[摘要] 纵观近期榕城房地产市场，中小户型踊跃入市，不仅是上市的数量多，卖得也俏。逐步稀释了以往福州楼市以大户型为主要供应结构，俨然成为市场的主流产品。从本报福房指数研究报告也可以看出，2007年下半年以来，中小户型总是备受购房者的青睐，占据了总成交量的半壁江山。
3月22日，融侨小户型项目——江南水都心巢推出多彩户型，当日劲销100套，这已非心巢的首次旺销，早在1月19日，心巢2号楼开盘销售率超过70%，2月24日，加推的6号楼销售率又达63%；除此之外，大儒世家朗园、金辉天鹅湾、福晟钱隆御景、英泰城……通观福州楼市，中、小户型均取得了良好的销售业绩。
纵观近期榕城房地产市场，中小户型踊跃入市，不仅是上市的数量多，卖得也俏。逐步稀释了以往福州楼市以大户型为主要供应结构，俨然成为市场的主流产品。从本报福房指数研究报告也可以看出，2007年下半年以来，中小户型总是备受购房者的青睐，占据了总成交量的半壁江山。
那么，为何中小户型会在福州楼市呈现出燎原之势？它如何才能取得更大更多的突破呢？
现象：市场多推“小房”
翻看福州的楼盘地图，不难发现，中小户型已经成为榕城楼市的“主角”。无论是在混合户型社区还是在独立的小户型楼盘；无论是在市区中心还是在金山、闽侯、东区等新区，购房者关注的目标都是在中小户型身上。
经过几年的市场培育，福州的中小户型也步入了成熟、特色的发展阶段，购房者对中小户型的挑选范围也日渐开阔。仅以融侨此次推出的南江滨带非毛坯的心巢项目为例，就让看房者啧啧称赞。其40m2MINI巢装修风格的空间实用舒服、贴近人性，白色的装修基调让视野更为开阔；99m2的真爱巢在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，把古典和现代的特质融为一体。
“3月22日英泰大学城B区三期开售，当日就有近千名的意向客户前来咨询。”英泰地产的相关负责人告诉记者。
“金辉天鹅湾、金辉枫尚都是以中小户型为主导的社区，其中60～90平方米的中小户型，广受25～35岁年轻人的喜欢，每天通过电话、现场询问的都在100组以上。”金辉的销售人士称。
“我们集团高层很早就意识到中小户型将成为市场的主流，一直以来，我们都精心做中小户型的产品开发，例如钱隆金山在市场反应也都非常好。”福晟集团的策划总监林玮表示。
中小户型不仅踊跃入市，而且都卖得很欢，这从本报的福房指数报告就可以看出。进入2007年下半年以来，在总交易套数下降的情况下，中小户型和低价位产品占到了成交总量的半壁江山。其中，2007年11月，90平方米以下的住宅成交513套，占总成交量的35%；2007年12月，90平方米以下的住宅成交347套，占总成交量的33%；而今年1月，90平方米以下的住宅成交568套，占总成交量的38%；2月，90平方米以下的住宅成交470套，占总成交量的47%。
调查：刚性需求促使热销
“客观来说，受从严的金融政策的影响，想要改善居住环境、提升生活质量的二次购房者和房产投资者的购买需求受到抑制，令目前楼市的主流购买者多为首次置业者。”业内人士高岩指出，目前的首次置业者多为上世纪80年代出生的年轻人，置业资金有限，中小户型凭借其总价低的优势，备受这批购房者青睐。
由于房价高企，中小户型的低总价优势日渐为市场看重。林玮告诉记者，2003年～2005年福州的房地产进入快速发展阶段，伴随着土地拍卖价格不断高走，预售单价自然也是水涨船高。“早在2003年左右福州的住宅单价为3000～3500元/平方米，100平方米左右的住宅，总价为30万左右,很多首次置业的人都消费得起，总价也符合这个消费群体的收入水平。而目前，福州的房价多为8000元/平方米左右，在这种市场价格之下，70～90平方米，总价在50万～70万之间，还属于首次置业人群认可并接受的范围。”
“目前，城市中80后已经进入了适婚年龄，基数十分庞大。另外随着城市化进程的发展，大量的外来人口进入了福州，也以上世纪七八十年代出生的人群为主，因此住房的刚性需求很大。”林玮分析道。
政策影响凸显市场
“眼下这么多的中小户型扎堆亮相，‘90/70’政策功不可没。从2006年6月1日政策出台至今，其经历了从松到严，从陌生到熟悉，并在市场上完全被落实的过程。现在正是90/70政策发挥功力的时刻。”业内人士江先生回忆说，早在90/70政策颁布初期，不少开发商认为小户型项目厨房多、卫生间多、管线多、隔墙多，其建筑成本要大大高于大户型项目，不仅如此，销售成本、广告成本也将有所增加，因此对于小户型投放市场没有太大信心。
“由于对90/70政策始终抱有怀疑态度，因此开发商的产品都采用分批、分量的形式上市，于是多数开发商有意先开发大户型，将市场反应尚不明朗的小户型项目推后开发；或者先卖30%的大户型，而剩下的70%小户型拖着卖，于是就出现了目前这种中小户型扎堆亮相的局面。”江先生向记者表示。
随着房价攀升以及调控政策的不断出台，不少开发商纷纷遇到了大户型难销的瓶颈，于是多数开发商开始从被动地接受90/70政策转而主动地开发中小户型来迎合大众的购房需求。“我认为，开发中小户型为主体是由市场所决定的，国家推出90/70政策更多的是为房地产的发展指明了方向，使得行业前进的脉络更为清晰。目前来看，国家的这个宏观政策和开发商的宏观战略的转变不谋而合，其间更为关键的还是市场的价格杠杆因素。”融侨的相关负责人认为。
后市：小房也要“大”生活
“小户型多为紧凑型住宅，面积较小。但是其功能一定要完善，缺一不可。”高岩认为，2005年左右是小户型投资的集中时期，而当时的小户型多为烂尾写字楼改造而来，有些甚至连阳台、厨房等基本居住功能都难以齐全，这样的小户型一定会被淘汰出局的，多有创意的概念广告都没有用。
“全面提升中小户型的产品品质，强化居住功能。这样小户型的发展才能取得突破。”业内人士江先生认为，大户型的创新设计不少，比如挑高户型、空中花园、入户花园等等，都是作为产品的附加值来完成的。但是，90平方米以下户型的创新却很少，往往还存在空间利用率不高、产品功能不齐全等瑕疵。
业内人士江先生认为，提升中小户型产品品质应该从以下几个方面着手。，小户型一定要给购房者足够多的实惠，完善居住功能。例如落地大飘窗、小复式、夹层等设计都能给购房者带来极大的实惠。同时也要利用设计的手法让购房者在视觉上、视线上达到一种延展性；第二，强调户型创新，充分利用每一寸空间。创造出可改变式的户型。如80平方米使用面积的房子多为两居室或两居室半，其实可以分割出一个灵活多变的‘第三居室’，比如可以与客厅连在一起，作为客厅的娱乐空间，有客人来时，帘子一拉，就成了卧室，平时也可以用作创作间之类；进门的玄关可以做夹层或储藏室，过道上也可以做吊柜，这样也能多出一两个平方米的使用面积。总而言之，户型设计要做到人性化、个性化、艺术化。
“我认为购房者也应该学会思维转变，改变某些传统的不合时宜的居住习惯和要求。”金辉的相关负责人认为，当下，很多购房者在选房时会一味地强调实用面积，其实但凡配套齐全、环境优良的社区，其公摊比例势必有所增加，但是带来的是整个生活质量和品质的提高。所以购房者在选房时应该要综合考虑社区的综合配套和公摊问题。
“90/70产品”待细分
“目前政府已经详细规划了经济适用房、限价房的供应量。如果按期上市，确实会对我们的中小户型产品产生一定的冲击。可以说目前开发商是前有追兵，即政府大批量的保障性住房；后有堵截，即90/70政策的长效影响。”一位开发商向记者坦言。
据了解，福州市2009年度计划建设经适房及廉租房共28万平方米。其中，经适房18万平方米3000套，廉租房10万平方米2000套。同时，还计划建设11个限价房项目，计划建设规模约92万平方米。其中配建经济租赁住房10万平方米2000套。
“政府的经济适用房，一般就只有2000多元到3000多元的单价，而开发商的楼面地价往往都超过这个数目，因此在价格方面开发商是无法同政府相竞争的。”业内人士林先生认为，我们可能抢占到的市场份额有两部分，类，申请不到政府的经济适用房，对住房又有刚性需求的购房者；第二，对经济适用房、限价房的品质、配套均不满意的购房者。
“开发商唯有通过前期做详细的市场调查，细分出适合自己开发的市场，为这部分市场的客户提供量身打造的专属产品，才能在越来越激烈的中小户型争夺赛中，赢得主动，获取胜利。”武夷绿洲副总经理吴凯峰说道。
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