[摘要] 自2009年起，福州土地供应的重心一直都在市中心。2012年，市中心地块数量锐减，土地供应大量集中在闽侯、连江、平潭等郊县地区。这将有利于缓解城区土地供应的紧缺局面，也有利于城区房价的稳定。房天下专访福晟集团董事、常务副总裁何建华，畅谈房地产网络营销模式的发展道路，分析福州土地供应偏向郊县的原因。
编者按：2012年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。目前，房地产市场新兴的O2O网络营销模式，房地产基金、房企并购、海外融资等多种融资渠道，都成为房企冲出销售困境、寻求资金保证的大胆尝试。
自2009年起，福州土地供应的重心一直都在市中心。2012年，市中心地块数量锐减，土地供应大量集中在闽侯、连江、平潭等郊县地区。业内人士普遍认为，这将有利于缓解城区土地供应的紧缺局面，也有利于城区房价的稳定。房天下专访福晟集团董事、常务副总裁何建华，畅谈城镇化建设对房地产市场发展的影响，分析福州土地供应偏向郊县的原因。
福晟集团董事、常务副总裁何建华
国外投行看好中国经济环境 国内房地产市场发展空间大
2012年9月美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策（QE3）。美国的货币量化宽松政策会导致大量热钱继续涌入新兴国家市场，从而催生资产泡沫。房地产领域通常是热钱追逐的热门领域，美联储第三轮量化宽松政策（QE3）启动后，大量流动资本将涌入市场，将会对楼市产生很大影响。对此，何建华表示，“很多人都认为房地产行业有泡沫，会倒下，但他们反而会大量投资这个行业。从整个国际环境来看，中国城市化进程的标准还是偏低，城市化比例还不到一半，因此发展的空间很大。”
最近国家大力推进“城镇化”建设，这对于房地产行业来说是绝好的信号，在国家政策的影响下房地产发展的潜力很大。在此，何建华也提醒广大投资客，不要盲目去投资。从房地产行业自身来说，他更希望这个行业能够稳健向好发展，而不是大起大落。“城镇化”理念出来之后，房地产企业可能会有一股新的投资热潮，甚至国外的投行都想进入房地产行业，这样难免会出现一些问题。国际市场比较看好中国房地产行业的发展，数据显示，国内成交量和价格都呈现上涨趋势。“但是市场过于火爆，国家宏观政策也会随之而来，市场或许又会降温。”他表示，对房地产发展的态度，应该是乐观大于冷静。
城镇化将建设助力楼市发展 机遇与挑战并存
十八大报告提出了推动新型“城镇化”规划要求，楼市刚需有望被唤醒，业内普遍认为，未来房地产发展，将直接受益于城镇化新政，新型城镇化将给房地产行业发展带来新机遇。对此，何建华表示：“城镇化建设对房地产市场的影响非常大！十八大是开局年，十八大后中国经济会有更好发展，房地产也会有平稳发展，因此很多人现在开始抓紧买房了。”国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资。市场分析预计，届时基建、房企将明显受惠。何建华说到：“城镇化建设对于房地产市场而言，是难得的机遇，同时也是巨大的挑战！”
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购房群体年轻化 网络营销模式对房地产影响深刻
2012楼市成交低迷，面对空前的销售压力，不断有房企“以量换价”降价促销。近期，包括长甲、绿地、龙湖等品牌房企也开始大规模打折，降价氛围弥漫整个楼市。与此同时，网络营销模式也开始走进房地产市场，通过网络实现购房者与开发商之间的沟通与交易，为房企带来全新的电子商务营销模式。房天下就网络营销模式未来的发展方向采访了何建华，他谈到：“企业本身有自己的网站，但这起到的作用有限。现今，随着房地产市场的不断发展，网络对房地产的营方式的影响越来越大。”现今，购房群体年龄趋于年轻化，以前购房群体多在四、五十岁左右，现在三十岁刚需置业群居多，甚至更年轻。“这些客户群体受互联网时代的影响比较大，他们更容易接受这种新型的网络营销方式。”何建华分析到。
有业内人士表示，房地产网络营销模式要与线下活动紧密结合，才会有更好发展。何建华表示：“跳出房地产这个行业来看，这种营销模式就是电子商务。电商的出现，对传统房地产行业有一定冲击，但从这几年的发展情况来看，影响不是很大。”他还表示：“目前来看，这还不是主要媒体。报纸、电视、电台、广播等这些传统媒体的作用依旧很大，网络营销模式要想超越这些传统媒体称为龙头老大，还需一定过程，有待优化。”
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城市扩张受地形影响 福州郊县推地远大于城区
据了解，今年福州土地出让的状况或将一改去年低调、低速的局面。将于1月份出让的土地就有29幅，总计面积达到2097亩。闽侯、福清、连江、平潭、长乐都有大量土地出让，其中的明显特征是，在5个行政区出让土地越来越少的情况下，郊县土地出让逐渐兴起。房天下就此现象询问了何建华，他认为郊县地区的房源受限购政策影响较小，许多开发商乐于在郊县拿地，这也是导致郊县土地成交量上涨的原因。另外，他还说到：“这跟福州的地形及未来发展战略有关。”福州市区所在地属于典型的河口盆地，盆地四周被群山峻岭所环抱，三面临山，一面临海，东有鼓山，西有旗山，北有莲花峰，境内地势自西向东倾斜。他分析说：“城市扩张受地势限制只能向南台岛、马尾、长乐方向发展。福州要打造真正的沿海城市，必然要向海边靠近。”
2013年伊始，福州的土地供应就大举“开仓”，业内人士普遍叫好，认为这将缓解土地供应紧缺局面，利于稳定房价。何建华也表达了自己的看法：“推土地要有计划有序开展！土地供应量过多或过少，对企业、对购房者都是硬伤。”土地推出要综合分析市场价格规律，考虑开发商与购房者的心理。根据市场成交量相应进行推地，保证土地供应平衡。这或许也是整个市场需要冷静反思的问题。
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