[摘要] 一股写字楼投资热的大潮席卷全国。在商铺热销之后，写字楼又在房地产领域掀起了新一轮投资高潮。据中原地产监测，北京、上海、深圳、广州等一线城市写字楼市场已供不应求。
商业地产进入细分时代
在商业地产的探索中，万达集团、万科、保利等大型房企的发展路径逐渐清晰，他们已经开始在细分的领域精耕细作。
早在2006年，执着于住宅地产的万科在广东东莞建设了住宅产业基地，并对养老地产开始进行投入研究工作。目前，万科养老地产项目——位于北京房山区窦店的“万科幸福汇”预计将于2012年竣工。规划设想中，除常规必需设施外，养老地产还需配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等及24呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。
万科同时表示，未来将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配套相关养老地产产品。
在万科大张旗鼓地宣传养老地产时，保利也不甘落后。
去年11月26日，保利·西塘安平老年健康生活社区项目举行了隆重的奠基仪式。该项目总占地面积达到了150亩，而建筑面积则为10000平方米，总共投入为4亿元人民币。该项目将于2011年底完成。
业内人士分析，虽然养老地产短期内不能成为商业地产的主流，但万科、保利大规模投入养老地产，意在未来房地产竞争中拔得头筹。
如果说万科、保利的养老地产目前来看未带来明显，那么万科独创的“城市综合体”则发展得风生水起。
在万达的规划中，“城市综合体”应包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。目前，万达的规划早已变成了现实，其“城市综合体”的商业地产模式被其他房企不断地复制， 其万达旗下的“万达广场”也已开遍的多个主要城市。
在商业地产细分领域不断探索的还有首创集团，其董事长刘晓光创造性地提出了城市新中心的国际化运营模式——“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。
除了万科、保利、万达、首创在商业地产细分上独有建树之外，很多其他房企也在商业地产细分中找到了自己的明确定位。如金地集团(600383,股吧)一贯秉持的“金融+地产”发展模式、深圳华侨城的旅游地产、中国华润集团的零售地产、广东香江集团的批发地产等都在商业地产细分上领先一步。
实际上，这些房企在发展商业地产的过程中已经证明，商业地产细分将是未来商业地产发展的重要方向，也比传统的商业地产模式更具优势。但是发展各自细分的商业地产，同样存在着很多风险。
风险不容忽视
“与传统的商业地产相比，商业地产细分能够更好地锁定目标客户。”王先庆表示，“同时也有利于树立自己的品牌，打响企业的知名度。”
但这些有利条件并不能掩盖商业地产细分中存在的风险，不同的细分行业，其风险也不一样。
以发展大型商业地产为例，一些房企发展商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，他们开始在二三线城市 “攻城略地”。但一些有利于提升城市面貌的商业地产投资——“城市综合体”颇受青睐。
但综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，其对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高。其风险更大，投资期限长，回笼资金比较慢，这些对于开发商的资金和资本运作能力是一大考验。
再比如养老地产，短时间来看，发展养老地产很难在短期内盈利。保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊就曾公开表示，养老地产大规模开发估计最快也要到5年以后。那么，如此长的市场培育时间、庞大的前期研发投入，对于房企的资金和运营提出了很高的要求，小型房企根本不具备开发的能力。此外，养老地产受政策的影响也比较大，如用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂？这些政策并没有得到细化落实。
所以，房企需要在各自细分的领域精耕细作，避免不必要的风险。在相应的细分市场中，需要稳扎稳打，同时，还要注意政策的变化对商业地产的影响。
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