[摘要] 自从4月份广州限价令落地之后，日趋严厉的调控态势，使得广州楼市呈现出5月份刚需当道的景象。然而，刚需当道未必利好刚需族们。在限价令的倒逼下，刚需盘无论是“双合同”和“裸卖”的变相涨价，抑或扶摇直上的直接提价，都无疑提高了刚需买家们置业门槛。
自从4月份广州限价令落地之后，日趋严厉的调控态势，使得广州楼市呈现出5月份刚需当道的景象。然而，刚需当道未必利好刚需族们。在限价令的倒逼下，刚需盘无论是“双合同”和“裸卖”的变相涨价，抑或扶摇直上的直接提价，都无疑提高了刚需买家们置业门槛。
楼盘涨价突破豪宅结构性上涨
今年以来，广州房价涨幅一直处于居高不下的状态。据网易统计显示，自2月20日“国五条”实施以来，全市网签套数环比(以实施当日为分水岭，把2012年11月27日至2013年2月19日期间，与2013年2月20日至2013年5月15日期间，各85天的成交数据相比)下降三成，房价却异常坚挺，涨幅接近7%。全市十区二县，几乎每一个区域都在涨，其中萝岗领涨全市，涨幅达22%；其次为天河，涨幅为11.07%；位居第三的南沙新区，涨幅为7.27%。海珠、花都、从化、白云和黄埔价格保持稳定。
五一前夕，广州继北京之后明确表示要对房价进行指导，政府管理部门对售价的行政干预达到的激烈程度。但上行的房价势头似乎并未受到明显影响，五一期间更是一派“楼市量跌价升，刚需大卖”景象。豪宅盘在新政重压下表现不温不火，刚需盘则频频出招抢客，五月的广州楼市无疑成为一场刚需涨价大战。
“尽管房管部门多次宣称，今年以来广州房价上涨主要是由于豪宅盘推出造成整体均价结构性上涨，但我们这些行内人都很清楚，豪宅盘成交比例很低，刚需盘涨价才是推动广州房价上涨的主要动力。”方圆地产首席市场分析师邓浩志分析认为。
刚需盘普涨成楼市涨价主要动力
记者调查发现，从越秀、天河、海珠这三个楼盘聚集的核心区域，到番禺、白云、南沙、增城等周边区域，在进入五月份之后基本都存在刚需楼盘普涨的情况。位于越秀的骏文雅苑，五一期间推出的70平方米两房刚需户型颇受追捧，其均价也一度涨到4万元/平方米，较其4月份还卖3.5万元/平方米的均价上涨了15%左右。而海珠区的会展世界城，五一期间的毛坯报价就达到了3.2万元/平方米左右，带装修还需另加5千元/平方米，相较其4月份该盘2.2万元/平方米的毛坯价位，涨幅更是达到51%左右，价格足以叫板区域豪宅盘。
高举涨价大旗的刚需盘不止在中心区，郊区刚需盘涨价力度也毫不逊色。番禺的祈福名都五一之后均价达到1.9万元/平方米，相比于4月份1.7万元/平方米的均价高出了2000元左右。而番禺君华香柏广场五月初加推的新货均价也高达1.8万元/平方米，较4月份推出的同类户型高出2000元左右。
据网易房产抽取4月份有网签的100个典型楼盘发现，4月份成交价环比3月上涨的楼盘有40个(涨幅超1%)，而涨幅的10个楼盘中，近期推售单位含“刚需户型”的项目占7成。中地行统计数据也显示，仅五一长假，推新的22个项目(15个项目推货含120平方米以下刚需单位)中就有半数涨价，9盘涨幅超10%。刚需盘涨价已经成为广州楼市涨价的主要动力。
通过“双合同”、“裸卖”变相涨价
当前，部分开发商通过“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略卖楼，以打破“限价”之困，实现暗涨。
增城某大盘被爆出要求购房者在签订“购房合同”之后，还要签一份“装修合同”，由于项目上期近一月网签均价仅为毛坯7800元/平方米左右，但现在新一期产品的“购房合同”和“装修合同”加一起的均价却达到了1.2万元/平方米左右，被指变相涨价。同时，位于芳村板块的某楼盘也爆出在签订购房合同后，还要另签一份装修合同。4月初，该盘的小三房户型均价还只有1.65万元/平方米，但目前两份合同下均价已达到1.7万元/平方米。
除了以“双合同”的方式来规避限价，刚需盘还刮起“裸卖”风，借用从精装变裸卖的方式“暗中”涨价，使限价政策成为“软执行”。记者调查发现，选择“毛坯上市”的刚需楼盘在广州多个区域均有出现。位于市桥板块的某楼盘，上一期产品带装修均价为1.4万元/平方米，其中装修标准为3000元/平方米，而五月份该盘选择毛坯发售，均价回落到1.2万元/平方米。其实上一期产品若刨去3000元/平方米的装修，毛坯价只为1.1万元/平方米，5月“裸卖”表面看似有明显降价，但价格还是暗中爬升了。
当然，也有因产品位置不同而直接涨价的。番禺某盘去年底开盘时还有不少1.5万元/平方米的笋货，随后一些不靠路边、可望小区园林等的产品便涨至1.8万元/平方米；如今相同的单位价格已经攀至2万元/平方米，与其相连的新一栋产品北向单位已涨至2.2万元/平方米，而南向单位更是达到2.4万元/平方米。
限价下置业门槛反在提高
面对限价，目前市场上主要有四种应对措施，如果是洋房产品，要么是以毛坯出售达到限价的要求，要么是通过剥离装修合同，以“双合同”降低网签价格；如果是别墅产品，要么是采用修改规划将赠送面积也作为销售面积计算，或者是混搭洋房从而规避限价的规定。
对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，“与增城相比，双合同在广州十区仍然很少，但如果严厉的限价限签持续，开发商不得不采取上述方法应对限价。双合同对于高端楼盘销售影响更小，因为这部分买家资金实力较强，能支付更多的首付款；相反，中低端楼盘买家更多为刚需用户，这部分群体资金实力较弱，双合同反而增加了他们的首付款以及前期月供负担，变相提高了置业门槛”。如一套总价为100万元的房屋，若80万元的房屋合同和20万元的装修合同分开签，对于首次置业的购房者来说，本来可以只首付30万元，贷款70万元，而签订两份合同后，仅房屋合同可以贷款7成，只能贷款56万元。
“刚需盘涨价幅度会比豪宅盘更大，主要是由于刚性需求相当旺盛引发，相反大户型豪宅盘现在去化都很慢”，黎文江认为。目前在广州只能在花都的部分区域、增城、从化找到1万元/平方米以下的新房，刚需置业的门槛在不断提高。
（南都网）
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