[摘要] 现行的土地出让制度为批租制，但是随着城市建设的发展，此制度已经开始不适应一线发达城市水平。对此，全国律师协会民事业务委员会主任、上海市建纬律师事务所律师朱树英认为，应在合适实际发展土地年租制度。
“我们认为，房地产调控的关键是地。”律师协会民事业务委员会主任、上海市建纬律师事务所律师朱树英认为，一次性缴纳土地出让金的批租制是造成高房价的根源。
朱树英向记者透露，他所负责的一份相关研究报告已于近期完成，计划通过律协和中房协提交给主管部门，建议将目前土地出让金所实施的批租制改为年租制。
年租制变土地出让金一次性支付为分期支付，能够帮助降低房价。但对于依赖土地财政的有些地方政府而言，分期支付意味着一次性财政收入的减少，这很有可能成为此项改革推行的障碍。
地价推高房价
记者：在你们准备提交给住建部等主管部门的报告中，你提出房地产政策调控高房价的关键是“地”不是“房”，原因是什么？
朱树英：国内房价逐年抬高，其主要原因是，招、拍、挂方式下的土地批租制才是房价越调越涨的根源。而国务院出台的一系列房地产调控政策，并没有针对招、拍、挂方式下的土地批租制本身进行调控或改革。
房地产是有期限的土地使用权与房屋产权合二为一的不动产。“批租制”把70年的土地出让金一次性摊入房价，房价的基价被抬高。另外，土地招、拍、挂制度，尽管有其预防和减少腐败的正面作用，却使商品住宅用地出让金越来越高。其后果是直接带动房价上涨。更值得关注的是，一次性得到未来70年的土地租金，已成为地方政府增加财政收入的主要方式。很多地方政府肆意违法出让国有土地，竭泽而渔。
记者：年租制对房地产市场调控有何作用？
朱树英：批租制是一次支付土地出让金制度，而年租制则是按一定年限分期支付使用土地的出让金。实施土地年租制，售出时的房价没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，能够有效帮助房价的调控。
选择年租制方式购房，可以降低房价中土地出让金成本所占比例，降低房价的压力，不失为一种更多买房人可以接受的新的房价构成制度。
“年租制”一旦实行，可大幅降低开发门槛，减小融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，房地产开发的金融风险也随之降低。
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