[摘要] “你买房的时候注意过土地使用年限吗？”近日，记者带着这样的问题随机调查了十位市民，发现大多数市民买房都会关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素，但对土地使用年限不是很关心，甚至不了解，只有市民周先生表示楼盘的土地使用年限与切身利益相关，买房的时候会留意。
“你买房的时候注意过土地使用年限吗？”近日，记者带着这样的问题随机调查了十位市民，发现大多数市民买房都会关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素，但对土地使用年限不是很关心，甚至不了解，只有市民周先生表示楼盘的土地使用年限与切身利益相关，买房的时候会留意。
根据国家有关规定，住宅用地的使用年限是70年，商业、旅游用地是40年，工业用地是50年。开发商从买地、开发到交房，需要几年时间，因此购房者所购的房子基本不足70年土地使用年限，有的商改住楼盘，土地使用年限甚至不足40年。
购房者正在参观楼盘
据了解，在购房过程中，许多市民对土地使用年限不以为然，但要知道这会给购房者带来隐性的经济损失。“实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的成交价相当于70年的租金。”温州大学房地产研究所研究员向洋表示，购房者支付的房款中包含土地出让金，一旦使用年限“缩水”，意味着购房者得多缴纳出让金。
同样，土地使用年限的“缩水”，也会造成房产价值的贬值。一些土地证领取时间在上个世纪办的老二手房，在出售时卖不上价，部分原因就在于土地期限的过度缩水。
除此之外，土地使用期满后政策和市场情况的变化存在未知因素，会加大隐性损失的风险。“2007年10月1日起施行的《物权法》做出明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”温州市国土资源局用地管理处工作人员向记者解释，“但如何续期，免费还是收费，《物权法》并没有明确的规定。如果按现行的办法执行，土地使用年限到期后，应该由政府相关职能部门对该房屋与土地进行评估，看这个房子还能用多久，市民再补交一笔土地出让金，才能重新核发房产证。”根据该工作人员介绍，我市是从1993年左右开始实施土地有偿使用，因此目前还未遇到此类问题。
向洋表示，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列程序，一般来说开发周期为2-3年，由于合同约定开发周期，目前温州楼盘基本上不会存在囤地的现象。楼盘售价也与土地所剩的使用年限无太大的关联，价格低的楼盘土地使用年限未必就短，价格高的楼盘土地使用年限未必就长。不过，商改住楼盘需要购房者注意，像龙湾区的瑶溪新天地和财智东方，用地性质均为商业金融业，土地使用年限为40年，不仅使用年限短，水电费、物业费等费用也是按照商业标准缴纳。而且物权法仅规定了住宅建设用地可自动续期，商业金融业用地并不在续期范围内。
业内人士提醒购房者，买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》等关键文件，要看清并充分考虑房子的土地性质和使用年限问题，避免不必要的麻烦，明明白白买房。
根据国家有关规定，住宅用地的使用年限是70年。开发商从买地、开发到交房，需要几年时间，形成购房者所购的房子基本不足70年土地使用年限，有的甚至“缩水”10多年。该如何看待房产使用年限？
不少购房者忽略土地年限
根据国家规定，住宅用地的使用年限是70年，商业、旅游用地是40年，工业用地是50年。土地的使用权从土地部门首次出让土地之日起计算。
有的购房者以为，住宅用地的使用权是70年，房子就肯定有70年使用权。殊不知，开发商买地后，要进行设计、规划，并进行建设、销售、验收等，购房者买房后房子的实际使用年限往往已经不足70年了。
广西某专业房产网站此前对网民的购房消费进行调查，发现大多数网民都关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素，只有不到2%的网民表示看重楼盘的使用年限。
网友“千山行”说，他买房忽略土地使用年限这个内容。他认为，土地使用年限到期后如何处置，国家目前尚没有明确。既然大家都会面临这个问题，所以他就不把这个共性问题放在心上。
为何土地使用时间“缩水”？
网友“月见彩云”反映，今年8月，他在南宁一楼盘购买了一套三居室住宅。签订购房合同时，他才发现楼盘的土地使用期限只剩下58年。他向楼盘提出质疑，销售人员表示“这个问题不要紧”，称是因为开发商买地较早形成的。“月见彩云”提出退房，开发商称房子没有质量问题，土地使用年限减少不构成退房的条件。
记者走访南宁一些楼盘发现，销售人员一般不主动向购房者介绍土地的使用年限。民族大道一在售楼盘，记者咨询楼盘土地所剩的使用年限，销售人员竟称“不知道”。
为什么楼盘的土地使用年限会大幅“缩水”？网友“夜色”是楼市从业者，他介绍，有的开发商买地后，因为各种原因一直未开工，造成使用年限不断缩短。有的楼盘因为调整规划或受市政建设影响，也会延迟开工。青秀区一楼盘，在2002年买地，去年年底才开始销售，土地使用年限已不足60年。(南国早报)
另外，有的开发商并不是土地的手买家，他们所买的土地可能已经在卖家手上闲置数年。有的开发商资金紧张，从而导致开发周期长，占用土地使用时间久。近年来，国家加大对开发商囤地的查处力度，地块两年不开发就收回使用权，使得开发商囤地的现象大量减少。目前，南宁大多数楼盘交房后的土地使用年限在65年左右。
业内人士马先生介绍，一般情况下，购房者在签订购房合同时，才发现土地使用年限等条款。此时往往已经交纳了定金，很难就土地使用年限问题与开发商进行协商。根据有关规定，开发商要在售楼部张挂预售许可证、土地证、规划许可证等证件，购房者在买房时仔细查看，可了解楼盘的土地使用年限，避免不必要的麻烦。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
