[摘要] 2013年，福州市区共出让了52幅地块，成功出让44幅地块。1月13日，福州2013年第十次土地挂牌方式出让，华润竞得两幅地块。华润以底价29.14亿竞得宗地2013-51号地块为鼓楼工业路东侧，福三路北侧，新西河南侧，洪山园周边地块，该地块将会建成华润万象城。
编者按：2013年，福州市区共出让了52幅地块，成功出让44幅地块。1月13日，福州2013年第十次土地挂牌方式出让，华润竞得两幅地块。华润以底价29.14亿竞得宗地2013-51号地块为鼓楼区，工业路东侧，福三路北侧，新西河南侧，洪山园周边地块，该地块将会建成华润万象城。房天下采访华润置地有限公司相关负责人，共同探讨该地块价值。
房天下：华润在2013年福州第十次土地出让当中，竞得鼓楼区工业路东侧，洪山园周边地块以及鼓楼区斗池路北侧， 永辉超市周边地块，请问华润为何看好这两幅地块？
华润置地有限公司：这两幅地块位于鼓楼区核心地段，地块周边的居住、办公、商业、教育、旅游资源配套完善，人流、车流密集，是众所 的优质稀缺地块。另一方面，鼓楼区作为福州传统的政治、经济、文化中心，其商业面貌却仍停留在原有的东街口百货集群状态，缺少与其核心地位相匹配的商业综合体。华润万象城在鼓楼区做商业综合体，是在老福州重塑城市中心，是对鼓楼中心传统的继承，同时也是在践行着华润置地“品质给城市更多改变”的品牌理念。
房天下：华润为何要在福州大力建华润万象城？
华润置地有限公司：因为我们对福州市场的高端消费能力很有信心。福州市近几年消费品零售总额平均涨幅超过19%，增长速度非常快；从福州市城市居民可支配收入和消费性支出来看，福州虽然位居福建省第三位，但消费品总额远高于其他城市，位列福建，占全省总量的3成以上。可以说，福州的总体消费水平很高。
另据福州市发布的相关统计公报数据显示，与华润万象城已开业的5个城市（深圳、杭州、沈阳、南宁、成都）相比，福州市的人均社会消费品额、城市居民可支配收入及消费性支出等指标，均优于成都和南宁。从开业当年情况来看，南宁2012年人均社会消费品零售额为17598元，深圳2004人均社会消费品零售额仅为15320元，南宁优于深圳；而福州2012年人均社会消费品零售额已达31073元，预期至福州华润万象城开业之时，该指标还会有所上升。贝恩咨询《2013年中国奢侈品市场研究》报告提示，2014年的奢侈品市场仍将在中国，但是消费者已经越来越成熟，新富阶层、时尚达人在消费的同时，更看重奢侈品牌的体验。我们认为，这对福州市场也是一样，所以，华润万象城来了。
房天下：福州综合体遍地开花，万象城如何在众多综合体中脱颖而出？
华润置地有限公司：，从档次定位来说，华润万象城各地已开业的项目在高端品牌运营方面的表现是比较突出的，在丰富品牌种类、提升品牌档次方面呈现出较强的实力。福州的高端商业运营主要分布在东街口百货集群，独立体量较小，入驻品牌有限，在引入一线品牌数量、奢侈品运营方面仍然有较大的提升空间。
第二，从业态丰富度来说，历经10年沉淀，华润置地已积累丰富的商业运作经验，对旗下商业地产项目的业种标准、业态丰富度有着明确的要求。以此标准衡量，福州现有的百货或购物中心的业种规划与业态丰富度仍可进一步的完善。例如，南宁华润万象城，其开业之初就已形成12个大业种、32个小业种的业态布局；而福州本地经营数年、坪效最优的购物中心，其业种数量与南宁华润万象城仍有一定差距。
第三，从客户的消费体验来说，我们认为目前福州客户的消费习惯和需求体验还可以有很大的优化空间。华润万象城是华润置地商业类产品中比较成熟的产品线，从2004年座华润万象城在深圳开业，随后10年，华润万象城已先后在杭州、沈阳、成都、南宁相继开业，在建项目遍布青岛、无锡、重庆、上海等十余座城市。因此我们对商业中心的用户体验积累了足够的认知。另一方面，华润置地对福建区域并不陌生，目前进入福州市场也已5年有余。我们对本地客户的消费习惯是做过扎实的研究的，因此也能够根据本地客户需求进行有效调整。而“有效调整”，也并不是指一味地迎合本地原有消费习惯而调整，相反的，我们希望的是，通过引入成熟的商业运营模式，改变本地原有消费习惯，进而引领福州新的消费习惯，提升榕城居民的消费体验。
第四，华润万象城的特点，即华润置地的“高品质战略”和独特生意模式——“住宅开发+投资物业+增值服务”，呈现出的优势非常明显。回顾华润万象城现有项目，可以发现，与大部分开发商快速复制、开发、销售的模式不同，华润置地以持有物业为主，强调商业运营，重视优质品牌的引入，尤其是集团内各产业单元的资源协同。
众所 ，华润置地的母公司华润集团，是香港和中国内地实力的多元化企业之一，核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。华润的多元化业务具有良好的产业基础和市场竞争优势，特别是在零售业务板块，已建立行业领先地位。旗下华润万家是中国规模的零售连锁企业品牌之一，拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’精品超市、blt精品超市、VIVO采活、太平洋咖啡等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市位。华润置地以商业的手法运营地产，追求速度的同时保证品质开发，这是一般开发商难以复制的模式。国内做得的商业地产开发都是“被动”式的，从地产向零售业态渗透，招商存在着巨大的压力；而华润则是集资源和实力，从零售业向地产方向渗透，二者可调动的资源有着巨大的差距。
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