[摘要] 近日，随着向莆铁路通车日期逐渐临近，“高铁旅游圈”再次成为热议话题，而福州的旅游地产项目也乘着这股“东风”大力宣传营销。
近日，随着向莆铁路通车日期逐渐临近，“高铁旅游圈”再次成为热议话题，而福州的旅游地产项目也乘着这股“东风”大力宣传营销。
事实上，依托周边丰富的旅游资源而建、融旅游、休闲、度假、居住为一体的旅游地产项目早已成为福州楼市实时热门的名词，在住宅市场调控从严的背景下，旅游地产已成为楼市的新增长极。
风生水起
2010年以来，受房地产调控政策持续从严的影响，越来越多投资者将目光投向不限购、不限贷的房地产细分市场，不仅商业地产顺势而起，旅游地产也迎来发展良机。自2010年万科入驻永泰大樟溪岸，建设万科地产度假型社区项目后，恒大、广州富力、碧桂园、华侨城等国内房产大鳄纷纷进驻福州投资建设旅游地产项目。
据不完全统计，目前福州及周边县市已建和在建的旅游地产至少有20个，未来数量还将增加。不久前落幕的第九届海峡旅游博览会上，福州市共推出旅游招商五大类26项，其中牛壁山海画廊旅游景区、贵安马会温泉旅游度假小镇项目、闽商生态园项目、金水湖旅游综合体项目、大樟溪休闲游乐增资项目、明鼓温泉项目、桂湖温泉四星级酒店等7个项目成功签约，签约投资总额达120.94亿元。
大盘效应
记者调查发现，当前福州开发旅游地产追求大盘效应的趋势明显。在的福州市区，三江口文化旅游城的开发面积达到600亩；在福州周边县市，旅游地产项目规模之大更是令人咂舌，融侨集团在闽侯县投资开发的双龙温泉项目总面积达2000亩、名城集团在永泰县投资开发的永泰东部温泉旅游新城项目总面积达4000亩，世纪金源在连江县投资开发的贵安新天地项目的总面积更是高达7500亩。
有业内人士分析认为，“十二五”期间，福州市明确提出将旅游业作为“推动福州发展转型的战略性支柱产业”，旅游地产作为一个区域开发的概念，是旅游与地产的结合，有助于拉动地方旅游业的发展，且旅游地产前期投资比较大，开发商往往能够享受政府出台的优惠政策，如较低的拿地价格等。
福州房地产业内人士江映辉认为，旅游地产需要大盘效益，在项目中融入养生会所、购物街等业态，吸引游客驻留，产生更多的消费，借此盘活酒店和其他经营项目，推动旅游地产由粗放式向集约式经营发展。
市场利好
事实上，随着福州交通网络的日渐完善以及被“限购”抑制的购买力外移，旅游地产展现出强大的吸金能力，不少早期大胆投资旅游地产的房企已经得到充分的回报。
数据显示，贵安新天地在2012年以近8000套的成交套数、50.48亿元的销售金额成为2012年大福州楼盘销售。而贵安新天地的热卖一直延续至今年并进一步发酵，仅今年上半年，贵安新天地就售出10151套房源，销售金额累计68.58亿元，卫冕2013年上半年大福州楼盘销售。
在接受采访时，福州某房企市场部人士认为，持续从严的调控政策将投资需求挤出住宅市场，商业、旅游地产成为受益者。随着限购政策的持续，旅游地产的形势大好。此外，由于商业地产项目在近两年大量涌现，已有过剩之虞，在此背景下，受政策扶持、投资成本相对较低的旅游地产更受普通投资者的青睐。
瓶颈渐显
不少业内人士预测，未来10年，在城镇化建设利好下，旅游地产将迎来高速发展的黄金十年。但亦有业内人士提醒，大规模资本的持续涌入，旅游地产大量上马的同时，发展瓶颈已经逐渐显露出来。
首先，开发商良莠不齐。据了解，目前福州旅游地产市场，既有万科、华侨城等一线地产商，也有融汇集团、融侨集团等本地实力企业，甚至还有从未涉足过地产行业的其他企业。由于福州市场上的旅游地产开发体量大，实力相对较弱的开发商为了推动项目持续运营，前期只能依靠卖住宅来获得后续开发资金，但令人担忧的是，部分房企实际上只是以发展旅游地产为名开发住宅产品。
其次，缺乏成功案例指引。事实上，由于开发时间较短，福州市场上还没有旅游地产发展成功的案例可以借鉴。今年3月，福州开发旅游地产的唐乾明月就曾祭出“市区房换购独栋别墅”的促销方案。对此，有业内人士评价类似宣传只是房企为吸引人气而采用的眼球营销。也有业内人士质疑，类似营销手段其实是由于开发商缺乏强力的资源整合、项目运营能力以及后期管理服务的经验，使得旅游地产项目建设完工后难以完成销售任务，只能通过另类的销售手段拉动销量。
此外，先地产后旅游发展模式弊端多。福州市场上的旅游地产热衷于追求“大”，这便要求开发旅游地产所需要投入同样庞大的资金。为解决资金问题，当下多数旅游地产项目选择先地产后旅游的发展策略。如今，该种模式的副作用开始显现。一旦出售型物业所占比重过大，旅游地产就容易被剥离“旅游”的本质，房子卖出去后，产品的增值速度慢，以贵安新天地为例，该项目在2011年刚启动销售时均价为5800元/平方米，如今其均价在6200元/平方米左右，两年时间项目涨幅仅6.9%，增值幅度远不如商品房住宅项目。数据显示，仅今年8月，福州一手房价格相比1月份，已经上涨1527元/平方米，涨幅11.2%。
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