[摘要] 1月楼市成交量料超金九银十
改善型需求的持续入市，让春节前上海楼市的热度得以维持。
1月28日，金丰[简介动态]某&佑威联合研究中心监控的数据显示，上周(1月21日-1月27日)上海市商品住宅成交面积为24.69万平方米，环比(较前周)上涨19.22%；成交均价为25477元/平方米，环比上涨8.05%；新增供应面积为0.08万平方米，环比暴跌99.43%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，1月份上海楼市成交量较去年12月将有所回落，但在春节前能有此表现已属不错。眼下，购房者的入市热情仍在，但开发商的推盘态度却显得游移。蛇年楼市的走向还要视春节后的供销情况来判断，春季行情将成为2013年楼市的风向标。
“市场仿佛回到限购前”
1月尚未结束，但某外资房企总经理直言，1月楼市完全可以用开门红来形容，“成交量已大大超过了此前开发商70万-90万平方米的乐观预计。”
据佑威统计，截至1月27日，1月上海市商品住宅累计成交面积为88.6万平方米，日均成交面积为3.28万平方米。
佑威机构执行董事黄志坚说，若以目前的日均成交量测算，则1月上海市商品住宅的成交量可突破100万平方米，高于去年“金九银十”的成交量。
“如果1月全月上海楼市的最终成交面积达到100万平方米，则将与限购令出台前的2011年1月105万平方米的成交水平接近。”德佑地产研究总监陆骑麟称，近期市场上出现了限购可能放松的传言。
某上市房企营销总监称，1月上海楼市的成交量、成交均价与限购令出台前的2011年1月微妙相似，让人有一种限购了两年，市场又回去了的感觉。
“主要是深度调控了两年，改善型需求不再受到限购令的心理影响，成交势头比较猛。这种势头目前来看还是有一定持续作用的，但也不会太长，毕竟限购政策还在。”该营销总监解释，这种势头之所以能持续一段时间，主要是缘于上海庞大的人口基数和新增具备购房资格的人口。
针对“上海家庭房屋限购政策有所放松”的传言，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生昨日在接受媒体采访时称，该消息系谣传，近期上海限售政策没有任何变化，也没考虑在这方面进行任何研究。
此前有说法称，已婚上海家庭夫妻双方与父母共有住宅套数在2套以下(含2套)且其家庭名下单独有一套住宅的，可以再新购一套住宅。即上海家庭夫妻双方与父母共有2套的情况下，其家庭可以单独拥有2套住宅。这意味着符合该要求的上海家庭名下可拥有4套住房。
改善型买家入市
据黄志坚称，上周上海市商品住宅22883元/平方米的成交均价，创下了近30周的新高，和去年全年的周成交均价相比，差距不足百分之一。
“上周高价位段房源成交权重继续提升，是整体均价大幅上扬的主因。”黄志坚说，目前上海楼市的月均价已超过“年化”均价——22497元/平方米，这是自去年7月以来的次，表明改善型需求在入市。
特别是瑞虹新城的集中成交，黄志坚说，上周该楼盘集中成交了27227平方米、212套房源，位列周成交面积榜的位，成交均价达44441元/平方米，这直接推动了上周商品住宅成交均价的上涨。
嘉华中国华东区副董事谷文胜指出，上周上海楼市成交均价大幅拉升，是成交结构造成的，实际房价并没有大幅上涨，“持续的成交气氛使得改善型买家开始入市，这种势头会保持到春节以后的新房市场。”
据21世纪不动产统计，近3周上海楼市单价在3万-5万元的中端产品的成交套数占比，从最初的9.5%提升至上周的22.5%；而单价在2万元以下的房源成交则连续7周回落，从72.9%降至上周的55.6%。
佑威数据显示，上周上海楼市单价在2.5万元以下的商品住宅成交面积为15.47万平方米，环比上涨了9.86%；单价为2.5万-4万元的商品住宅成交面积为4.55万平方米，环比上涨了4.05%；而单价在4万元以上的商品住宅成交了4.68万平方米，环比大涨了106.80%。
“当前市场成交的主导权，大有从刚需群体逐步过渡至改善型需求的趋势。”21世纪不动产一分析师说。
某上市房企营销总监则认为，目前上海楼市的成交主力还是刚需、改善型产品，“像上周成交面积排的瑞虹新城，虽然单价较高，但由于是市中心位置，仍然算刚需、改善型需求的范畴。”
刚需库存再萎缩
成交热度延续之际，开发商的推盘步伐却明显放缓。
据德佑统计，1月至今上海市商品住宅的新增供应持续出现萎缩。截至1月27日，上海市新增商品住宅供应面积仅为31.07万平方米，而成交面积却达到了88.6万平方米，这是连续第6周出现新增供应低于成交量的状况。
随之而来的是上海市一手住宅库存面积已降至950万平方米以下。
某上市房企营销总监称，1月楼市业绩很喜人，由于年关将近，新增供应出现断档、供应量大幅减少是很正常的。但楼市持续向好，购房热情没有减退，造成总库存量下降明显。
尤其刚需住宅库存量，已呈现“严重不足”态势。
黄志坚介绍，目前上海面积在100平方米以下的“刚需”产品库存仅为183.43万平方米，对比成交结构，存在着严重的倒挂现象。在限购令不解除的状况下，成交继续放量已难成行。他预计，未来几个月的楼市成交量将很难与1月相比，缩量或已成定势，直至供应结构得以改善。
某外资房企总经理的担心则是，中小户型、刚需产品库存的进一步下降，供求矛盾的凸显趋势越发明显，而近期改善型产品的成交放大是市场信心向好的表现，“改善型、中高端产品并不存在供求矛盾的问题，同时具有着风向标意义。”
谷文胜进一步指出，950万平方米的库存总量还是很大，更重要的是，这里面高端、大户型库存占比非常大，刚需则很小，“目前库存结构的不合理和限购有很大关系，下一步政策应该关注这一问题。”
(东方早报)
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