房天下视角0919：福州“以房养老”非主流引各方质疑

房天下视角：福州“以房养老” 前途渺茫

四问“以房养老”叫好缘何不叫座

“以房养老”是人口老龄化过快的产物

我国近日明确明年将“有规划地”在全国范围内展开“以房养老”相关试点。这一消息的曝光在舆论上再度引发了轩然大波。“以房养老”，四个普通的汉字，却沉甸甸的。它包含了诸多国人关注的两桩大事：房子和养老。

“以房养老”在福州由来已久，但也面临着来自各方面的质疑，应多管齐下消除大家的猜忌。

“以房养老”提出背景：

养老保障模式跟不上人口老龄化“脚步”

13日上午，国务院印发的《关于加快养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。15日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

养老是社会大问题，没有解决模式，只有采取综合性手段，才能确保民众老有所养，其中尤以社区化养老、连锁养老院、家庭养老等为主流。而此次政府连续发文加快推动养老服务，其背景乃是我国正在快速进入老年化社会，现有养老保障模式无法满足民众养老需求，必须尽快开辟新的途径，探索社会化养老模式。根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计2013年突破2亿，2034年突破4亿。

何为“以房养老”：

大众观念里的“以房养老”，通常指老年人将自有房屋用作出租或出售，以所获取的差额收入作为养老金的补充。而所谓老年人住房反向抵押养老保险，即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权；到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的钱，房主在去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。

“以房养老”曾试行不畅
根据媒体报道，在2007年至2011年之间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到当地市民的欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，终不得不停办该业务。

“以房养老”适合三种人群：

　　个你只有一套房，就是你现在自住的房，而且你的养老金比较少。你希望晚年过的幸福一些，这些人可以做以房养老。你有多套房子就不用担心了，你可以把房子出租掉，自己住舒服的一套。
　　第二个你的爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆出奇的长寿，走的时候都八九十岁了，你估摸自己也是一个长寿者，那时候你可以以房养老。因为你活的越长，保险公司给你支付的以房养老金越多。你如果不信你自己不可能长寿你做以房养老不合算了，还是交给子女比较好。所以长寿者，有长寿的人适合做以房养老，短命的人千万不适合做，就是这么一个道理。
　　第三个你房子的房龄比较老旧，但是区位还可以。你正好在福州大学旁边有一个80年代的房子，你住不想住，扔了可惜，租又租不到特别好的价钱，找一家保险公司以房养老，这个是可以的。所以以房养老的群体，可能不像中国政府想象的那么多，中国百姓的智慧是非常强的。如果你要做住宅以房养老，你还不如置换一些。

——经济学者钟伟在东二环泰禾广场商业投资高端论坛上发表的演讲

福州“以房养老”非主流引各方质疑：

近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，此即为民间所说的“以房养老”模式，引发广泛福州市民的关注。由于，福州老年人多，养老问题严峻，“以房养老”在福州实施执行是十分可行且必要的。

业务尚不成熟，相关配套政策缺位，民众心理接受程度也不足，导致福州的金融机构，对开展老年人住房反向抵押养老保险业务并不热心。同时，不少老人对“以房养老”机构也表示不信任，不敢轻易把房产抵押出去。“子承父房”的传统观念影响也成了他们心理上难跨越的门槛，一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权。

“以房养老”在福州乃至全国执行存在着种种障碍，但是可以通过政府为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任等措施，增加“以房养老”的可行性。据采访了解，福州中青年对“以房养老”还是持较为乐观态度。

[全文]

“以房养老”是否可行PK赛：

正方

反方

有网民认为，“以房养老”是对中国养老资源的一项积极补充，对解决老年人的养老金问题和盘活已有房屋资源都有积极意义。
网民“玄根”认为，“以房养老”是一种新的养老方式，不是强制的，可供老人自行选择。对于无子女的老人来说，可能益处更大。民众不能为了反对而反对，而没有耐心看细则。
网民孟晓苏认为，反向抵押养老保险起源欧洲，十多年来在美国、日本发展较快。老人投保后继续在原有房屋居住，同时以房产价值与平均预期寿命等进行核算，按月领取给付金。这种模式很适合我国无子女老人养老。

河南省社会科学院经济研究所所长谷健全认为这是大势所趋。“我国步入老龄化社会，现在养老金供需矛盾突出，以60岁退休来算，将来领取的额度和现在缴存的比例失衡，如何养老是个严重的社会问题，‘以房养老’不失为可行途径。”

川广：年轻按揭，老了反按揭。给银行打一辈子工，不留下一根毛。　　江无：三十岁高价买房，贷三十年，六十岁退休即失业，六十五岁领钱，中间五年低价以房养老，如此顶层设计，不知道是谁出的主意。　　

网民赵庆明表示，“以房养老”面临比较大的问题就是土地使用权限，目前只有70年，随着房子使用消耗越来越多，那么剩余权利价值就在减少，把房子抵押给银行，银行估值给的价格还不如直接卖房子拿钱划算。

网民宋会雍也认为，“以房养老”有两个死结。倒按揭结束，老人健在而房被收走，怎么办？土地使用权到期，银行拿到的房子还能值多少钱？说到底，倒按揭只是个投资品，其价值是配套条件决定的，现在平台尚未建立，“以房养老”没有生存空间。

"以房养老"三大疑问：

	用房子养老，还用不用交养老金？
	"以房养老"的消息一经发布，网友关心的问题就是自己工作后缴纳的养老金是否就白交了。网友"@秋天张漫"十分困惑："以前缴的养老金怎么办？是不是咱就自己存钱养自己了啊？"同样的，网友"@xu静儿"则认为，"以后是不是不用交养老金了？攒钱买房子就可以了？"
	70年过后，抵押房子的产权如何规定？
	当老人将房产抵押时，商品房的使用年限本就已经不多了。再经过二三十年老人身故，使用年限更是所剩无几。70年过后，房子的产权如何规定？是否要补交土地出让金、税费？需要明确的政策。
	每月补偿标准如何科学准确测算？
	近年来我国大中城市的房地产价格快速上涨，这种上涨的势头是否稳定，能持续多久？在此情况下，为房屋估值存在着较高风险和难度。更何况，除了"算房子"，还要"算人"，抵押人的余下寿命如何测算？如果超过了金融机构的预期，养老金又会产生新的亏空。如果是夫妻两人共同拥有房产并需要养老，考虑两个人生存状况的联合生存模型所需统计数据还不足，一时之间难以建立起相应的联合生存模型。