[摘要] 在2012年和2013年交替之际，‘新型城镇化’概念成为房企大肆炒作的行业利好。有媒体披露 ‘新型城镇化’涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，这无疑为房地产行业未来多年高速发展奠定了基础，房企也借此将进军三四线中小城镇视为最大机遇之一。
在2012年和2013年交替之际，‘新型城镇化’概念成为房企大肆炒作的行业利好。有媒体披露‘新型城镇化’涉及20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，这无疑为房地产行业未来多年高速发展奠定了基础，房企也借此将进军三四线中小城镇视为机遇之一。然而从2012年中小城镇的房产和土地市场表现来看，进军三四线城市同时蕴含着较大风险。
机遇
房企进军三四线城市
“十八大”之后，“新型城镇化”成为被房地产领域被提及的概念。据媒体报道，这次编制的城镇化规划要求，未来中国新型城镇化建设，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在论坛上表示，土地、资金和人口的自由流动三个因素构成了城镇化，我们过去二十年城镇化的重点主要表现在生产结构的转变，但是我们的就业结构的转变落后于生产结构的转变，未来的新的城镇化更加强调的核心是人的城市化。
近200个地级以上城市、1万多个城镇建设，为房地产未来的发展提供巨大空间和需求，也使更多开发商对未来重新充满信心。其实在这一轮房地产调控开始的时候，由于看到一线城市的房价和地价较高，加上一线城市供地有限，竞争也更加激烈，去地价更低的三四线城市拿地，以图分散风险成为许多房企应对调控的策略。据中指研究院统计，过去4年，一线城市中北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000万平方米，深圳不到1000万平方米，均排在重点城市中相对靠后的位置。排名靠前的大都是二线城市，而一些三线城市的土地成交量也不容小觑。
包括万科、中信地产、招商地产（000024）、恒大地产等房企巨头近几年也开始在三四线城市拿地。招商地产董事长林少斌认为，未来的城市化进程将为公司提供很大的机遇。中国的城市化还有很长的路要走，这些都是地产商的机会。“招商地产未来可能会考虑进入一些乡镇进行开发，但是目前作为一线开发商，我们还是将把最主要的力量聚焦于一二线城市，兼顾三四线城市。”林少斌表示。绿地集团董事长张玉良也在接受媒体采访时表示，下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。
曾在北京操盘多个项目的河北家乐园集团总裁陈云峰将房企进军三四线城市形象地比喻为房企的“上山下乡”。“以往小城市的传统百货商场运行单一，连扶梯、电影院这些最普通的配套都难得一见。我们把硬件升级，同时引入一些品牌服装、食品后发现，当地人有消费能力和需求。”陈云峰表示。
风险
需求有限或难撑利润
在房企看好三四线城市的背后，三四线城市楼市面临的风险也逐渐显现，在2012年下半年房地产市场的整体回暖中，一线城市和重点二线城市的表现要明显好于三四线城市。中国房产信息集团分析师表示，三四线城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。
在龙头房企2012业绩全面飘红的同时，多数业绩持平甚至下降的房企则为集中于二三线和三四线城市的中小房企。几个比较典型的例子中，建业地产曾在2012年上半年的毛利率下跌了9.8个百分点，就被业界认为是其大举进军三四线城市的结果。而除了杭州、上海外，基本上都是青岛、潍坊等三四线城市的嘉凯城（000918），在2012年前三季度也是业绩大幅下降，最终归属于上市公司所有者净利润-1.56亿元。保利地产（600048）董事长余英曾在微博上表示，一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。
而前几年相对充足的土地供应，也为不少三四线城市积累了更多的风险。中指院在其分析报告中指出，广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩风险，值得格外关注。三四线城市很难再吸引到外来人口的进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。
正是在看到三四线城市蕴含的风险情况，年末一些房企也开始显露出重新回归一线城市的趋势。如一直坚持进军三四线城市的恒大地产、花样年、佳兆业等企业，都表现出收缩三四线市场规模，打算重回北上广深等一线城市拿地的意图。
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