[摘要] “一次一个亿”买楼，近来榕城楼市的这则消息引起了人们的关注，业内人士分析，除了自用外，投资的成分不言而喻。而从近来福州楼市一些楼盘开盘的火爆情况来看，投资客出手成交的比例已开始逐渐增多，不单单是住宅，在商业地产中，看到的是更多投资客的身影。
“一次一个亿”买楼，近来榕城楼市的这则消息引起了人们的关注，业内人士分析，除了自用外，投资的成分不言而喻。而从近来福州楼市一些楼盘开盘的火爆情况来看，投资客出手成交的比例已开始逐渐增多，不单单是住宅，在商业地产中，看到的是更多投资客的身影。
那么，这一波行情，是投资客卷土重来，还是投资客从未离开？与以往相比，榕城投资客又有何新变化？抄底，到了时机吗？
市场
投资需求助推楼市行情
“金九银十”的榕城楼市虽然成交量并未明显上升，但从部分楼盘的销售来看，成交依旧火爆。
8月28日，世茂国际中心·天际会开盘，一客户出资1亿购买下其900平方米私人产权会所和18套服务式私人行宫。业内人士剖析，排除自用外，该客户更大程度上是投资高端房产，起到保值增值的效果。
9月10日，泰禾·红树林小复式开盘，当晚2售罄，临时加推一栋楼；12日，阳光理想城260套高层首期开盘即售罄。上周末东方名城加推，亦取得较好的销售业绩。据售楼人员称，买房的客户中，自住的居多，但不乏投资客的身影，对他们来说，首期房，无论是价格还是产品，均极具性价比，正因此抢“波行情”，未来价值空间巨大。“即使是自住者，亦是抱着投资的眼光来买房，从这种角度来说，投资心态充斥着楼市”。
事实上，除了这一波好行情外，宏观调控以来的榕城楼市，一直上演着淡市里热销的“神话”，从小户型的哄抢，到豪宅的收藏，再到商业地产的热销，“这一切都少不了投资客的身影”。
特别值得一提的是，商业地产在2010年火爆一时，福州的城市综合体万达广场开一次旺一次，无论是soho，还是办公楼，都受到了投资客的欢迎，其最后的收官之作独立式酒楼，也在短时间内一次售出。商业地产的受宠掀起了一阵“狂潮”。
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变化
楼市风向从“住”转“商”
“投资客们看好商业地产，是2010年的楼市投资转向。”与往年不同，2010年楼市的投资客纷纷“转住改商”，与调控不无关系。“今年的楼市环境大为不同，楼市新政调控以控制住宅价格过快增长为主，但却为商业地产的发展带来机遇。
上半年的一系列调控政策,使投资性需求向商业地产转移，也让开发商的战略重点逐渐向商业地产倾斜。”一业内人士称，二三套房贷的设限门槛，让人们的目光转移商业阵地。
福州一资深中介经纪人称，今年二手楼市中的小面积商铺格外受宠，商铺投资的比例明显上升了。一手楼市中，商铺的放量也明显增多，万达广场、融汇西街、中庚青年广场、七街十二府、水岸华庭100间沿街店铺、东方名城温莎太古广场沿街店面等等，都为投资者转投商铺提供了条件。
不仅投资客，许多开发商也是按捺不住，频频拿下商业用地，为转战商业地产做准备。从今年的土地市场来看，5月份推出的金融街地块以及北江滨沿线地块，均以商业配套为主，竞拍成功率高且不乏“新人”介入商业地产。其中，有个人亦有企业，均是首次介入商业领域。
例如，6月自然人刘健中以79520万元拍下江厦地块，8月福晟以2.7亿元摘下中央商务地块、万科6.35亿元拿下中央商务区地块，升龙地产与天津津东拍下限高300米的地块，这些开发商均是首次在榕开发商业地块。
揭秘
投资客从未离场
2010年新国十条颁布，号称史上最为严厉的调控，“不单单是自住需求者，二次置业者以及投资需求者也都在观望”，一业内人士称，投资房产的需求只是暂时被抑制，“新政影响之下，楼市的自住需求比例明显上升，但投资需求并未断绝”。正因此，投资客的视线从未离开过楼市。
据了解，新政之后，福州楼盘主推中小户的楼盘，几乎场场热销。融信大卫城的87平方米的珍稀三房、泰禾红树林的魔幻小复式、泰禾红峪的87m、69m、99m的舒适户型、博仕后缘墅、福晟钱隆学城、阳光新界，均取得良好的销售业绩。“为了应对新政的出台，榕城的开发商主打中小户型，并且加大力度促销，频频伸出橄榄枝”，一业内人士称，适合自住需求者的中小户型，同样也吸引着投资客。对于投资客来说，中小户型，总价适宜贷款额度不高，是非常好的投资产品，再加开发商的优惠政策，“80%的自住购房者，再加20%的投资需求以及改善性需求购房者，制造了一场场热销的局面”。
同样，当住宅的投资受限时，投资客转战商业地产，“榕城楼市一、二手商业的热销，都可以说明投资客从未离开过”。
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看好福州主场
为何宏观调控之下，福州楼市仍然活跃着投资客呢？业内人士称，看好福州楼市这个主场是最为关键的因素。
海西国策的制定，福州城市建设快马加鞭，城区正发生着日新月异的变化。从沿海其他先“进城市来看，城市建设的变化给楼市带来的是全面上升的空间”，业内人士称，正因此，福州楼市越来越被看好。继万科、万达、华润后，保利亦拿下二化地块，正式入榕，外来大鳄的进驻更让人看到福州楼市的前景。“与一些大城市相比，福州楼市尚可称为价格洼地”一陈姓购房者称，介入地产仍有潜力可言。
投资地产最安全
除了看好福州主场外，投资客热情度不降的原因之一，还在于对于通胀的预期。业内人士称，在此前提之下，大多人经过比较，会认为投资地产还是最为安全的手段。“在国内，投资渠道较少，只有股票、基金、黄金等可以选择，但与房产相比，这些投资风险较高，而且需要时间打理”，一私企业主游先生称，房产相“对来说，还是较为安全的投资门类”。游先生称，这几年，房价的涨幅明显超过预期，从历“次宏观调控来看，只要选择好的房产投资，均能保值增值”。
据了解，游先生的这一观点，在投资客中广受认同。正因此，即使在楼市调控时期，仍有不少投资客选择出手。一些好地段、品牌好的楼盘以及商业地产，是他们的对象，此外，一些、旧房拆迁的二手房亦成为投资客的目标。
提醒
投资有风险出手需谨慎
事实上，与其他任何的投资一样，专家们都要奉劝一句，投资有风险，请谨慎出手。
“对于楼市而言，正常的、长期的投资是有必要的，也会促动楼市的健康有序发展”，一专家称，但是投资，也需要有眼光及战略。
“目前楼市中商业地产很火热，就不乏投资者跟风进，入”，专家提醒，投资商铺切莫盲目跟风，一定要对区位、商业环境、周边人气等进行认真，分析。
商业地产要看清，住宅同样也需谨慎。“一旦价格难降，不排除国家进一步出台宏观调控的措施，信贷收紧，届时楼市恐将陷入另一僵局”，业内人士称，投资客一定要量力而行，切勿因为恐涨心理成为了“被投资客”，给自己带来不必要的麻烦。至于一些购房者，一直想等着最终抄底时机，专家们称，楼市没有低谷，只有适合自己才是最合适的出手时机。
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