到了18.5%，节后连续9周回暖的势头“戛然而止”。
阳春三月，新房和二手房成交量都一路高歌，进入四月，在新房市场继续发力，环比大涨的同时，二手房成交“掉队”。统计数据显示，4月上半月北京二手住宅网签3417套，环比(3月18-31日)下跌42.2%，与3月同期相比跌幅也达到了18.5%，节后连续9周回暖的势头“戛然而止”。记者在调查中发现，年前积累的低价房源基本被消化完毕、需求透支、现有房源房主借势涨价等因素促成了成交量回落，其中，房主提高挂牌价迫使刚需继续观望是主要原因。
数据二手房成交大幅回落
刚性需求是支撑一二手房成交回暖的主要因素，新房市场的成交数据显示，热销的楼盘多为低价项目，而二手房的成交数据显示，成交的楼盘多为低总价小户型产品。
新房市场的发展态势在四月份得以延续，北京市住建委官方网站上有关房地产交易的数据显示，截止到4月15日，北京新建住宅成交3369套，环比上月前半月，成交量上升23.3%；与去年同期相比，成交量上升幅度达到了36.6%。从成交价格看，北京中原地产的统计数据显示，4月上半月，北京新建住宅成交均价1.8263元/平方米，虽与一季度相比成交均价仅下调了2%，但与去年同期相比，成交均价下调幅度达16.2%。而在4月上半月中成交套数排在前列的依然是低价项目，如昌平的保利罗兰香谷、房山的徜徉集、大兴的龙湖时代天街等。
然而，二手房的成交出现变数，3月份持续回暖的势头被抑制。据北京市住建委网站数据统计，4月上半月北京二手住宅网签3417套，环比(3月18-31日)下跌42.2%，与3月同期相比跌幅也达到了18.5%，与去年4月份同期相比有2.8%的跌幅。另外，伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，4月上半月北京二手住宅成交均价为21630元/平米，虽然房价与去年同期相比大幅下跌了14%，但是近2个月来，房价的跌幅明显减小。
二手房成交量忽然掉头下滑的原因何在？记者对此进行了调查。
原因探析
年前存下的低价房消化殆尽
“没有便宜的了，上个月还有一套40平的，105万还能讲价的。”链家地产门店一位买房人抱怨称。这位买房人告诉记者，年后开始看房的，“准备年中结婚用，不需要太大，够我们两个人住就行，等以后有孩子了再换，暂时不想离单位太远。”在过去的几个月里，他们看了五六套一居室，有两套的价格可以接受，但一个户型有欠缺，一套是房龄太长，“跟家人商量了一段时间，犹豫了一下过来那房子已经没了，现有的房子有点贵。”
位于西四环北大地店的经纪人表示，年前存的一些低价房源已经基本被消化，现在房子均价有所上升，“之前有均价19000元/平方米的，现在差不多都在22000元/平方米。”据记者了解，目前三元桥、静安庄等区域的二手房价格也有所上调。记者之前在该区域看的低价房源都已交易。
21世纪不动产分析师粟日预计4月难以保持3月的火热，受高性价比房源消化殆尽的影响，购房者重回观望。
3月份需求透支严重
对于目前二手房成交回落的情况，一位门店店长告诉记者，“3月份需求透支确实挺厉害的，3月份的成交量太大了，我们门店一个经纪人成交三四套都不成问题。清明节过来看房人稍微少了点，但也比年前好很多倍。”
另外一家门店的经纪人表示，他们公司3月份收入高达2.35亿元，“这是去年年底不能比拟的，去年下半年市场不好的时候，有的月份公司所有收入才八九千万，可想而知，上个月的市场有多火。”在他眼中，四月份受清明节小假期的影响比较大，成交量下滑也是正常的。“之前有低价的房源所以一直催客户出手，不少客户图便宜就提前买房了，毕竟好房源和便宜的价格在那放着，透支一定的需求也是有可能的。”
现有房源房主坐地起价
除了低价房源被消化之外，影响成交量的另外一个主要因素就是房东提高了挂牌价格，记者在调查中发现，不少房主看到市场回暖，都有不同程度的提价行为。
身在国外的马先生趁回来办事的机会准备把位于北五环外的一套商住房屋卖掉，该房源房龄较长，至今已挂牌一个多月，“我这房子面积比较大，使用面积130平米，看的人比小户型的少，大概一周四五个吧，现在给中介报的价格是175万。”当记者问及是否涨过价时，马先生毫不避讳地称，“涨过，本来想卖到165万—170万之间的，反正我也不太着急，看房的人越来越多，这是个好苗头。”
“这种行为很正常，可以理解。你想呀，年前再好的房子一周去看的才二三拨人，现在一天怎么也得五六拨，放谁谁不涨价呀？”一位王姓经纪人表示。
来自伟业我爱我家的统计数据显示，目前市场上80%的二手房业主都选择了提高报价，20%的二手房业主选择维持之前的报价，主动降低房价的业主已经寥寥无几，4月上半月二手房的挂牌均价环比上涨了2.5%左右，这也使得2、3月份的二手房成交均价放缓了下跌幅度，基本保持平稳。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，去年年底今年年初，购房需求的大幅萎缩，使得不少着急出售房产的二手房业主主动调低房屋报价以待出售，房价的明显回落，的确刺激了购房意愿的显著回暖。但是，随着购房需求的回暖，原本已经调低报价的部分二手房业主面对看房客户的增加，更多地选择了提高报价。
购房者重回观望
遭遇房东提价的张女士重新回到观望的轨道上，张女士说，望京同一套房源一个月前165万元，半个月前经纪人打电话说170万，“现在呢，178万了，涨得太快了，这么短时间涨了十多万块钱，我完全接受不了。”
而遇到这种状况的并非张女士一人，回升的房价让刚工作不久的小李有点望而却步，在中关村上班的她一直希望在附近买一套二手房，“出差前看中了一套，让我家人去看了，没定，回来就没了，现在看看，房价还是上涨了，觉得不合算，再等等吧。”
北京中原市场研究部总监张大伟认为，最近北京二手房市场房源再降价和之前已经降价的房源数量明显减少，在看房者增加的情况下，二手房业主再次下调价格的意愿降低，这使得二手房价格下调放缓影响了最近购房者的积极性。
胡景晖表示，目前市场交易量的回暖，消费者购房意愿的回升，完全是建立在房价回落、首套房贷利率回调的基础之上的，如果业主盲目提价，只会让资金实力相对有限的首次购房人群再度陷入观望。在目前市场整体供大于求、买方占据市场主导的背景下，消费者的选择余地较大，抢购心态不再，所以建议广大业主，不要盲目提价，只有合理定价，才能尽快实现房屋出售。
后市预计
房价下行压力较大
◎伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
二季度，北京住宅市场已经开始进入主力销售季，供应量的不断增加使得市场当中可选择性增加，另外这些入市项目也多采取不同程度的优惠措施，部分项目屡创区域售价的新低，价格的大面积下滑也直接促进了成交量的不断回升。新房价格的进一步回落，将促使二手房业主不得不再度调低报价，预计，二季度北京二手房价还将有10%左右的下跌空间，随着房价的回落，以及刚性购房需求的进一步释放，二手住宅成交量的回暖势头仍将持续。
◎北京中原市场研究部总监张大伟
随着成交量的回落，价格继续上涨缺乏动力支撑。另据中原报价指数数据显示，尽管近期六城市报价指数小幅波动上扬，但整体仍处于历史低位，反映出目前二手房市场依然存在较大的降价压力。而近期中原经理指数有所走低，亦显示出经理人对后市价格继续上扬的信心有所减弱。预计4月二手住宅价格将保持平稳，或将小幅回落。
北京预计在4月份全月二手房成交量有可能在9000套左右，再次回到万套以下，整体市场依然处于调控中。
◎21世纪不动产分析师粟日
楼市回暖带有很强的不确定性，随着4、5月份新楼盘推盘量的增加，二手房市场持续转暖的可能性不大。刚需将更多转向商品房市场，届时二手房价格可能被重新被拉动下行。可以看到，目前北京市二手房价格仍然处于振荡期。
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