[摘要] 先生与开发商签订分期按揭付款买房的合同后，突遇国家政策变化，导致他难以获得银行的按揭贷款。林先生买房梦碎后，退房不成只得与开发商打起官司。日前，在马尾区法院的努力下，双方终于达成了调解协议。
先生与开发商签订分期按揭付款买房的合同后，突遇国家政策变化，导致他难以获得银行的按揭贷款。林先生买房梦碎后，退房不成只得与开发商打起官司。日前，在马尾区法院的努力下，双方终于达成了调解协议。
按揭不成退房受阻
2010年，林先生看中了位于马尾的一处在建商品房项目，与开发商签订《商品房买卖合同》。
双方约定：林先生所购房子的总价款为360万元，他在签约后支付购房定金及首付款180万元，开发商应协助他办理按揭贷款。如果因为国家金融政策调整或者林先生的个人原因导致无法获得按揭贷款，林先生应在开发商通知后补足购房款差额。如果林先生无法履行，开发商有权解除合同并要求他支付违约金。
合同签订后，林先生依约支付了180万元，并办理了银行按揭贷款申请。后因国家贷款政策发生变化，导致林先生不符合贷款条件无法获得按揭贷款。
双方就余款支付问题多次协商，仍无法达成一致意见。今年上半年，林先生一纸诉状将开发商告上法庭，要求终止合同并退款。
庭审中，开发商提出：当事双方签订的合同中已经约定，遇到国家政策调整导致无法贷款的，购房者应承担违约责任。林先生则认为：政策突变属于不可抗力，合同继续履行显失公平。
法院认为这算情势变更
马尾区法院经审理认为，当事双方于2010年签订合同时，林先生还符合贷款条件，因此双方所签订的合同合法有效。但之后因国家贷款政策不断收紧，导致林先生无法再获得贷款，这是国家房地产政策调控的结果，于双方而言均无法预料，符合民法上情势变更原则规定的情况，继续履行合同显然有违公平正义。
该院多次组织当事双方调解，特别就情势变更原则的理解与适用对开发商进行详细、耐心的解释，最终促进双方达成调解协议。开发商同意退还林先生180万元款项，林先生需配合开发商办理合同网签注销手续，本案就此得以化解。
据记者了解，像林先生这样与开发商签约后，因银行贷款额度按上级要求收紧、二套房限购令等国家政策的调整，致使买房按揭贷款落空的事件不在少数。开发商往往拿出双方之前签订的格式合同，要求购房者全额付款买房或让购房者承担违约责任。
律师解析购房者退房无责的条件
那么，购房者在什么情况下才可以主张无条件退房呢?什么情况下退房才能满足不可抗力或情势变更的要求呢?记者就此采访了福建熹龙律师事务所副主任丁文辉律师。他认为，因不可归责于双方当事人的事由未能订立房贷合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以主张无条件退房。除此之外，购房者可以主张无条件退房的情形主要还包括10种类型。
一、合同本身的约定。即买卖双方在合同中明确约定可退房的情形，且该合同是双方协商一致达成的真实意思表示。
二、套型误差过大。按套(单元)计价的预售商品房，在房屋交付时若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以选择退房或者与开发商重新约定总价款。如购房者退房，由开发商承担违约责任。
三、面积误差过大。合同约定的面积与交付使用的面积不符，且合同对处理方式没有约定或约定不明的，面积误差超出3%时，购房者有权退房。
四、商品房主体结构质量有问题。
五、延期交房。
六、开发商无证销售。按照有关规定，开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者订立商品房预售合同，并且在购房者起诉前还未取得商品房预售许可证明的，购房者有权要求开发商退房。
七、延期办理产权证。开发商应当按照合同约定的期限或预售房屋自交付使用起90日内、现售房屋自合同订立90日内为购房者办理产权证。由于开发商的原因无法办理产权证超过合同约定或法定期限一年以上的，购房者有权要求退房。
八、擅自变更规划设计。
九、房屋存在抵押或一房二卖。
十、在建工程转让的情形。商品房预售后，开发商意欲转让在建的商品房建设工程，购房者不同意转让的有权解除商品房预售合同。
另外，值得注意的是，国家宏观调控、银行贷款政策变化并不属于不可抗力的范畴，法律意义上的不可抗力是指不能预见也无法预见、不能克服也无法克服的客观情况，主要是指自然灾害、战争等。购房者由于国家宏观调控、银行贷款政策变化导致贷款不足或无法贷款的，可以援引情势变更的规定起诉到法院，要求开发商退房。
若确属情势变更的情形，即便双方签订的购房合同中有退房违约方面的约定，购房者也无需担责。购房者可以要求法院依法解除合同。对于合同义务已履行并且可恢复的部分，购房者和开发商均可要求对方恢复原状。
相关链接：情势变更原则是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生(或不可归责于双方当事人的原因发生情势的变更)，导致合同的基础发生动摇或丧失，或继续维持合同原有效力有悖于诚信原则时，则应当允许变更合同内容或者解除合同的法理。
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