[摘要] 杭城8月，骄阳似火。往年的这个时候，楼市已经进入淡季，但是今年，随着史上最严厉政策的持续，开发商们显然轻松不起来，就连这三伏天的8月份，也绝不放过。
8月，骄阳似火。往年的这个时候，楼市已经进入淡季，但是今年，随着史上最严厉政策的持续，开发商们显然轻松不起来，就连这三伏天的8月份，也绝不放过。
一场规模宏大的折扣大战，正在杭州楼市四面八方打响。跟以往不同，这次的折扣潮幅度更大，很多楼盘已经纷纷触及敏感的"8"字界限。
楼市进入下半年，开发商回笼资金的压力越来越大，许多公司已经从最开始"犹抱琵琶半遮面"的优惠打折，转为赤裸裸的降价，而这样的价格，对于有着迫切置业需求的购房者来说，显然诱惑力不小。那么，在这样的时候，买房好时机到来了吗？
提问购房者疑惑：是否买房好时候
对于购房者小余来说，最近楼市的折扣信息，不时让她感到心潮澎湃。
从前年开始，她就不停地在到处看房子，但因为种种原因，一直没有下单。首付大概四十万元，总价100万元左右，这样的购房者在杭州楼市原本并不起眼，但小余说她自己也没想到，她这个剩余下来的刚需，会在调控下，成为各个楼盘眼中的"香饽饽"，并且选择余地还那么大。
"今天这个楼盘给我发短信，说推出了层层优惠；明天那个楼盘的销售人员热情地给我打电话，说马上就要推出新房源，现在去看房可以参加这个那个折扣活动"，小余说，现在的自己，真的成了开发商眼中的"上帝"。但是"上帝"现在也很烦恼，"说实话，有些楼盘的价格，跟我的心理预期相比，确实已经降了很多了，但是现在适合买房吗？"
理由1
购房成本一下降几十万
以8开头的折扣风潮，正在整个杭州愈演愈烈。
在下沙，继德信中外公寓首期推出14600元/平方米高性价比价格后，后续楼盘纷纷跟进。比如名城房产在20年庆"名谢杭洲"的优惠促销活动中，在金沙湖畔墅式公馆项目湖左岸里精选了20套特价房，可在原总价基础上享20-40万元优惠。下沙区域，总价在100万元的房源，也急剧增多；
在丁桥，即将新开楼盘昆仑天籁推出"起价9999元/平方米，均价12600元/平方米的价格"，比周边楼盘拉低了1000-2000元/平方米，也让丁桥区域的价格，回到了两年前；
甚至在市中心，价格战也已经开打。桥西楼盘华盛达阅城以14000元/平方米的起价杀出市场，比原先许多人的心理预期，低了四五千元；还有三墩、临平等区域，都是折扣遍野。
8折对于购房者来说，如果以总价100万元计算，那就是可以少支出20万元。这相当于很多家庭一年甚至更长时间的总收入，也意味着购房者可以在原先的购房预算上节省下不少资金，买房也变得从容很多。
■支持方
理由2
有些楼盘降至成本价
"其实现在买房还是非常合算的，毕竟价格已经逼近成本价了，再要让开发商以低于成本价的价格大规模销售，也不太现实。"一位城西的开发商坦言。
事实上，对于许多开发商来说，严厉的调控政策，确实给他们带来了亏本的风险。比如下沙某楼盘，拿地的时候楼面地价就超过1万元/平方米，但目前该区域的市场价，也仅在15000元-16000元/平方米左右，按照正常的成本测算，开发商稍有不慎就有可能亏本。这样的状况，显然并不仅仅出现在一两个开发商身上。
对此，业内人士表示，楼盘接近或低于成本价销售，对于购房者来说，其实并不完全是一件好事。除非是品牌非常不错的开发商，如果是小公司，做完一个项目可能就走人的，那么，很有可能就会出现质量问题。毕竟商人都是逐利的，不会真的有许多开发商做亏本买卖，当价格下调的同时，品质下调的风险也在急剧增加。而现在进场买房的人，基本上都是自住的，所以当以后入住之后，万一问题不断，那才是后患无穷。所以，购房者不要过于寄希望于成本价楼盘，像现在这个时候，开发商利润虽被压缩，但还没到亏多了的地步，进场还是比较合适的。
■反对方
理由1
房贷政策还是非常严厉
房价下跌幅度，已经足够诱惑相当一部分购房者进场，不过让小余们不是特别舒服的是，房贷政策还是非常严格。不说二套房至少要首付6成，利率上浮10%之外，就连首套房利率也至少要上浮10%左右，并且，银行还不一定能尽快放款。这跟前两年贷款利率可以打7折相比，简直是天差地别。
以商业贷款20年，100万元，等额本息还款法为例。以2008年12月23日利率下限(7折)计算，每月支付按揭款6144元，总共支付利息款47.5万元；而以2011年7月7日利率上限(1.1倍)来算，每个月按揭款需要8213元，支付利息款飙升至97万元。这其中涉及到银行的不断加息，并仅仅是利率上浮的问题，但是短短两年多时间里，贷款利息增加这么多，这确实不是普通购房者能够接受的。
对于购房者来说，现在所要做的，恐怕就是如何在降价和利息增加两者之间作个取舍。
理由2
开发商资金压力大降价是王道
让购房者很难作决断的另一个因素，显然是害怕价格还会继续下滑。促使房价有可能继续下滑的最重要因素，显然是由开发商资金链压力增大带来。
杭州市透明售房网数据显示，截至7月30日晚，杭州主城区的住宅库存已经高达18738套，创下了去年4月调控以来的新高。而就在这个月，主城区商品房销售量仅1648套，同比去年7月下降31%，环比今年6月也有所下降，降幅为30%，列五年来最后一名。去化速度远远赶不上房源新增速度，楼盘竞争压力前所未有。
各方消息对开发商来说，也不容乐观。银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，银监会主席刘明康日前接受媒体采访时透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。"可以肯定的是限购年内不会取消"，而住建部某官员的表态，也基本上粉碎了开发商希望政策今年放松的"美梦"。而限购政策将扩大到更多城市的传言，也让楼市状况雪上加霜。
开发商的融资渠道也日益收缩。不仅是银行随着存款准备金率提高无钱可贷，就连上半年红极一时的房地产信托，也面临被叫停的危机，开发企业资金面临围追堵截，降价回笼资金成为比较切实可行的手段。很多购房者希望，到时候可能买房会更合算。
■专家发言
不要让价格左右了
你的买房决策
□章惠芳(房地产资深策划人，双赢置业营销机构总经理)
这段时间楼盘纷纷出现打折情况，很多人都来问我现在价格是不是见底了，是不是可以买房了。说实话，市场经济中，到底房价是不是一个底，谁都说不好。你说这个楼盘从各个角度来看，都已经不可能再降了，但是也不能排除恶性竞争，你这边买了，那边又开得比你便宜，这种风险确实存在，但是如果你连一点风险都担不了，那你永远也买不成房子。
在我看来，买房应该根据自己的经济状况、买房迫切程度、对房子的喜爱程度等等，来作综合考虑，如果各方面条件都吻合，那就买，不然就等等。
房子在过去的这10年里，作为投资品的属性被无限地放大了，大家买房子之前，会先关注"这个房子会不会涨"，而不是"这个房子到底好不好"，其实房子归根结底还是一个消费品，是用来居住的。大家静下心来分析一下，如果从你真正居住的角度来看，即使是只买一套房子，你还真的很难买到真正适合全家人需求、大家住起来都满意的房子，只不过之前，房子的这种居住功能有意无意被人忽视了。我觉得，如果遇到好的房子，趁现在价格比较优惠，还有讨价还价的余地，那就下手。就像LV，它很贵，但是就是有那么多人买，你也说不清楚是什么道理。很多时候房子稍微贵一点，但能带来更好的居住品质，我想很多人还是会选择这样的房子。
楼市价格战的硝烟已经有了蔓延之势。
从羞羞答答的存抵到大大方方调低价格，从三墩下沙到转塘申花，从外来大鳄中海、保利到本土品牌房企金都、德信，一场降价已实质性启动。
降，无疑已经是杭城楼盘的主基调。
均价14800元/m2金沙湖板块价格回到一年半以前
“低价首发，迎合调控”，本周二，金沙湖畔德信中外公寓的一则广告震动杭城：开盘首日，折后起价12980元/平方米，折后均价14800元/平方米。一向以高端公寓形象示人的中外公寓就以这样的价格给金沙湖板块扔下了一枚炸弹。
来看看金沙湖目前几个在售住宅的价格体系：开盘的酒店式公寓万亚金沙湖1号，起价17200元/平方米；与中外公寓一墙之隔的龙湖滟澜山公寓20000~21000元/平方米；名城湖左岸19000~20000元/平方米；东海柠檬郡售价16000~17000元/平方米，位于中外公寓北门，德信在金沙湖的楼盘德信早城，尾房售价也在18000元/平方米左右。
降价是有效的。据德信的说法，两天时间已有100多位意向客户进行登记，淡市之下，已算不错。
不过，此价格一出，让不少已购房者痛心疾首。有人在论坛上发帖“求安慰”，还有网友说，这个价格一出，九堡和下沙的楼盘都悲剧了，因为势必波及这个板块楼盘的定价；甚至还有人认为这个价格会影响马上要开的滨江金色黎明的定价……
有一个非常有意思的细节是，中外公寓在广告上声称，这次的首批开盘限时让利超过1亿元，它的依据是：根据2011年6月1日至6月17日杭州透明售房网显示，德信中外公寓近邻住宅项目成交均价22828元/平方米，而中外公寓首期开盘当日折后均价仅为14800元/平方米，以129套房源总面积13006平方米计算，首批开盘限时让利超过1亿元。
且不说这让利1亿元是不是营销噱头，不过可以确定的是，金沙湖的楼盘价格至少回到了一年半以前，要知道在2009年12月首次开盘的德信早城，当时均价为14000~16000元/平方米。如此看来中外公寓的“勇气”实在可嘉。
完全新开的楼盘，没有老业主来闹事的牵绊，或许可以解释中外公寓此次“高调”的低价首发。
精装改毛坯，大户型改小户型降价以多种方式正在进行
同样是低价首发的还有申花板块的保利香槟国际。香槟国际6月初开盘，记者的一位朋友去买了12楼的西边套，七七八八的优惠下来，每平方米的单价约23000元。
新开楼盘可以低价入市，老盘则需要动动脑筋。“精装改毛坯”当然是手段之一，一方面降了总价促进销售，另一方面不是直接降价，对老业主有个交待。
采用“精改毛”的是三墩板块的刚需盘中海紫藤苑。6月9日，开盘当天，价格的一套单价为13537元/平方米，去掉优惠——每平方米立减500元，价格为13037元/平方米。而4月底开盘的同一位置的房源，单价为16389元/平方米，去掉开发商承诺的精装费用2000元/平方米，实际价格为14389元/平方米，优惠幅度非常明显。
最近热卖的保利江语海，采用的降总价方式是“大改小”，原先的设计是大户型，由两小套拼接而成，政策限购后，索性拆开来当成小户型卖，面积的只有56平方米。
一向对降价采取谨慎态度的本地开发商也纷纷向市场妥协。转塘的金都高尔夫艺墅，索性将“精改毛”和“大改小”结合，东区1号楼和3号楼改为毛坯房出售，户型面积均为88平方米，优惠后起价在18900元/平方米左右。要知道，在这之前，该楼盘的平均户型面积为320平方米，精装修后的总价达到了1000万元/套左右。
不仅仅是高尔夫艺墅，金都旗下每个楼盘都适时推出了不同优惠：市中心的城市芯宇小户型85折，临平的夏宫，其高层公寓低价开盘。
哪怕一直号称不降价的绿城，最近也传出西溪诚园40年产权精装商务公馆的优惠活动，不过针对的只是内部员工。住宅价格早已卖到33000元/平方米的西溪诚园，这次推的精装商务公馆，均价22000元/平方米。在付款方式上，规定酒店式公寓首付5成，但如果员工首付有困难，集团可先垫付25%。这批主力户型在130~150平方米的房源，以一套135平方米，22000元/平方米的均价计，总价297万元，如果开发商可以垫付25%，那么相当于该公司员工可以少支付70余万元首付款。
让利促销更务实活下去比啥都重要
撇开各种各样的外在手段，开发商们的最终目的只有一个：打破僵局，促进销售。
开发商们的资金链紧张，已经是不争的事实。之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业，已经很难在银行贷到资金，而存款准备金率不断提高，更是让这些企业的资金状况雪上加霜，甚至有开发商不惜以高息向地下钱庄借款。有媒体曝出，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%~30%左右，更有高达70%左右的年息，或者5%~6%的月息。与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越紧。
而限购限贷已经将一大批投资投机需求驱逐，哪怕是刚性需求也受到了巨大影响，销售不畅，资金回笼速度非常缓慢。杭州十来家规模较大的房企，其销售指标完成率平均尚不足30%，而业界的共识是，下半年销售会更难。
实际上，对于开发商来说，无论是哪种融资渠道，都要支付高额的资金成本。相比之下，让利促销以回笼资金显然更务实一些。
主动作出这种价格调整来换取销售量的开发商应该是明智的。金都集团旗下的临平夏宫、高尔夫艺墅、嘉兴夏宫三楼盘的6月新推房源，由于优先开发供应刚性需求与改善型需求的户型品种，并采取了一定的优惠，现已实现销售928套，销售额超11亿。
“低价入市，实现资金的快速回笼，可以在低迷的土地市场上继续拍地，寻求更多的开发机会。”德信中外公寓营销副总杜盛认为，快速高效开发，是公司的一贯节奏。
对杭州大多数的开发商来说，要产生现金流的方式是卖房，而在房子不好卖的大环境下，最有效的方法就是降价。
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