[摘要] 目前，广州楼市有回暖迹象，并非已经回暖。回暖的标志应该是：改善型需求入市，月均成交量50万平方米以上，房价稳定。要达到以上目标，建议房企采用十六字策略：“以价换量、以质保量、以量带量、持续加温”。
目前，广州楼市有回暖迹象，并非已经回暖。回暖的标志应该是：改善型需求入市，月均成交量50万平方米以上，房价稳定。要达到以上目标，建议房企采用十六字策略：“以价换量、以质保量、以量带量、持续加温”。
降价促销刺激刚需，有效推动成交量回升。今年2月底，广州市部分楼盘开始降价促销，十区商品住宅周度网签有明显上升势头，每周签约量超过1000套，降价带动成交量回升的作用明显。
经历了前2个月的历史低谷后，在新推货量增加以及部分楼盘价格下调的背景下，3月广州商品住宅成交明显回升，达55.24万平方米，环比大幅上升75%，是近三年来月度成交量较高的月份。广州十区3月商品住宅均价12722元/平方米，楼价环比呈现9%的下调，回归去年3月较低价位。
但五一黄金月期间新货少，市场处于去库存阶段，缺乏促销新亮点、热点，没有大动作。
根据合富辉煌市场部监测，预计今年五一黄金月期间（4月1日-5月3日），全市十区在售货量约5万套，与2010年十一黄金月的高位持平。其中新货约7000套，在售余货超过4.3万套。估计五一期间楼市缺乏新亮点热点楼盘出现。
房企应借力楼市传统黄金月及信贷利好时机，继续以价换量，以质保量，以量带量，延续市场回暖温度。五一期间货量约7成集中外围市区，且余货颇多，新货少。五一成交是否理想，关键看外围区域的销售情况。
降价促销才是提升成交的有效途径，供应过分集中的区域可能出现价格战，估计外围区域楼价可能继续下调，而中心城区楼价下调空间有限。
当前宏观经济疲态显现，政策调控持续，基础面难以对楼市有利好支撑。从当前市场的回暖迹象剖析，主要是由于贷款放松、降价促销、有效推广，以及成交量触底后的初步回升。
建议房企把握当前信贷利好时机，借助楼市传统黄金月的推动，继续降价促销，重在确保当前市场持续回暖。
对刚需继续采用“以价换量”策略，降低单价及增加供应总价200万元/套以下的户型，滿足首次置业者需求；对豪宅买家采用“以质保量”策略，提高居住质素，以高性价比吸引富有阶层，“裸卖”不仅吸引不了“豪客”，相反只会败坏房企自身品牌，豪宅应避免以毛坯价推销。
对改善型需求采用“以量带量”策略，通过降价换取刚需大量入市后，要继续营造市场回暖氛围，夯实房价回稳的预期，打消改善型需求的犹豫观望态度，以“羊群效应”剌激改善型需求跟随刚需入市。
缺钱致房企负债上升
据第三方机构统计数据，截至4月9日，沪深两市143家上市房企中，有74家发布了2011年财报。其中，69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%;存货已升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比增长了43.04%
从69家房企看，有23家负债占总资产的比例超过70%,超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。有报告显示，去年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%.
根据年报数据显示，69家公司中，库存同比减少的只有9家，而增幅超过50%的有25家。不少公司的存货量更是达到历史新高，存货增幅明显超过营业收入增幅。龙头企业万科的存货量也达到2083.35亿元。
中国房地产研究会近日发布的"500强测评研究报告"显示，2011年，500强房地产开发企业存货均值，同比增加50.34%,增幅较2010年上涨6.47个百分点，500强房企的平均存货已达99.89亿元，创历史新高。
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