[摘要] 中国金融系统的去杠杆效应，正在影响到房地产行业。6月28日，万科总裁郁亮在西安公开表示，赞同高层的一系列金融整肃行动，认同中国经济需要挤泡沫，而这一过程对房地产行业影响很大。
中国金融系统的去杠杆效应，正在影响到房地产行业。
6月28日，万科总裁郁亮在西安公开表示，赞同高层的一系列金融整肃行动，认同中国经济需要挤泡沫，而这一过程对房地产行业影响很大。
“一些依靠信托、基金等表外融资的方式会受到限制，开发商的现金流会变得紧张；对今年下半年的房地产投资、销售也可能会有一些影响。”郁亮说，“信托等银行表外通道是首先被整肃的对象”。
本报记者获悉，6月26日，银监会非银行金融机构监管部下发通知，要求各家信托公司着重上报2013年6月25日至12月31日期间到期的信托项目情况，并要求写明信托项目明确的兑付资金来源。
本报从北京信托界知情人士处获悉，根据惯例，以前银监会也要求每月上报信托项目情况，还有不定期调研房地产、政府平台、钢贸等投资领域的信托项目，其中都会涉及兑付资金来源，但此次要求集中说明到期信托项目兑付资金安排较为少见。
“今年一些房地产信托会遇到兑付问题。”总部位于北京的一家信托公司总经理对本报记者表示，过去两三年房地产信托发行猛增，而一些信托公司采取了激进的手段拓展项目，导致市场中出现了风险评估不足的项目。比如最近频频出事的新华信托、中融信托、重庆信托等。
上述知情者称，就现状看，虽然还不能说房地产信托会遭遇大规模的兑付风险，但一些个案会陆续爆破。
斩断信托“输血”
6月20日前后开始的银行间市场利率飙升，不仅在银行、信托等金融机构中引发了一场风暴，也波及了房地产。
郁亮对本报记者表示，从某种程度上说，房价问题是个货币问题、金融问题，或者说货币超发是房价上涨的一个重要因素，整个房地产行业需要更理性地去思考这个问题，才能让行业健康发展。
“金融去杠杆首先就是收缩房地产信托等银行表外业务，开发贷也会收紧前后”郁亮指出，这对一些房地产公司影响较大。
“过去两三年新增的信托中有50%以上与房地产有关。”总部位于北京的一家信托公司总经理介绍。
他介绍，目前房地产信托主要有两种模式，种为债权，以类似银行贷款或过桥贷款的形式投向房地产项目；第二种是债权和股权综合模式，采取优先劣后（或次级）的结构设计，一般会附有开发商回购协议。这两种方式对到期的约定均有所不同。
在上述模式中，多数信托是作为银行的通道而存在的，一旦银行流动性收紧，房地产信托必然萎缩。
用益信托一位不便具名的分析师认为，此次“钱荒”来袭，在短期内会对信托产品的发行和销售产生冲击，对一些单一信托项目较多的信托公司影响显著，流动性的风险使得资金池类产品面临兑付风险，应该收缩这类项目。
但事实上一些信托公司仍在“前进”。以新华信托为例，本报记者调查显示，今年二季度，新华信托到期的房地产项目至少有9款，涉及金额约19.6亿元，其中鄂尔多斯、深圳等地的项目面临兑付危机；但与此同时，新华信托仍在发行房地产信托项目，今年3月份至今，其通过与华恒、和泓、宝信、佳兆业等地产商合作继续发行单一信托。
北京中原地产市场总监张大伟认为，“钱荒”对房地产市场的心理影响也不容小视：货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。而房地产市场这么多年的畸形发展，主要依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定会被抑制。
“首先要活下来”
一面是流动性紧缩，一面是开发商仍在土地市场高价揽地。5、6月份，泰禾地产、佳兆业集团、金地集团等房企，陆续在广州、上海、北京、南京等地拿下“地王”。
对此，郁亮直称“看不懂”。他认为，土地市场已经出现了过热的迹象。
“我们参与了很多地块的招投标，但最终都没有出手。”郁亮说，北京等地“面粉贵过面包”的现象不正常；是否拿地万科还要“等等看”。
郁亮分析，5、6月份出手拿地的绝大部分是中型房地产公司，他们需要实现规模化升级；反而像万科、保利、中海外这样的大型开发商并没有怎么出手。
“如果银行真缺钱了，开发商从银行贷不到款了，信托也不能发了，地价还会上涨吗？”他说，银根一紧，开发商现金流会受到影响，拿地积极性就会降低，地价也难再上涨。
言谈间，郁亮透露出对目前高价拿地的担忧。“2008年万科拿了三块高价地，为此付出了很大代价，当年没有实现净利增长，高管也没有拿到一分钱奖励。”郁亮说，这始终是个警示。
“上半年有些人认为春天又来了，但万科始终执行‘冬天模式’，在危机中前行。”郁亮说，在地王频出、非理性的时代，更谨慎地对待现金流，才最重要。
郁亮指出，对企业来说，在波动的市场中首先要“活下来”。作为目前行业内资金最充裕的房企，郁亮认为万科并不担心短期资金紧缺的问题。
他透露，万科目前可动用资金600多亿，“我们对银行始终不信任，所以尽量减少开发贷；另一方面，对企业来说，你手里的现金越多越容易去融资”。
对于正在进行中的经济转型，郁亮说，万科非常愿意去配合棚户区改造等项目，“利润率很低，但我们会保证去实现对股东的回报”。
上周，中美两国的金融市场都发生了剧烈动荡。中国银行间市场出现“钱荒”以及美联储表示有可能在今年下半年减少定量宽松政策规模，让全球股市大幅震荡，使得投资者陷入极大的恐慌之中。
投资者应该如何看待中国的“钱荒”？美联储退出QE又会对美国和世界经济带来什么样的影响？采访了经济学家斯蒂芬·罗奇（SteveRoach)以及美国MFS公司前主席、哈佛大学商学院教授罗伯特·博森(RobertC.Pozen)。
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