[摘要] “国五条”出台的主要目的是什么？会不会损伤购房者的利益？房价会不会越调越高？众多的疑惑与担忧交织在一起，使楼市扑朔迷离，更使购房者陷入买与不买的拉锯战中。为了探清“国五条”细则的真正目的，房天下特别采访了21世纪不动产副总经理王贵，分析新政下的福州楼市发展，解读新政对二手房造成的波动。
编者按：“国五条细则”于3月1日问世，给房地产市场带来了不小的震撼，也给还在等待“两会”后出细则的房地产市场颇感意外，同时，也为三月份的楼市走向留下了很大的悬念。而随着“两会”的召开，房子再度成为各方关注的焦点。为了探清“国五条”细则的真正目的，对楼市调控政策有更深刻的理解，房天下特别采访了21世纪不动产副总经理王贵，分析新政下的福州楼市发展，帮助购房者看清楼市！
21世纪不动产副总经理王贵
“国五条”出台的主要目的是什么？会不会损伤购房者的利益？房价会不会越调越高？众多的疑惑与担忧交织在一起，使楼市扑朔迷离，更使购房者陷入买与不买的拉锯战中。带着这些疑问，房天下记者对21世纪不动产副总经理王贵进行了采访。
王贵先对“国五条”细则的内容进行了简要解读。该细则的主要内容是：
1、 限购方面：鼓励购买首套房，限定只有本地户口可购二套房，限制了购买三套房。
2、 限贷方面：鼓励购买首套房，按评估价的七成贷款，享受基准利率；限定二套房，按评估价的4成贷款，享受1.2倍利率；禁止第三套房贷款。
3、 税收方面：卖方税费：普通住宅满五年，可免征营业税5.6%，若是满五年住宅，可免征个人所得税1%。而未满五年均应按全额征收。买方：个人购买普通住宅首次分别享受90平方米按1%征收契税，90平方米以上普通住宅2.5%。二套以3%征收契税。
而对于该“细则”出台的目的，他总结到：“以上三方面是从限购、限贷、差异化税收政策等三方面着手，旨在鼓励购买首套房，有条件购买改善型住房（二套房）、限购限贷第三套住房。从市场反映来看，该政策确实在一定程度上抑制了市场投资及投机行为，终结了当初如‘温州购房团’在某个楼盘以按揭方式持有十几套住房的时代。”
福州郊县被列入限购范围的可能性不大
“国五条”细则明确提出要坚决抑制投机投资性购房。目前前，福州的限购范围为五城区，郊县未纳入限购范围，导致不少投资资金流向郊县，闽侯、连江一带楼市、土地交易都很火爆，价格也一再飙高。有人预测，福州郊县可能会被列入限购范围。
而王贵表示：“福州郊县被列入限购范围的可能性不大。首先，征信系统已经联网，即使福州郊县没限购的情况下，个人也不可能申请两套以上的住房贷款，持有房产的资金成本较高，在限贷限购各方政策从严的环境下，人们不会把购房做为主要投资。另外，房管局的个人各地购房信息未联网的情况下，单纯一个郊县限购就会变成很无力。比如福清限购，那我可以选择在罗源、连江、福清等等各地买两套房。”
提高二套住房贷款首付款比例和利率 最终不能成为调控房价的筹码
“细则”指出，对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，据中指院发布2013年2月中房指数系统百城价格指数，住宅价格环比1月上涨的74 个城市中，福州涨幅第二！在这样房价涨势过快的情形下，福州是否会根据中央调控制定相对应的调控措施，调整二套房首付款比例和贷款利率？
王贵分析到：“国五条提出的提高二套房首付及贷款利率会给‘楼市调控’加码，目前会对投资性购房者起到震慑作用。短时间内，有部分购房者会持观望态度，期望下一次的价格下调。同时也会抑制很多购房者换房的需求，从而达到短时间内减少成交量。”
而对于福州市场的情况，他表示：“福州应该会响应国家政策，对二套房首付成数等再做调整。”
同时，他也表示：“二套房按评估价四成贷款，实际上就是以成交价的三成贷款，举个例子150万的房子，只能评估100万，贷款则为40万。另外，从成交数据来看，刚需房的购买者占了90%以上，从整体上来说，提高二套房首付及贷款利率只涉及到很少一部分购房者。”
因此他总结：“该政策最终不能成为调控房价的筹码！”
抑制房价增涨 不能单靠增加成本、限制购买等办法
此次调控政策明确了二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举，顿时引起了一系列连锁反应。
受政策影响，福州部分房主主动降价抛售，二手房交易赶搭“末班车”，抢在地方细则出台前，加紧过户缴税、连夜签约。房地产交易中心办手续排起长龙，挤满了前来过户的市民。这些连锁反应也引起了业内的担忧。房产中介担心生存危机，业内人士恐新政误伤刚性改善型购房人群并助推二手房价上涨。
20%的个税征收比例多少会让一大批投机性购房者收敛脚步，但该项调控并非完美。王贵对这一细则做了详细分析。他表示：“增加税收成本，确实在短时间内会收敛投资性购房者的脚步，甚至有些急需用款，或原持有房产的少数业主会降价抛售。但抑制房价增涨，单单靠增加成本、限制购买等方法是没有用的关键在于疏通，即建保障房、廉租房等，解决人民生活基本需要。否则，抑制需求只会令水流越堵越高，这样长期以往，个人所得税、交易税费等各项交易成本最终将加到房价中去。”
“国五条”细则出台 业界忧一手房房价阶段性“反涨”
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