[摘要] 全国工商联房地产商会一份最新的研究报告披露，1995年至2010年间全国“小产权房”竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期“小产权房”竣工规模达到2.83亿平方米。而此前曾有估算，目前我国“小产权房”总量约50亿至60亿平方米。
工商联房地产商会一份的研究报告披露，1995年至2010年间“小产权房”竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期“小产权房”竣工规模达到2.83亿平方米。而此前曾有估算，目前我国“小产权房”总量约50亿至60亿平方米。
清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。“两会”期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。
官方说法
“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。对“小产权房”，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。
——国土资源部执法监察局巡视员王宗亚
动刀小产权房有先有后
3月15日，记者从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室（中城联盟）的初步估算，1995-2010年间小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但截至目前，对于小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。
小产权房将遭大规模清理 福州品牌楼盘8588元起优惠26万
开发商退出小产权房
据一位业内人士介绍，2008年到2010年间，被认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。一般小产权房的启动资金就是一笔土地款。以北京为例，小产权房地价约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照2010年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。
不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。
“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”该人士说。
记者咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。
“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士告诉记者。
“两会”提案
政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提交提案提议：应承认部分“小产权房”的合法性。在征地制度改革问题上，针对现行的城乡土地“二元”制度，他建议，建立统一的城乡建设用地市场，在符合法律和城乡统筹规划的条件下，允许农村集体建设用地使用权进入市场，和国有建设用地同地同权同价。
政协委员、山东财经大学教授郭松海向两会提交的提案建议，除对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔外，对在原建设用地上开发的“小产权房”，特别对那些符合城乡规划、土地规划的此类住宅，应依法依情依理分门别类，逐步予以合法化。政府对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产建立一个“封闭”市场，属于一般住宅建筑项目的，可将其纳入住房保障体系之中。经补办手续，补缴土地出让金、税费等，获得国家颁发房屋产权证，供自住使用，由政府限期上市。对于符合土地利用规划、质量合格但尚未出售的“小产权房”，则考虑由政府按成本价收购，作为当地的公租房、经适房等房源，以弥补保障房供应之不足。在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的属于别墅和高档公寓建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者给与相应罚款。
小产权房将遭大规模清理 福州品牌楼盘8588元起优惠26万
小产权房问题突出 福州购房者应何去何从
福建省国土部门明确，对于已建、已售“小产权房”用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续，已查清是违法占用农村集体土地，建设“小产权房”的，应一律停建停售，依法依规分类调查处理。这表明今后，我省对于小产权房治理将更加严格，也更加坚决，但也不能忽视另外一个问题，对于已建已售小产权房该如何处理，是去还是留，备受争议。
在福州，小产权房主要集中在仓山区和晋安区。相关人士透露，小产权房实际上分为两种，一种是不能进入市场交易，但通过了相关部门审批其土地属于集体住宅用地，只能出售给当地村民。另一种是未经审批自行建设的违章建筑。近年来，福州严厉清理整治并拆除了大量的违规建筑，而类似于早期通过规划审批的郑安新苑、中山鸿景苑等小产权房，则面临国家下一步清理整治。
福州市制定下发了《福州市加快推进农村集体土地确权登记发证工作实施方案》。《方案》要求各县（市、区）力争在今年底前实现农村集体土地所有权确权登记发证全覆盖。《方案》明确，严格禁止违法用地未经依法处理就登记发证，对于小产权房不得登记发证。
警惕小产权房风险
“五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，的问题就是没有产权，不受法律的保护。
一、没有房产证
这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
二、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
三、质量难保证
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
四、配套不完善
这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
五、遗赠也麻烦
由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。 一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
小产权房将遭大规模清理 福州品牌楼盘8588元起优惠26万
业界观点
【反拆论】
对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的“小产权房”，不应强制拆除。即使对于违法占用耕地建设的“小产权房”，如果不存在安全问题、不属于不能居住的危房，也不宜简单一拆了之。作为对违法占用耕地建设“小产权房”的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式，要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分“小产权房”并将其作为保障性住房。
——摘自独立房地产研究机构REICO工作室发布报告《小产权房问题研究：现状和出路》
【漂白论】
若要合法又合理，试点清理大致有两个折中之法。一是购房者可以通过支付“转化费”将“小产权房”“转正”；另外一个办法就是通过内部流程转换，地方政府购买“小产权房”使其合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。“小产权房”“漂白”族一定是这个世界上最开心最幸福的人。
——上海乘星行行销服务机构总经理李骁
【平等论】“小产权房”已成为困扰房地产市场的一大难题。 “小产权房”占有房地产市场相当的比重。尽管政府部门一再严厉警告制止，但是建设势头难以有效遏制。 “小产权房”的讨论中，“违法”和“合法”都各有自己的法律依据。依据所有权和平等原则上看，国有和集体土地应该同等对待。 ”
——政协委员梁季阳的“两会”观点
“小产权房”与“大产权房”的差别，是土地制度、政府权力违背人类社会基本常理的具体表现。“只许州官放火,不许百姓点灯”，权力扭曲公正，民怨怎么可能平息。 ”
——著名经济学家陈志武微博回应小产权房
【统管论】
“‘小产权房’问题非常复杂，积累了十几年的问题。像北京这样的城市可能涉及超过30万家庭。但是越早处理越好。 ”
“小产权房实际上是没有产权的房子，是违法建筑，这个问题是真正房地产潜藏的一个大的危机，政府应该出台相应的办法，解决得越早越好。最彻底解决的办法就是把农村的土地和城市的土地统一起来，如果达不到这一步，也应该尽快将这些遗留问题得到解决，能让所有的人都住上合法的房子。 ”
“中国土地市场中的混乱、欺骗和违法是“小产权房”。这个名称本身就是欺骗，房子的产权没有大小之分，只有，有和没有。 ”
“我建议：人大尽快研究立法，把城市的国有土地和农村的集体土地统一起来管理。目前，房价的矛盾、城乡贫富差距的矛盾、甚至‘小产权房’的出现都与这两种土地分开管理有关。过去的几年，我曾以北京人大代表的身份写过一些建议。但这属于人大的事，一直没有受理。
——针对“小产权房”潘石屹在微博多日连续发言
【挨揍论】
“小产权房”似乎和“大产权房”的价格变化之间存在一种微妙的关联：大产权房价一下跌，小产权就挨揍。 “大产权房”通俗说就是国有性质土地上盖出的房子，“小产权房”通俗说就是集体土地上盖出的房子。既然两者都在卖，本质上应该都是“商品房”，差别在于：大产权如大老婆，可办证；小产权如小老婆，领不了证，不受法律保护。回顾历史后有一种感觉：“大老婆”日子不好过的时候，“小老婆”就会挨揍。
——资深媒体人张家齐
【保护论】
“真把农民亏了！国家有政策，不允许农民卖房子，一些进城打工的农民，只能悄悄写个合同，两3万元就把房子卖了。 ”“自己的房子，怎么就不让卖呢？！ ”6日，分组审议现场，代表们讨论起小产权房来。有代表解释：“这确实是国家对小产权房的政策，明确小产权房坚决不能‘转正’，是要保护农民宅基地。 ”
——新华社深度报道
“新华视点”
【破坏论】
“小产权可以说是破坏现在商品房和保障房游戏规则的产品。 ”
——北京中原市场研究部总监张大伟说
【平衡论】
如果没有“小产权房”现在房价只会更高。 “小产权房”虽然不合法，但是现在事实上是大量存在，房价过高逼迫这些中低收入家庭到郊区买或者租赁“小产权房”，如果没有“小产权房”的话，现在的房价会更高。
——政协委员、山东财经大学教授郭松海认为
网友观点
@苗方清颜福州祛痘专家：“小产权房”亏的还是老百姓，说拆就拆，你今天来政策，你早干嘛了啊，同居还能有个事实婚姻呢，这小产权咋就不能了？
@勤快的山羊666：这时候对小产权封杀，不利于房价调控，建议对购房者予以调查，确实属于无能力购买产权房的首次购房人给予经适房待遇，同时对投机炒房人实施严肃处理，坚决不予办理产权！
@秦汉雄风在：历史证明，一旦允许土地买卖，将掀起土地兼并的狂潮，广大农民将失去土地，成为佃户，私人资本将占有大量土地，逐渐形成割据势力。
@红邁姑：有人买“小产权房”，有本事转为商品房。就是转不了的，也比租房子合算。
@梅边吹笛围脖：自己的房子，农民自己不能做主买卖，还是自己的房子吗？
@灯照耀中：农民的宅基地不允许向集体成员之外卖，可是城市房屋所占用的土地（国有建设用地使用权）就可以自由买卖，这是平等还是歧视？财产权的平等，以及其它一切权利的平等，也是我们这个社会亟待解决的大事啊。
@广场新丁：农民卖自己房子对他们自己没好处，信息实力不对称，农民在卖自己房子的过程中一定是弱势群体，并且卖了房子没地方住，更影响社会稳定
@九翼虫：“小产权房”无法办理房产证就意味着有可能会血本无归若求心安，还得买商品房！
小产权房将遭大规模清理 福州品牌楼盘8588元起优惠26万
【经典案例】
福州两男子私自买地建房出售被判刑。不久前，福州仓山区法院一审以非法经营罪，分别判处两人有期徒刑5年，分别处罚金25万元。目前案件正在再审阶段。
省高院刑庭一位庭长表示，从没见过这种判例。福建师范大学法学院副教授丁兆增表示，在集体土地上私自建房出售被判刑还是首次听说，也很少见。
买两块地建两栋楼 获利百余万
两男子分别是，53岁的闽侯人林某国，40岁的罗源人李某文。
2007年初，林某国与池某洋（另案处理）以56万元的价格，非法购得仓山区浦下村新兴桥附近一块0.92亩土地。此后，由李某文负责施工，在该土地上建起了一栋7层的楼房，共24套，公开出售，取得售房款277万余元（尚余1套未统计）。
经估算，该楼建筑面积2810平方米，造价182万余元。3人获利39万余元。
2007年3月，林某国、李某文与池某洋等人，以85万元的价格，非法购得浦下村新兴桥附近1亩土地及地上的别墅，然而将别墅推平，重新建起一栋7层的楼房，共36套，公开对外出售，取得出售房款420万余元（两套未统计）。
经估算，该楼建筑面积4023平方米，估算造价260.8万元。林某国、李某文等人非法获利74.95万元。
法院以非法经营罪 判刑5年
2009年初，林某国、李某文先后被警方刑事拘留。今年1月，仓山区检察院以涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，对林、李两人提起公诉，追究两人的法律责任。
仓山区法院经审理，认为林、李两人未经国家有关主管部门审批和许可，违规占地建房销售，其行为严重扰乱市场秩序，情节严重，公诉机关指控的事实成立。两人伙同他人在不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证的情况下，非法合作，该行为更符合非法经营罪的构成要件，应以非法经营罪来追究其法律责任。
据此，仓山区法院作出一审判决，以非法经营罪判处此林某国、李某文有期徒刑5年，分别处罚金25万元。两人不服上诉，目前此案正在仓山法院重审。
房子如何处理？
购房者：当初以为法不责众，现在心发慌
自从林某国、李某文被刑拘以来，50多名购房者就一直生活在忐忑不安之中。他们不知道，自己花了10多万元买的房子，命运会怎么样？
购房者叶女士说，2007年6月，她听老乡说浦下村有房子买，立即从外地赶回来，二楼的100多平方米房子，只要11万元，她觉得比较合算。
2007年11月14日，福州市国土资源局仓山分局曾对这两栋建筑作出行政处罚。但叶女士等购房者觉得没什么大事，法不责众嘛。
直到2009年初，林、李两人被警方刑拘，50多名购房者被请到仓山刑侦大队作笔录时，大家才意识到事态严重了。而仓山法院的一审判决，对购房者来说更是泼了一盆冷水。
“我们也是受害者，应该不会被拆除吧。”购房者吴先生说，当时老板拍着胸脯承诺“住三五年就能办证的”。
据了解，目前这两栋房子80%已有人入住，每户买房都花了10万元到15万元不等。
各方说法
专家：没见过这种判例
据查，该两块土地均是浦下村村民向村委会缴纳了建房土地补偿款，取得土地使用权后，再由村民转让给林某国和李某文等人的。
福建师范大学法学院副教授丁兆增表示，他也没有接触到这种案例，相信在也很少见。林、李两人未经审批、在集体土地上建的房子，肯定没有国有土地使用权证及房屋产权证，只能自住，不能买卖。由于没法办产权证及土地证，购买者的合法权益无法保障，一旦遇到拆迁，将很难获得拆迁补偿。而法院的这种判决有积极的社会意义，对那些有私自建房出售的人起到震慑作用，可有效扼制乱建之风。
律师观点1：判决具有积极意义
福建合伦律师事务所刘剑飞律师表示，私自购买集体所有权土地上的房屋，推倒重建并再出售行为，行为当事人面临着民事法律责任、行政法律责任及刑事法律责任。
首先，林、李两人非本村村民，购买村集体所有权土地上的房屋，购买契约应属于无效合同，林、李二人应承担合同无效民事法律责任。其次，林、李两人推倒重建行为理应取得土地管理等相关部门审批，在没取得土地管理等相关部门审批的情况下，所重建的房屋可能面临被拆除等行政法律责任。在上述行为的基础上，林、李两人并将房屋进行出售则面临非法经营罪所承受得刑事法律责任。此判例在虽不多见，但在扼制乱建方面，此例判决无疑能起到警示作用，具有积极意义。
律师观点2：罪名值得探讨
福建八闽律师事务所李卓律师表示，林、李两人从其他村民手中取得该土地，手续是非法的，应该属于无效。相关部门可以对他们进行罚款，或者限期将房子拆除，将购房款退还给购房者。购房者觉得权益受损，可以通过民事诉讼进行索赔。
但是，这种行为的危害性没有达到犯罪的程度，可以用民法或者行政法进行处理，以非法经营罪进行处理，值得探讨。
小产权房将遭大规模清理 福州品牌楼盘8588元起优惠26万
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
