[摘要] 伴随着10月的来临，开发商似乎在集体拨动楼市最敏感的那根弦——价格，6、7字头的起价、预约减十万和各种存抵活动此起彼伏。在“金九”失色，成交套数环比跌幅近半之后，开发商与购房者的博弈，似乎终于有所松动。
开发商价格策略能否刺激购买神经？
伴随着10月的来临，开发商似乎在集体拨动楼市最敏感的那根弦——价格，6、7字头的起价、预约减十万和各种存抵活动此起彼伏。在“金九”失色，成交套数环比跌幅近半之后，开发商与购房者的博弈，似乎终于有所松动。
可以说，开发商打起了轰轰烈烈的价格营销策略，本在观望的购房者购房神经被挑动，市场也不再平静。那么，究竟在这个最为敏感的价格问题上，开发商是如何考虑的？购房者又是如何选择的？价格杠杆能否成功撬起“银十”？
现象
十月，开发商动价挑动购房神经
进入10月以来，开发商越来越在价格策略上动心思了。
10月13日正祥香榭芭蕾正式公开，推出了49~120㎡的房型，价格定在7388元/㎡起；而凤翔湖滨世纪一期36~93㎡的SOHO产品，则将起价定在6666元/㎡起。
除了这两大纯新盘主推低起价，同样作为纯新盘的阳光城丽兹公馆则推出“99置业计划”，以总价99万起购精装三房吸引顾客。
而老盘也同样不甘示弱，例如，新大陆壹号就在整个10月份推出购房特惠活动，56~188㎡观江公寓8990元/㎡起；而融信澜郡A1样板楼王预约享10万优惠；金帝仁文江语城也推出134~140平方米保留房源，仅12700元/㎡起，同时享有即买即备案的条件；而金辉淮安半岛泊郡也推出团购优惠，5000入团优惠50000，首付只要31万起；中国贵谷MINI墅温泉联排认筹存3万抵10万；此外，东方名城尚郡在10月13日开盘认筹时也推出存5万抵8万的特惠。
由此可见，在当前的市场背景下，开发商已经普遍开始动用“价格策略”来挑动购房者的神经。毕竟购房者最为关注的事项中，价格依然排在位。
探因
九月成交不佳，十月需快跑冲量
业内人士认为，开发商动用到价格策略，与9月的成交业绩不佳，开发商期待在10月实现冲量快跑有莫大关系。据海都房网数据中心数据显示，9月福州五城区住宅成交套数为835套，环比8月份1406套跌571套，达40.61%，而同比2012年9月成交2013套，下降1178套，跌幅达58.51%。
“原本令人充满期待的‘金九’旺季成交量不温不火，加上经过上半年的价格增长，福州楼市的价格已经处在高位，而上半年楼市成交的红火，也将楼市购买力消耗掉大部分。”
据中指研究院发布的百城价格指数，今年5月至8月，福州房价都在一路上涨，从13887元的均价涨到15121元。“价格抗性越来越成为福州市区楼盘销售难的重要原因，正是因此，一些开发商开始率先动价，给予购房者一定的价格优惠和让利，以吸引市场关注，促进成交，希望能在10月实现快跑冲量。从9月的数据来看，福州房价均价为15041元/㎡，环比跌了80元/㎡。”天知营销总经理王锋告诉记者，价格策略本来就是营销中“屡试不爽”的武器，在第四季度的这个市场背景下，打任何营销手段都不如价格策略来的直接有效。
新盘亮相，靠低价策略吸引关注
这其中最为明显的是，新开楼盘开发商主动调低预期价格。
正祥香榭芭蕾7388元/㎡起的定价和凤翔湖滨世纪一期6666元/㎡起的定价，令久违了的6、7字头楼盘重回福州楼市，其目的也正是靠低价策略吸引购房者关注自身项目。而此前一再传言开盘定价可能在1.7万/㎡的融信白宫项目，也在10月6日开盘当天，报出1.4万/㎡的均价，使原本对项目价格心里预期较高的客户，大呼赚到。据了解，融信白宫首期开盘A3和B5楼近300套房源，但有超千组的预约客户，一个半内售罄，随后加推了A101、05单元170㎡房源，短短十几，又再次告捷。
对此，常青藤营销副总梁恺认为，近期一些楼盘开盘时，主动调低了价格或推出大幅优惠，正是为了吸引市场关注，吸引客户来到现场。他认为，这也呈现出一定的结构特点：福州主城区的楼盘“动价”的更少，外围板块的楼盘调价更加主动；热门、配套更成熟区域楼盘房价未出现明显波动，交通、配套、商业等尚不完善区域动价和优惠更加明显。
郊区楼盘，客群对价格最为敏感
除了新推楼盘低起价“抢跑”，一些在售的楼盘亦纷纷加入促销阵营。尤其是位于城市外围，如东江滨、闽侯、南屿的项目，或打出低价牌，或额外让利，通过打折、优惠、赠送面积方式直接吸引购房人。
“我们项目此前也打过8388元/㎡的起价，发现收效很好，市场对价格还是格外敏感的，再加上在东江滨万元以下的房源也已经是稀缺品，因此我们在10月的新品加推时打出了8990元/㎡的起价。”福建新大陆企划经理施晓楠透露，他们此举就是要直击客户，告诉客户，他们还有万元以下房源的信息，刺激购房者敏感的神经。
“效果确实明显”，闽侯某开发商也告诉记者，10月份以来随着他们打出了价格策略，营销中心的咨询电话就“络绎不绝”，前来实地看盘、预约的客户，也在明显增加。
梁恺也认为，购买郊区楼盘的置业者，正是对价格最为敏感的刚需群体，开发商的价格策略在他们身上也最容易奏效，他们期望以时间换空间，以价格换空间，这一点令价格优惠对他们有极大吸引力。
后市
价格策略能否继续推广？
对于开发商而言，的压力，就是来自于资金方面，伴随着第四季度的来临，大量的工程款、企业还贷期限等都将让企业应接不暇。而近期的信贷收紧的压力，也令开发商资金回笼困难加大。
业内人士分析，在如此的市场之下，开发商主动配合采用价格杠杆，自然比被动降价好，毕竟从目前的市场反映来看，价格一旦有所调整，消费者出手的意愿还是很明确，“这种情况下，开发商自然愿意配合，迅速回笼资金。而开发商这样主动调整，很贴近当前的市场趋势，也预示了市场向理性的继续回归。”
然而，价格策略也非一动就灵。对于部分市中心楼盘而言，在被限购政策削弱之后，有效需求成为主要问题，价格倒退居次席了。而在不限购的外围板块，除了低价格带来的驱动力，越发理性的购房者对产品品质本身、板块潜力、小区氛围营造的要求也越来越高。
□链接
十月部分优惠楼盘一览
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新大陆壹号56~188㎡公寓8990元/㎡起
金辉淮安半岛泊郡87~176㎡滨江墅区高层，首付31万起，5000入团优惠50000
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东方名城尚郡10月13日开盘认筹5万抵8万
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