[摘要] 随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。
随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。
市场风声紧融资活动频
在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。
3月29日，中粮地产发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，尚余8554.17万股。
这并不是中粮地产次卖股换取流动资金。中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。
3月5日，北京城建宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。
中国首席分析师认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。
资金链状况进入预警
多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。
一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份，房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。
投中集团旗下C V Source统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。
一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710 .98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。
在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37 .4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。
分析师认为，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。
中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。W ind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。
小规模降价促销暗潮涌动
房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。
4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。
降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。
一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。
广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。
外资趁机进入
中国楼市对外资的吸引力似乎并没有因为宏观调控收紧而减弱。商务部公布的数据显 示 ，5月 我 国 实 际 使 用 外 资F D I金 额 为92 .25亿美元，同比增长13 .43%。其中1—5月，外商投资我国房地产市场金额达266亿元，同比增长57.3%。
自去年四季度以来，外商在中国楼市的投资额继续保持快速增长的势头。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投资房地产金额分别为144亿元、222亿元和266亿元，同比增速分别为45.2%、62.3%和57.3%。
“虽然国际社会对中国楼市是否存在泡沫的争论一直在持续，但大部分人还是认为中国经济软着陆的可能性比较大，所以外资进入中国房地产市场的速度较去年有所加快。”太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚在接受中国经济时报记者采访时表示，中国楼市无疑仍是对外资最有吸引力的市场之一。
尽管如此，外资在中国楼市中的投资比例却并不高。世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告诉记者，一方面国内有换汇的限制，另一方面外资进入中国的手续非常繁杂，导致进入房地产市场的外资虽然有所增加，但和之前相比并没有明显差异。
“目前房地产企业在开发项目时所使用的资金，90%以上都是内资，虽然外资进入的总额较之前有所增加，但其占比并没有发生实质性的变化。”金勇说，做机会性投资的外资依然存在，但与之前相比已明显减少，大多数外资进入中国房地产市场更多是长期战略上的考虑。
外资对中国楼市来说并不是新鲜词。2002到2003年间，外资就以基金的形式出现在中国楼市，在2006年前多投资一线城市的商业地产项目，以购买整栋商业物业为主。
他告诉记者，作为外资进入中国的主要方式之一外资基金，对的要求较高，年在25%—30%之间，远高于银行信贷和信托，因此一直不是国内房地产商融资的主要渠道。但是，随着银行信贷的进一步收紧，特别是在融资成本相对外资基金更低的信托受到限制后，外资基金更愿意进入获利更多的房地产开发领域，而不再局限于整栋商业地产项目的买卖。
国内一位不愿意透露姓名的房地产开发商私下透露，经过几轮调控后，房地产企业的融资成本已远比表面看起来高，甚至高于外资金融机构的融资成本，这才导致一些房地产企业不得不选择外资。
纪刚认为，外资进入房地产开发领域的时间窗口已经打开。
易城中国对国内83家重点房企的大额融资记录的统计结果显示，与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道中，境外资金超过银行融资，成为开发商大资金来源，占比达到39%，远高于2010年。
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