[摘要] 对于房贷客户来说,央行自去年10月以来接连四次加息让他们陷入痛苦的纠结之中,一方面连续四次加息后月供将要增加不少,但另一方面,现在银行贷款非常紧张,而且连首套房利率都已经上浮至基准利率的1.1倍,如果现在将手中闲钱拿去提前还贷,万一今后需要用钱,很难再贷出来。怎么办呢?
（现代快报）对于房贷客户来说,央行自去年10月以来接连四次加息让他们陷入痛苦的纠结之中,一方面连续四次加息后月供将要增加不少,但另一方面,现在银行贷款非常紧张,而且连首套房利率都已经上浮至基准利率的1.1倍,如果现在将手中闲钱拿去提前还贷,万一今后需要用钱,很难再贷出来。怎么办呢?
三类贷款提前还不划算
业内人士指出,提前还贷与否,贷款者应考虑好自身的具体情况,但有三类贷款购房者不适合提前还贷。首先是之前获得7折优惠的老客户,尽管有加息的压力,信贷利率的优势仍然明显,因此不必急于提前还贷。再者,使用等额本息还款法,且已进入还款阶段中期的消费者。如果在还款中期之后提前还款,那么所偿还的其实更多的是本金,实际能够节省的利息很有限。另外,还有使用等额本金还款法,且还款期已经达到1/4的消费者。在月供构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利于有效地节省利息,特别是进入还款期后期,更没有必要提前还款。
南京一银行房贷部相关人士称,对于前两年拿到了7折优惠利率的客户来说,四次加息后5年期以上基准贷款利率为6.8%,享受7折优惠的客户加息后的真正贷款利率也仅为6.8%×0.7即4.76%,和目前5年期以上公积金贷款4.7%的利率水平相当。所以在目前信贷紧缩、贷款越来越难的环境下,将优惠利率的贷款提前还贷并不是一项好的选择。“这时候把钱还了房贷,等到想用钱的时候再贷出来就难了。”据记者了解,目前多数银行将首套房的贷款利率都已经提高至基准利率的1.1倍,以5年期以上贷款为例,今后即使是首套房贷款,利率也要高达7.48%。
而对于前几年已经贷款购买二套房、三套房的市民来说,因为当初利率已经上浮至基准利率的1.1倍甚至1.2倍,加息后月供压力陡然加大。因此对于这些客户来说,如果没有好的投资渠道,可以通过提前还贷,降低还贷压力。
不提前还贷也能“减压”
贷款总是要付出利息,加息当然意味着要多支付利息,减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金,但是有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果,就是房贷理财产品。
记者了解到,目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户,市民将闲置的资金存入这种账户,就可以抵扣贷款本金,从而大幅度节省利息支出,使自己的还款负担减轻。
比如工行、光大、深发展等,都有以存抵贷的功能。办了这种房贷理财产品,银行会将办理了个人住房按揭贷款的市民存入存贷宝账户中超出一定数额以上的活期存款视同为提前还款,抵扣贷款本金。如果市民遇到新的投资机会、开支计划,或者急需用钱,也可以随时支取存在账户中的存款,包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣,每月定期汇总支付到客户账户中,这样即使账户中的资金经常变动,也能节省利息。
值得一提的是,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同,一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。
另外,银行人士建议市民可以选择一些短期的理财产品,如三个月以内的产品,等到有明显投资机会时进行投资,把资金的主动权握在自己手上。目前,银行主推的理财产品是3个月内的短期、超短期保本或稳健型理财产品,不少银行还有以1天、7天、14天、30天、60天和90天为周期的产品系列,为有不同流动性需求的市民提供多样化的选择。很多短期理财产品年化预期高达4%,的8天理财年化就能高达6%。
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