[摘要] 2008年之前，每年商品房可供应面积远超过当年销售面积；而2008年至今，商品房销售面积已持续3年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小。
某地产研究院日前发布的《我国房地产市场供求关系研究》报告认为，今年上半年，国内商品房潜在存销比低于2011年，从对全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计年末的潜在存销比将持续下行，这就意味着2013-2014年商品房供应将偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。
商品房销售将与去年持平
今年上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。随着一二线城市房屋成交量的反弹，近期土地市场有所复苏，预计下半年土地成交跌幅将持续收窄。
专家预测今年土地购置面积为3.6亿平方米左右，同比降幅会收窄至10%左右。去年，房地产开发企业土地购置面积4.1亿平方米，创下历史新高。
上半年，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10%，成交量正在筑底，下半年跌幅还将继续收窄。商品房销售面积从2000年至2007年均保持稳步上升的态势，2008年出现10年来首次负增长，随后连续3年缓慢回升，但增幅持续收窄，预计2012年将会与2011年基本持平。
商品房潜在存量逐年缩小
商品房的潜在存量，指的是当年房地产开发企业待开发的商品房与已建好尚未售出的商品房之和，由于从购置土地至商品房售出至少需要1-2年时间，因此这一指标主要反映未来1-2年商品房的库存情况。根据测算，2000年至2012年6月，增加了约18.19亿平方米的待开发或待售的商品房。2008年之前，每年商品房可供应面积远超过当年销售面积；而2008年至今，商品房销售面积已持续3年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小。
商品房潜在存销比与潜在存量一样，反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。今年上半年商品房潜在存销比为1.7，低于2011年，预计年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6。这意味着未来两年商品房供应偏紧。
截至2011年底，潜在商品房存量压力较大的省市为福建、浙江、安徽、海南，潜在存量消化周期超过4年，过大的库存压力，意味着未来二三年这些地区的楼市形态不健康。与之相反，排名靠后的四川、陕西、黑龙江、江苏，潜在存量消化周期不足1年，尤其是四川和陕西，潜在存货量非常有限，预计未来二三年商品房供应可能比较紧张。
潜在存销比的是沈阳，需要7年多才能去化掉潜在存货，其次是长春、呼和浩特、兰州和太原等，去库存时间接近5年。未来二三年，这5个城市商品房供应量偏大，值得警惕。与之相反，潜在存销比值的是深圳，存销比值在-6至-7之间，未来二三年房价反弹压力。另外，广州、乌鲁木齐、北京、成都、厦门、西安、南京、宁波等，潜在存货压力也偏小。(记者陈桂兰)
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