[摘要] 2011年40万平方米、2012年100万平方米、2013年40万平方米，3年30幢写字楼集中入市，180万平方米供应量砸向市场。业内人士分析认为，福州楼市已掀起写字楼旋风，写字楼将成为未来2年榕城房地产市场的重头戏。
2011年40万平方米、2012年100万平方米、2013年40万平方米，3年30幢写字楼集中入市，180万平方米供应量砸向市场
业内人士分析认为，福州楼市已掀起写字楼旋风，写字楼将成为未来2年榕城房地产市场的重头戏。
180万平方米写字楼井喷入市
“5A甲级写字楼”，“空中花园、生态办公”，“自带停机坪”……近期，在福州各个中心区域地段随处可见写字楼广告身影。
“福州的写字楼市场，很久没有这么热闹过了。”一业内人士感慨道。
据记者了解，仅今年福州写字楼供应量就超过40万平方米，恒力金融中心、恒宇国际公馆等陆续面市。最近，体量近5万平方米的世纪百联已开始预售，预计年底就能开盘。
这些新亮相的写字楼项目不再局限于五四路CBD一带，分布已经延伸至福州的各个主要板块：有远在马尾的海西物流大厦，也有近在八一七中路的宇洋中央金地，当然还有集中于金融街与北江滨商务区的写字楼集群。
一时间福州写字楼项目遍地开花
据记者了解，在2012年下半年，福州还将迎来写字楼供应高峰。仅在江滨一线，明年供应的写字楼体量将近100万平方米。其中，中捷大厦等4个项目领衔海峡金融街40余万平方米写字楼项目，而江滨北岸中央商务区也会推出体量15万平方米左右的4个项目，供应近60万平方米。
而三迪联邦大厦、福晟钱隆广场等项目则将在2013年亮相。预计未来2年，福州写字楼供应总量将达到180万平方米。
福州房产专家刘福泉告诉记者，事实上在本轮写字楼市场井喷之前，2009年开始福州写字楼市场出现明显的复苏景象。当年福州写字楼供应量为2万多平方米，2010年全年写字楼供应近27万平方米，2011年供应量超过40万平方米。仅2年时间，福州的写字楼供应量翻了20倍。
业内人士告诉记者，事实上，在限购令之后，商业地产投资热度只增不减，而写字楼更是以‘价值洼地’著称，正是在这种情况下，许多开发商也想趁热打铁，及早推出写字楼。
另一方面，此番写字楼供应上涨的直接原因，还是上游土地市场的推动。就比如去年，福州市共计出让48宗地块，总面积达3106亩，创下了历年之最。
租金、交易量、成交价齐上涨写字楼品种创出三连阳
双安房产董事长郑爱新介绍，这两年福州写字楼的发展已初现端倪，2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。去年下半年，福州写字楼的平均租金为35-40元/平方米/月，但如今，传统写字楼租金已达到60元/平方米/月。
而五四路一带几栋甲级写字楼租金高达90-200元/平方米/月，主要集中在120-150元/平方米/月。郑爱新称，今年一些写字楼的租金环比去年上涨了近一半。
和租金一起上涨的，还有成交价格。刘福泉告诉记者，2010年前，写字楼的价格一直与住宅倒挂，现在这个差距不断缩小，甚至已 过住宅。
“写字楼价格呈逐年增长趋势，以每年平均45%左右增长，尤其是2009年开始，每年平均50-60%的涨幅。2011年到现在为止涨幅40%左右。”同拓伟业快捷办公室连锁集团副总经理刘国辉称，恒力城、恒力金融中心、世茂天城、万达广场的写字楼价格均在25000-30000元/平方米之间，树立福州写字楼市场的价格标杆。
郑爱新也表示，2009年，福州一些较好的写字楼售价只有七八千元/平方米，但现在二手价格基本都在2万元/平方米以上。
这一点，在5月份受“住改商”禁令的刺激下更是完全体现出来。据了解，在“住改商”禁令出台后，榕城潜伏已久的写字楼需求得到相当释放。许多地段较好、品质较高的写字楼都有50%-60%的租金上涨，与此同时，近期二手市场上成交价高达两三万元/平方米的写字楼也并不罕见。
福州写字楼还缺590万平方米
但业内人士分析，政府推出大量的写字楼项目，与市场的饥渴有着直接联系。
一业内人士称，2006年起，随着经济快速发展，越来越多企业开始到福州开办公司，商业地产回暖，写字楼需求增大。
根据福州有关部门数据统计，2008年底，福州私营企业数以平均每年20-30%的速度增长，按照这样的增长速度预计目前私营企业数约80000户。而国有企业数在10000户左右。
如果私营企业营业面积按照80平方米/户，国有企业营业面积按照200平方米/户计算，那么私营企业办公场所需求量为640万平方米左右，国有企业办公场所需求量为200万平方米；目前福州企业办公场所需求量预计为840万平方米左右。
但在供给方面，福州写字楼还远远没有达到这个体量。
刘国辉认为，目前福州传统写字楼分布集中，五四路、五一路集中了八成左右的写字楼，其他区域写字楼分布较少，都是零星专业性强的业态，如软件园等。目前福州在营写字楼约250万平方米，与840万平方米的需求量相比，相差590万平方米。
福建申发置业有限公司总经理罗新告诉记者，即便是福州正在建设的这些项目全部投入市场，也很难填补写字楼市场庞大的缺口。
“目前福州新开发的写字楼总量在300万平方米左右，但其中有一半是银行、金融企业、国企等机构自建，并不向社会销售。剩下的150万平方米中，有50万平方米是开发商自留物业，以便抵押、，剩余下来真正在销售的写字楼面积，3年内也就在100万平方米左右。如果按目前每户平均购买300平方米来算，100万平方米只能满足3300多户客户，而市场上的需求高达几万户。”罗新说。
业内人士告诉记者，今年到福州发展的上海企业就有五六百家，再加上台湾等地的外资企业等，写字楼的供需矛盾还会加剧。随着政府住宅禁商政策的落实和海西建设的发展，越来越多企业进驻福州，预计写字楼供应缺口还会进一步加大。
刘福泉也表示，由于市场需求非常旺盛，历史性的机遇，在本土企业不断做大做强的同时，越来越多的外地企业大量进入福州，本土企业的提升与外来优质企业的入驻都会带来大量高端写字楼物业的需求。目前福州写字楼市场的发展充其量还处于初级阶段。在未来一段时间的成熟过程中，租金、价格还会持续上涨。在经过两三年的积淀后，写字楼市场将走向成熟。
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