[摘要] 近期，“新型城镇化”已成为各方关注的焦点。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎，专家普遍认为，新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，二三线城市城镇化过程所释放出的居住需求，
近期，“新型城镇化”已成为各方关注的焦点。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎，专家普遍认为，新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，二三线城市城镇化过程所释放出的居住需求，将成为为房地产行业新的增长点所在。
新型城镇化成中央政策主轴
十八大召开后，“城镇化”频繁见诸报端。报告提出“推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”，“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点”，这极大地提高了城镇化在国家建设发展中的地位和高度。
随后的中央经济工作会议将城镇化定调为“我国现代化建设的历史任务”，提出城镇化是扩大内需的潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。
国务院发展研究中心宏观经济研究室主任，国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群对记者表示，“城镇化是未来中国经济周期的重要抓手，是现代化的主线。中国现代化的潜力在于10亿人以上规模的城镇化，在于着眼于现代化远期目标，高品质、高水平的城镇化。”
安信证券也发布研报表达了类似观点，报告指出，预计新一届政府大致会以新型城镇化作为保持经济增长、推动各项改革的战略发展主线。
城镇化催化三线城市楼市
城镇化并非首次提出的概念，而是一个跨度长、范围广的历史任务。光大证券分析师告诉记者，城镇化是一个系统工程，绝非简单引导农村人口进入城市。“既要重视中小城市和小城镇建设，也要重视培育新的城市群。”
不过，不管是决策层还是业界，都需要清醒认识到，我国区域城镇化率在东西部之间、不同省份之间存在明显的差异。相关统计数据表明，2011年我国城镇化率为51.27%。东部地区省份城镇化率较高；中部地区仅少数经济较发达的省份，如黑龙江、湖北、内蒙古和吉林等，城镇化率超过平均水平；绝大多数中西部地区，城镇化发展速度相对缓慢，城镇数量较少，规模较小，城镇化水平较低。
具体到城市而言，以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市以及杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十数年的发展，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力有限。与此形成鲜明对比的是，以鄂尔多斯等为代表的房地产市场尚不具备发展潜力，而大部分四线城市或遭过度开发，或缺乏发展潜力，市场供过于求，泡沫严重。
有学者预测，到2020年，中国城镇化率将超过60%，中西部城镇将成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%的主流三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等，这些城市的未来发展空间更大。
万科恒大提前布局楼市“蓝海”
据相关媒体报道，由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制了《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》。该规划涉及20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，提出将“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”。
未来城镇化将产生多少需求？这并非不可预测。中国房地产业协会副会长朱中一向记者表示，进城的人总需要有住的地方，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房，这还是新增的住房需求，如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，每年这个住房需求量是很大的。“因此，只要城镇化有潜力，房地产就有潜力。“
瑞安房地产发展有限公司执行董事邓嘉华更不讳言，“城镇化会带来很多刚性需求，这是对房地产企业的机遇。”他表示，城镇化过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。
新型城镇化战略激活刚需，进一步撬动房地产市场。事实上，国内房企巨头已纷纷投身二三线城市市场，提前布局城镇化助推下的楼市“蓝海”。其中，恒大集团作为中国进行二三线城市战略开发的地产企业，在2004年谋划全面进军二线城市，之后开始前瞻性大规模进入三线城市。2012年中报数据显示，期内公司拥有项目218个，其中绝大部分为非一线城市，三线城市占大多数。此外，万科、招商等企业负责人均表示，未来将积极补充三四线城市核心地段项目资源，关注发展潜力大的新兴城市。可以预见的是，在城镇化路径中，国内房企在大量非传统意义的中心城市的资源争夺将更加激烈。
城镇化发展规划将出台 万科恒大房企占先机
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