[摘要] 保证首套房贷款供应、鼓励下调利率，差别化住房信贷政策近来屡次被有关部门强调。随之而来的是，首套房政策的放松已在全国逐步铺开。
保证首套房贷款供应、鼓励下调利率，差别化住房信贷政策近来屡次被有关部门强调。随之而来的是，首套房政策的放松已在逐步铺开。
从北京市场的情况来看，多数商业银行已陆续下调首套房贷款利率，可打到八五折。工、农、中、建、交五家大型银行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下调首套房利率，其中建行无论是下调时间及下调幅度均领先一步，两周前即已将首套房贷利率下调为基准的八五折。而首套房首付款比例政策未变，仍是不低于三成，实际支付多为三至四成。
四家大行下调首套房贷利率
今年2月份，工、农、中、建四大行召开座谈会，罕见地联手商定将首套房贷利率控制在基准利率以内。首套房贷款市场随即发生变化。2011年，多数银行首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍或1.05倍。
继两周前建行率先将首套房利率下调为基准的八五折后，其他几家大行也陆续跟进，下调幅度从5%至15%不等。如中行目前首套房利率为九折，交行对其沃德卡客户可打九五到九折，农行对其优质客户也可以提供八五折优惠。国有银行中仅工行一家从上次座谈会后至今未见下调，该行一人士告诉记者，该行“正在研究，未来可能会跟进市场下调利率”。另外，邮政储蓄银行亦推行九折利率。
部分外资银行反应也很快，如渣打、花旗以将首套房贷利率下调至九折。此外，北京市场首套房利率较基准下浮
5%-10%的还有中信、北京银行等。
仍有很多股份制银行还处在观望状态，如光大、民生、兴业、华夏，首套房利率仍维持基准水平。民生银行一位人士称，这可能与银行的业务侧重策略有关，“我们的按揭业务基本没有规模头寸，房贷基本不做，所有的个贷头寸都放在商贷通上。”
不过，随着高层屡次强调差别化住房贷款政策，全行业陆续下调首套房利率从已成趋势。光大银行北京分行一人士称，该行正在考虑下调首套房利率，“已经向总行打了报告，尚未批准下来。”
与北京市场类似的，四大行中的农行、建行、中行在上海也相继推出首套房按揭贷款9折利率。
但首套房的首付比例未见调整，三成首付底线毫无放松，在实际支付过程中一般高于三成。“首套房可以贷到房价的7成，其中一手房按照交易价格计算，二手房则按评估价计算，评估价低于交易价一般10%，因此首付款相当于房价的3.5-4成左右。”某国有银行北京分行个贷业务负责人称。
八五折北京首套房贷利率进入下行通道
首套房贷政策放松既有政策引导的因素，也是商业银行出于业务发展需要主动而为。
3月12日，央行副行长刘士余表示要全面落实差别化的住房信贷政策。“各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证”，而在定价问题上，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
华夏银行一位个贷部门人士分析，近期各银行首套房政策的放松主要有两个原因，一是随着2月24日准备金率下调，释放了4000亿资金流动性，银行开始考虑一些不高但是有利于调整贷款结构、增加客户的贷款业务，比如房贷；另一方面，实体经济的信贷需求在减少，尤其是今年经济增长增速调低，未来贷款需求可能更受影响，银行可以从房贷方面弥补一些需求不足。
连续的房市调控政策之下，商业银行的按揭业务较过去大为缩水。上述国有银行个贷部门人士称，随着成交量的萎缩以及银行在房贷政策上的调整，该行去年的按揭业务量仅是2010年的三成左右。
而今年2月份住房市场交易量回暖，商业银行也在其中看到了一些机会。“我们预计，如果房价进一步下降至客户满意的程度，交易量会很快上升，按揭业务需求也会上升。”上述人士预计。
“去年我行个贷业务主要集中在个人消费贷款和个人经营贷款上，按揭业务在个贷中的比例很小，20%多一点，预计今年按揭业务比重会上升，我们的目标是做到30%以上。”上述国有银行北京个贷部人士称。
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传农行上海首套房贷利率现85折优惠
早前一周，四大行于北京“密议”松绑首套房贷，其中提到，今后四大行首套房贷利率或将不高于基准利率。经过一周的沉淀期，本周记者以房贷申请客户身份再探沪上首套房贷政策，发现在“松绑”首套房贷节奏上，四大行有急有徐：农行已正式开启首套房贷利率85折优惠，工行则称2周后即可提供利率85折优惠；中行暂时维持利率基准；建行部分网点则称首套房贷利率为基准或上浮10%，60平米以下房子首付要4成。
本月初，记者曾调查沪上房贷市场，彼时四大行中只有农行能提供95折优惠，多数股份制银行维持基准利率。此番四大行放松首套房贷，亦引发股份制银行跟随效应。多数股份制银行首套房贷利率从3周前的基准利率下调至95折甚至9折。但也有部分股份制银行处于停贷状态。业内人士认为，政策引导或促使首套房贷利率有进一步下行空间。
行情
农行工行首套承诺85折
工行提篮桥支行房贷业务负责人李先生对暗访中的记者表示：“现在我们内部消息是首套房贷利率能有85折优惠。但正式文件还要2周后才下来，现在我们内部已经按照85折这个政策开始接受咨询、受理首套房贷业务。建议你现在先做起来，准备好资料，到时候文件下来就可以正式受理了。 ”
中行静安支行的一位房贷业务员告诉记者：“现在我们中行还没有内部发文，首套房贷还是基准利率。 ”至于会否有85折优惠，该业务员则说，“可能会有”。他还补充，“我们也听说，有的银行可以做到85折优惠。但我们银行还没有那么快。如果你不着急，可以等一等”。
建行杨浦支行的房贷负责人则坦言，现在该行首套利率一般而言还是基准或上浮10%。而且，若客户所购置的房子在60平米以下，还要首付4成。资质好的客户才能拿到基准，“现在审批比较严格，建议你去农行问问看吧”。
在房贷政策上，农行一向较其他国有大行更为宽松，以至于很多同业都向急于申请房贷的刚需客推荐。
年前年后，农行首套房贷利率都是“有条件”的95折甚至9折。农业银行(2.68,0.01,0.37%)控江路支行的一位张姓工作人员告诉暗访中的记者，目前该行首套房贷利率有优惠。自3月份起，农行就已经下发房贷优惠调整通知，现在农行的贵宾客户可以享受首套房贷85折优惠。而所谓贵宾客户是看积分，看客户对银行的贡献程度。这位工作人员给记者支了一招，“你办房贷肯定要交首付的，在提交材料到贷款获批这段时间，可以预存在我们银行购买理财产品或者存定期，购买理财产品的话门槛为20万。建议你购买理财产品，这个转为贵宾客户比较快，存定期太慢。 ”
另据银行业内人士透露，个人房贷的审批速度也在加快。目前建行申请房贷最长约2个星期。工行、中行的审批时间则控制在1周左右。
民生中信仍停贷
与早前三周相比，银行房贷市场松绑迹象明显。四大行的房贷松绑亦引发了股份制银行“跟随效应”，大部分股份制银行针对质优客户能提供9折或95折优惠。但记者在调查中发现，房子的面积，总价包括房龄，乃至借贷人的资质是银行甄别客户的主要标准。部分小户型刚需购房者申理房贷仍有一定的困难。
位于鞍山路的上海农商行网点，房贷业务员告诉记者：“50平米以下，房龄超过20年的房子，现在都很难办到商贷的。即便过了审批这一关，银行也可能会给你设置重重障碍，比如一般情况下，从递交资料到最终放款可能本来只需要2个月，但是如果购买小户型房子，过了审批这关，总行方面再会将这笔贷款调配到愿意接受这单业务的支行网点，这也要有支行愿意接收才行。这样下来，可能本来2个月就能办下来的贷款最终要花费3个月甚至更长时间”。上述房贷业务员还透露，农商行的普通客户目前还不能享受到利率优惠，针对VIP老客户该行能提供95折左右优惠。
有关首套房贷利率，浦发银行(微博)(9.25,0.06,0.65%)南市支行的一位工作人员表示：“浦发现在能提供首套房贷9折优惠，也要看客户资质。比如贷款年限太短，我们就会考虑这样对于还款人来说是不是有风险，以及他是否有财务能力及时还款。而且如果房贷申请人所购买的房子是小户型，可能银行就会要求首付多付一点，到4成左右。 ”
招行南西支行的信贷员则称：“我们首套房贷利率在行内不是的，但是不需要客户有什么额外条件，一般来说，资质好的客户能拿到95折。”
三周前首套房贷利率还是基准上浮10%的兴业银行(13.71,0.10,0.73%)，如今也回调至基准利率。
在本次调查中，深发展的房贷利率相较来说，深发展黄浦支行的房贷业务员表示：“现在我们银行的首套房贷利率为基准上浮10%，现在我们支行做按揭做的不多。 ”
而据该行内部人士透露，深发展今年信贷重点已经转移到小微贷款业务上，房贷业务涉及不大。
外资行方面，恒生银行和星展银行上海分行两家银行内部人士均对记者表示，目前的首套房贷政策依然是首付3成，利率基准。
值得注意的是，目前仍有部分银行暂停房贷。民生银行(6.37,0.01,0.16%)外滩支行的一位工作人员告诉记者，该支行早已不做房贷业务。中信银行(4.48,0.00,0.00%)静安支行的工作人员也称：“我们现在没有额度，就不做房贷了”。
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政策
7折利率还有些遥远
龙年刚过，尽管关于楼市调控不会放松的声音不绝于耳，地方“限购松绑”也往往较为短命，但在首套房贷这块市场，央行已两度表态将完善首套房贷政策，刚需一族有望得以释放。
2月2日至3日，央行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议提出要“继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。这是年后央行首度表态要实行差别化房贷。
3月4日，据《新京报》报道，四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。换言之，这意味着四大行的首套房贷利率将不高于基准利率，并有进一步下行空间。
3月12日，央行副行长刘士余再次强调：“商业银行要全面落实差别化的住房信贷政策。在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。利率问题，首先各家银行是自主定价，中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。 ”
上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊对记者表示，存准率连续下调，银行资金开始宽松；经济增长有所回落，资金需求有所回稳；房贷安全性相对较高。这些因素使银行对房贷兴趣增大。只要宏观经济的上述趋势继续运行，房贷利率就有进一步下调的空间。
久违的85折优惠已经出现，7折还会遥远吗？业内人士认为，在当前的经济大背景下，这样的愿望短期内很难实现，除非政策有了明确规定。某大型国有银行高管强调，对首套房贷利率，在基准利率的基础上风险定价，风险高的利率高，风险低的利率低。
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