[摘要] 低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间 不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢。
“最近又有新的小产权项目转正了，我相信我的房子早晚也能解决身份的问题。”对于小产权房的转正，居住在北京的小产权房小区太玉园的王静（化名）一直信心坚定。
然而，最近一段时间以来，有关小产权房的政策环境却越发风声鹤唳。
一个的消息是，北京一位国土部门官员因对违法建设小产权别墅区视而不见，被以玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。这是北京市首起因查处小产权房不力追究国土部门干部刑事责任的案件。该小产权项目开发公司老总及其前妻，以及所处地区两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑。
利益链条
对于占用农村集体土地甚至耕地建设并对外销售的小产权房，政府部门的态度一直较为坚决。根据现有的资料，自2004年至今，几乎每年国务院、国土资源部等相关主管部门都会下发有关的政策或通知，对于小产权房的不合法性进行反复强调。
然而，时至今日，范围内的小产权房仍然屡禁不止，甚至不断有新建并销售的小产权房项目出现在市场中，只不过销售的方式由原来的完全公开转为半地下。
“多方利益牵涉使得小产权房有独特的生存空间。”工商联房地产商会旗下REICO工作室吴亚平博士如是说，他所在的工作室刚刚于2月29日对外发布了《我国小产权房问题研究：问题与出路》的报告（下称“报告”）。
“小产权房建设的集体土地，一般位于城市郊区甚至远郊区，地理位置相对偏远，本身土地价值比较低。”吴亚平表示，小产权房系直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零。“算上建安成本，小产权房的开发成本一般仅是同区位大产权房的1/3左右甚至更低。”
低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间。吴亚平介绍:“根据我们的调查，不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢。”
报告指出，对于村（镇）政府来说，获得的超额利益是几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发；对于农民来说，同样的土地，如果被政府征用，农民得到的补偿很少，而通过开发小产权房，农民或集体组织则可以分享土地的增值，甚至还可以直接从小产权房开发中享受部分分红；对开发商来说，不必像利用国有土地开发商品房一样支付巨大的土地出让金，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成；从购房者层面看，小产权房能使他们以较低的价格取得安身之所，如果现行政策不改变，购房者就能以较低的购房成本享受几十年的住房。
有调查资料就显示，被征用的农村土地分配格局大致是地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。
不仅如此，小产权房甚至吸引了炒房客的介入。
有媒体报道，北京的太玉园就有来自于包头的“炒房客”，其联合身边的亲戚在该小区购置了7套房，目前多在出租。在2005年开盘售价仅1990元/平方米的太玉园小产权房，到了2010年的二手房价已涨至7000元/平方米，涨幅超过250%。
正是这样一种利益格局，使得小产权房大量涌现并且“禁而不止”。
时至今日，对于范围内的小产权房规模究竟有多大，仍然没有统一的说法。
今年2月16日“推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说：“目前还没有完整统计小产权房的数据。”
吴亚平表示，经过测算发现，1995~2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995~2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。
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