[摘要] 以往只有年底才会出现的“惜贷潮”，今年似乎来的早了一点。年初的购房潮令银行信贷投放量上半年过于集中，这直接导致了下半年房贷额度紧张的情况比历年更加明显。“金九”意气风发过后，遭遇“惜贷潮”的“银十”前景扑朔迷离。
以往只有年底才会出现的“惜贷潮”，今年似乎来的早了一点。年初的购房潮令银行信贷投放量上半年过于集中，这直接导致了下半年房贷额度紧张的情况比历年更加明显。“金九”意气风发过后，遭遇“惜贷潮”的“银十”前景扑朔迷离。
否认停贷多数“惜贷”
十一长假期间，不少人放弃了出游，加入了看房一族。而就在楼市“涨”声一片的同时，房贷成为了摆在面前的新困扰。
记者从北京、上海、广州、深圳、天津等地了解到，目前这些地区中，虽然没有明确表示停贷的银行，但多数银行出现了“惜贷”现象，提高了贷款申请门槛。总体来看，一部分银行执行房贷利率9折优惠，另外一部分银行已经取消优惠至基准利率，并且贷款申请办理周期延长，而以往常见的85折利率优惠如今已经很难找到。报告指出，当前大多数城市银行个贷收紧，使得刚需、改善型需求入市门槛明显提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识。
国内各大银行此时不约而同的“默契”，到底是受银行体系“钱慌”的影响，还是对于近期楼市仍处于高温状态的一种预警呢？对此，林波表示，近期银行的“惜贷”行为，应该主要是银行内部资金的问题，很多银行可能贷款额度用完或不足，而房地产层面的因素仅仅是一个方面，应该不是“惜贷”的主要原因。回建强也持同样的观点，“目前银行资金面上比较紧张，导致包括房地产贷款在内的贷款利率都在上升。而信贷对于房地产市场影响较大，但利率优惠取消应该不是针对房地产市场所谓调控措施，而是银行自身运行所需”。
同样，官方数据也验证了专家的说法，根据央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，这一数字在2012年全年只增加了1.35万亿元。由此看来，正是由于商业银行上半年发力过猛直接导致了如今的“力不从心”。
事实上，不仅商贷，由于楼市楼市成交量大幅攀升，多城市住房公积金也一度出现放贷缓慢甚至断贷等现象。曾经“沉睡”的住房公积金，如今也闹起了钱荒。
房贷“钱荒”刚需受伤
今年以来，“地王”一词在各地媒体上出现的频率相当之高。无论是“总价地王”还是“单价地王”的出现，对于买卖双方的心理都产生了不少影响，这也直接导致了房价上涨预期的增强。
由中国房地产测评中心发布的9月中住288指数报告显示，在监控的288个主要城市中，共有194个城市9月一手房交易价格出现上涨。其中，一线城市房价已经环比连涨9个月，房价上涨压力依然较大。在二手房价方面，9月中国城市住房价格288指数二手房价格60指数同比上涨4.47%，环比上涨0.94%，环比数据延续了近一年来的上涨走势。
只涨不跌的高房价已经让购房者们“很受伤”，如今，房贷申请办理周期延长、利率9折优惠取消至基准利率、以往8.5折利率优惠难觅。银行在贷款方面的这些举动无疑是给刚需一族的伤口上再洒了一把盐。
面对这种情况，来自天津的小张对记者表示了担忧。自己原本看上的一套河东区的二手房，现在只卡在银行贷款环节上。“我是个人首套住房，家里为我筹集了首付，准备买套房结婚用，现在看来，万事俱备，只差银行了，不知道贷款什么时候能够批下来。”面对日益上涨的房价，小张表示了无奈。
而来自北京的小刘，则要比天津的小张幸运很多。小刘属于改善型需求，自己名下已有一套小户型住房，为了能够和父母住在一起，一家人决定够买一套大一点的房子。6月份，小刘两口看中了北京东三环外附近的一套均价在3.6万元，100多平米的二手房。由于是二套房，北京严格执行首付70%，贷款利率1.1倍的规定。于是，在得到了双方父母的支持，加上亲戚朋友的帮助下，终于凑齐了首付，在“惜贷潮”前办完了所有手续。看到近期商业银行的“惜贷”行为，小刘两口对记者长舒了一口气。
由于二手房成交手续复杂，贷款审核时间相对较长。因此，在遇到银行惜贷的情况下，二手房受到的影响比一手房要明显一些。反观一手房，由于开发商在开盘前已经与银行谈好贷款事宜，只要购房者符合要求，一般都能贷到款。因此，对于银行“惜贷”的态度，开发商们显得比较淡定。
但不得不承认的是，“惜贷潮”对于刚需购房者的打击是巨大的。面对目前的信贷环境，林波认为，如果资金充足的话，可以不考虑贷款环境。如果资金不足只能等到明年年初新的贷款额度。回建强则建议，如果不着急，可以再等等，因为明年一季度银行贷款会相对宽松。从市场角度分析，也可以考虑下一个周期的低点介入，但前提是所谓的刚需不太着急买房。
黄金周一二线城市总体平淡 明年楼市或降温
本是“金九银十”的销售旺季，在“惜贷潮”让人感到诧异的同时，一二线城市的市场表现也总体平淡，这也给未来的房地产市场走势打了个问号。
据研究，50个城市，20家品牌企业以及上百个项目展开的调研结果显示，今年国庆期间一二线城市房地产市场总体表现平淡。一方面，“十一”长假期间多数城市周度成交量环比9月周均有所下降，49个城市中，仅7个城市有所上涨。在其调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间，而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降，厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上。
分析认为，“银十”伊始，各城市市场表现平淡的原因首先在于供应不足导致市场成交平淡。同时，银行个贷收紧使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升。而传统意义上的“金九银十”的推案旺季普遍出现在9月，而10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。
市场表现平淡，也给未来的房地产市场走势打了个问号。社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，实体经济不行，但是房地产价格却一路飙升，“今年房地产市场实际上处在一个虚火上升的状态”。上海某房地产研究院副院长更是担心，今年的楼市已经透支了一部分需求，因此，受供需关系影响以及政策压力等因素会导致明年整个市场有所降温。
结语：满足刚需的根源不在于信贷
房贷市场的“惜贷”、“停贷”，是市场过度透支的结果。房价的一路疯涨，不仅让每套房需要更多的贷款，也让原本计划的信贷总额“捉襟见肘”，所谓的“支持首套自住购房信贷需求”也无从谈起。事实上，满足首套购房者的刚需，根源不在于信贷支持，而是要有合理的房地产调控长效机制，引导市场平衡健康发展，控制房价的过快上涨。
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