[摘要] 按照“十二五”规划纲要要求，未来五年内我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房等3600万套（户），保障性住房的覆盖率将达到20%，其中2011年、2012年建设任务分别为1000万套和700万套。
按照“十二五”规划纲要要求，未来五年内我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房等3600万套（户），保障性住房的覆盖率将达到20%，其中2011年、2012年建设任务分别为1000万套和700万套。住房和城乡建设部数据显示，2011年实际在建保障性住房约为1600万套左右（其中2011年新开工1000万套、以往年度结转590万套），开工率已完成计划指标，但从实际竣工量来看，仅为330万套，未达到相应标准。据各地的反映，在当前投融资体系下，资金到位率仍是制约我国保障性住房建设的重要因素之一，并集中表现在融资渠道相对单一、信贷支持潜能亟待激活、地方财政压力较大等方面，现行保障性住房建设投融资体系亟待改进和完善。
当前我国保障性住房建设
筹资基本情况
以2011年为例，我国保障性住房建设量总计约1000万套，其中廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套、各类棚户区改造415万套。按照住房和城乡建设部的测算数据，完成以上建设任务累计共需资金1.3万至1.4万亿元，其中经济适用住房、限价商品住房建设投资4000多亿元，主要以社会投资为主，通过销售实现资金平衡；各类棚户区改造投资5000亿元，主要通过政府补贴、企业自筹和居民自筹三部分构成；廉租住房和公共租赁住房建设投资4000多亿元，主要由各级政府、用工企业、社会机构投资等方式解决。在总的资金来源上，其大体结构为：中央财政预算安排补助资金1522亿元，地方政府筹集4000多亿元，其余的8000亿元则通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。
从以上不难看出，除占比不超过20%的经济适用住房和限价商品住房以外，我国当前保障性住房建设的资金来源一般均由中央补助资金、省级财政配套资金、省级以下地方政府财政预算资金、银行贷款、企业自筹和居民自筹等方式构成。这形成了我国当前保障性住房建设投融资的基本模式。
现有保障性住房建设
投融资体系存在的主要问题
（一）融资方式相对单一化、缺乏统筹性，投融资体系整体抗风险能力弱、杠杆效应差。从2011年我国绝大部分地区的保障性住房建设实践情况来看，我国保障性住房建设筹资除各级政府财政配套资金和银行贷款以外，其它融资方式基本以开发商垫付、预售商服、居民自筹等为主。这种投融资模式，一方面使整体融资缺乏系统性安排，导致筹资基础不稳固，抗风险能力极弱，一旦其中任意一个环节断链，整体建设进度都可能受到影响；另一方面也在一定程度上弱化了保障性住房建设资金的“造血”功能，易使资金的杠杆效应丧失，降低了资金的使用价值。
（二）由于刚性条件约束，商业性信贷支持保障性住房建设的潜能未被充分激活。由于大部分保障性住房实行政府定价、限价，公益性质比较突出，利润空间相对狭小，加之担保和保险机制缺位，因此不仅房地产企业、个人等社会投资主体参与动力不足，商业银行的信贷准入也因各种因素而受到极大程度地制约。如商业银行信贷投入，不仅程序严格，而且一般都需项目安排资金全部到位后方可授信放贷，廉租、公租房等则因产权公有而缺乏有效、合规的“刚性”抵押条件等，都可能导致金融信贷支持潜力不能被充分激活，这可能使融资难度进一步加大。
（三）地方政府财力普遍较弱，财政预算资金安排乏力。各地保障性住房建设财政配套资金一般以住房公积金、土地出让纯的10％以及各级政府拨款等方面构成。但一方面是住房公积金缴纳规模和土地出让金等总体额度非常有限，对于配套资金而言无异于杯水车薪。另一方面，对于我国占比较高的欠发达地区来讲，很多地区都处于历史欠账较多、公共开支巨大、地方财力紧张的尴尬局面，财政支持保障性住房建设普遍压力巨大。有关资料也显示，在当前的保障性住房建设中，尽管很多地方政府财政配套资金已经做出计划安排，但及时、足额到位难度仍然较大。
（四）建设成本受物价上涨而高企，保障性住房投资压力进一步加剧。2010年下半年以来，我国的物价持续呈现出普遍、较快上涨的趋势，也使保障性住房建设的资金压力进一步加大。据统计，当前物价涨幅水平拉动建筑材料价格平均上涨达到30%以上、人工费用平均上涨超过90%，其它各类成本也出现了不同幅度的上涨。再加之保障性住房多处于中心城区的边缘地带，其城市道路、交通、给排水等配套功能普遍比较落后或者缺失，因此配套施工项目繁多，更使建筑成本进一步高企。
相关政策建议
（一）完善保障性住房建设相关配套政策，激励各类社会资金参与建设。对参加盈利价值低、建设难度大的棚户区改造项目建设的开发企业，建议实施免交全部或部分土地出让金和税费减免政策；对棚户区改造回迁住户建设可以考虑实施经济适用住房政策；还应采取“肥瘦搭配”方式，将商业价值高低相异的改造地段捆绑开发等，通过各种优惠配套政策，限度地激励社会资金积极参与到保障性住房建设之中。
（二）实施优惠政策，鼓励和引导商业性金融机构积极参与保障性住房建设。一是建议各级政府成立保障性住房项目融资专门担保或保险机构，明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性，努力降低银行的信贷风险，确保商业性信贷的长效投入。二是对参与保障性住房建设的金融机构适当给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度等。三是应尽快出台保障性住房建设贷款证券化的有关政策，鼓励试点和金融创新等。
（三）建立专门保障性住房金融机构，增强资金的杠杆撬动效应。建议从中央、省级、地市配套资金中提取适当比例，并辅以专项财政补贴，建立专门的政策性住房金融机构，或具备政策性、扶持性的保障性住房金融机构，对保障性住房建设及消费提供系统的、稳定的优惠贷款体系，使财政资金由“补”变“融”，由“给”转“用”。
（四）加强地方有关财政预算资金管理，确保配套资金按期足额到位。进一步建立健全与保障性住房相关的地方财政预算资金监管制度，确保土地出让金净、住房公积金增值等资金按期、足额提取和使用。扩大住房公积金缴存群体范围至所有城镇就业人员及农民工等，并结合建设成本、物价水平等因素适当上调土地出让金净提取和住房公积金缴存比例，加大地方财政支持能力。
（五）加大资金争取力度，提高中央、省级配套资金补贴比例。各地政府应结合当地建筑开发实际情况，合理测算建筑开发成本，积极加大争取力度，促进中央和省级配套财政资金的补贴比例适当提高，同时应结合物价涨幅水平争取适度的浮动资金补贴，进一步缓解因物价上涨而形成的建设成本压力。
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