[摘要] 随着调控的延续，效果逐渐显现，开发商资金压力倍增，为了回笼现金，房企绞尽脑汁，各种促销手段层出不穷，送面积、送车位、送物业费、甚至送豪车等等，这从侧面也折射出目前房企面临的尴尬和焦虑。房企的“零风险”营销究竟靠不靠谱，福州购房者应做好风险评估。
随着调控的延续，效果逐渐显现，开发商资金压力倍增，为了回笼现金，房企绞尽脑汁，各种促销手段层出不穷，送面积、送车位、送物业费、甚至送豪车等等，这从侧面也折射出目前房企面临的尴尬和焦虑。房企的“零风险”营销究竟靠不靠谱，福州购房者应做好风险评估。
调控下房企生存的尴尬营销方式千奇百怪
保底返租 商业项目投资“零风险”？
“商户购买商铺前三年可享受21%一次性返租优惠，十年，十年内保底6%，十年后125%回购。”合肥某商业项目将根据客户需求、产品形态、运营商家业态及规模，制定了3—12年托管年限，经营户可根据情况与项目制定返租年限。开发商推出的类似保底分红、返现的商业投资项目并不在少数。
上海星河湾6亿元补差价 开发商补差价在蔓延
2011年12月16日，星河湾宣布上海星河湾和浦东星河湾两个项目价格下浮至8-8 .5折甚至更低，即直降7000—15000元/平方米不等。此外，为履行保值的承诺，星河湾将对两盘的前期业主进行高达6亿元的差价补偿，创下中国房地产市场差价补偿纪录。无独有偶，位于深圳的绿景集团也推出，购房满三年的业主，无论房价涨跌，只需提出申请，都可以购房合同原价回购物业，开发商补差价浪潮开始在范围内蔓延。
5年之后全额退款 被称“白送一套房”
广东惠州大亚湾某楼盘更是语惊四座，只要购房者一次性支付全部购房款，5年之后开发商将全额返还。该楼盘提供的《置业投资投资地产分红协议书》显示，除以“一次性分红”的方式返还购房款外，购房者还可以选择5年内以“月月分红”或“年年分红”的方式返还购房款，但“月月分红”方式仅返还购房款总额的64%，“年年分红”方式返还75%，“一次性分红”则返还全部购房款。该楼盘承诺，协议生效1年后、5年内，购房者有权解除买卖合同和分红协议，开发商将全额返还购房款。
房地产调控不放松 明年季度房价降幅或扩大
弱市下房企“零风险”营销靠谱吗？
针对保底返租的营销手段，有业内人士指出，返祖的过程中不确定性因素较多，例如返租年限长短，如果太长，开发商本身都无法保证可以经营年限，何谈保底返祖？同时也需考虑开发商所承诺的租金与银行利息能否抵消，赔本赚吆喝是不可能的，购房者在选择商业项目投资时需着重评估风险。
再有，关于大亚湾该楼盘号称“白送一套房”的营销手段，在业内人士看来，这一促销行为虽然看似离谱，但开发商并不吃亏。报道显示，目前中小开发商的融资渠道几乎被堵死，这一促销行为可以说是开发商在融资渠道上的“创新”。该楼盘每平方米5000多元的价格高于大亚湾的市场均价，以每套房70多平方米计算，购房者支付的40多万元购房款相当于向开发商提供借款，而利息就是一套住房，利率不算太高。对于购房者而言，在开发商有其他资产抵押的情况下，该楼盘的“曲线”融资尚能控制风险，但《置业投资分红协议书》没有违约条款，购房者的权益可能得不到保障，维权成本也比较高。
而如今已在蔓延的“降价补差价”，业内人士认为，虽然这个都是购房者的选择，如果购房者担心项目下跌，那么选择降价补差价是较为靠谱的，但是如果市场下跌幅度持续扩大延长，可能开发商不会将自己的楼盘降价，但是周边同类楼盘都降价了，那就等于是这个楼盘产生跌幅，但购房者还是得不到补偿。这就是一个机会成本。
“零风险”营销不是推动市场的良方 福州购房者应如何选择
福州本地开发商不无此例，位于五四北某楼盘近期也推出了车位之类的营销手段，福州的购房者应该如何选择呢。从开发商来说，目前推出的一些案例来看，效果并不明显。开发商很容易在日趋紧张的资金压力面前失去理智，盲目许下承诺，如若今后市场依旧低迷，开发商将陷入恶性循环，不仅资金压力无法解决，更容易砸掉自己的招牌；从监管部门来说，还需要在各方面完善法律法规，“零风险”营销过程中很容易出现业主要求维权等问题，这需要相关部门有具体的法则来规范市场；从购房者本身来说，“零风险”当然是巨大的诱惑，但是更多的购房者期望的是房企直接降价，诚然，就范围内而言，肯定会有人冲着“降价补差价”去购房，房地产开发商可以套取到一定的现金。但是，“下调房价是国家坚定的政策”，而温家宝总理还特别强调，“对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”而如今绝大多数福州购房者都认为榕城房价尚未回落到“合理的价格”。
房地产调控不放松 明年季度房价降幅或扩大
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