[摘要] 去年4月国家“限购令”出台，导致市民吴小姐和陈先生关于罗湖的一套住房买卖合同流产。买房者陈先生称自己属非深户，因“限购令”无法取得银行贷款；卖房者吴小姐则认为因为陈先生担心房价会跌，故以“限购”为借口违约，遂将其告上法庭，索赔20万元违约金。
去年4月国家“限购令”出台，导致市民吴小姐和陈先生关于罗湖的一套住房买卖合同流产。买房者陈先生称自己属非深户，因“限购令”无法取得银行贷款；卖房者吴小姐则认为因为陈先生担心房价会跌，故以“限购”为借口违约，遂将其告上法庭，索赔20万元违约金。罗湖法院一审双方都不存在违约行为，吴小姐应退还陈先生定金2万元。吴小姐不服而上诉。昨日，此案在市中级法院二审开庭。
卖方向买方索赔违约金20万
2010年4月11日，吴小姐和陈先生在中介撮合下，签订了《二手房买卖合同》，约定将吴小姐位于罗湖的一套住房以99万元的价格出售给陈先生。双方还约定：买房者陈先生支付定金2万元，并在同月21日之前将首期款支付到指定监管银行的账户中，并向按揭银行提交按揭申请资料。如果买方没有按合同约定的期限履行义务超过5日，卖方可以解除合同，并要求对方按照转让成交价的20%支付违约金，或没收买方已支付的定金。
当日陈先生支付了定金2万元，并向广东发展银行田贝支行申请按揭贷款。同年4月26日，吴小姐和陈先生还签订了《房地产资金委托监管协议》，陈先生将首期购房款25万元存入该银行进行监管。但陈先生的贷款没有获得银行批准，银行给出的理由是：同年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。陈先生并非深户，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。
同年7月26日，陈先生又来到中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但同样因为“限贷令”，加上吴小姐和他对已经监管在广发行的首期款资金转移未能达成一致，因此陈先生仍未能取得贷款。
同年8月，吴小姐将陈先生告上法庭。她认为因为陈先生怠于办理银行贷款，导致合同无法履行，请求法院判令陈先生支付合同违约金共计200475元。
一审：双方均不构成违约
一审开庭时，陈先生提出反诉，称因吴小姐拒绝配合其解除在广发行25万元首期款监管，导致他无法到邮政储蓄银行办理按揭贷款，请求法院判令吴小姐双倍返还其定金4万元，并解除目前仍在广发行监管的25万元首期款。
罗湖法院审理后认为，吴小姐和陈先生签订的《二手房买卖合同》属有效合同。但由于陈先生并非深圳本地居民，且不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明，因此广发行拒绝了其贷款申请。此后陈先生又向邮政储蓄银行提出按揭申请，但吴小姐和陈先生不能就首期款交付问题达成新的一致意见，导致交易失败。
在此案中，涉案房屋买卖合同中约定了买房以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项。以此可以认定，双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因2010年4月17日银行贷款政策调整，买方无法在约定的时间内取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责于任何一方，买卖双方均不构成违约，无需承担违约责任。
该院遂作出一审判决：吴小姐应返还陈先生定金2万元，并配合陈先生办理在银行的25万元首期款资金监管解除手续。
二审：无力履约还是借口违约？
吴小姐不服一审判决，向市中院提起上诉。
她认为，即使是贷款新政出台后，陈先生也完全符合贷款条件，因为陈先生从2009年8月开始在深圳购买社保，到2010年7月已经购买了1年的社保。同月陈先生到邮政储蓄银行申请按揭时，已经符合缴纳1年以上社保的条件。她认为，陈先生因为贷款新政出台后担心房价会跌，所以故意不提供社保证明，想达到拒买房屋又不承担违约责任的目的。陈先生即使不贷款，也有足够能力购买该房屋，其拒不履行合同义务，已经构成违约，应该支付违约金。该房屋直到今年年初她才卖出，房价相比降低了十几万元，使她蒙受了损失。
陈先生则称，他2009年8月才来深圳，其社保是后来补交的。即使是补交了，但在合同约定的履行期限内，他也没有达到缴纳社保1年的时间，因此确实因为不符合条件而无法取得银行贷款。无论自己有无支付全部房款的能力，但合同约定是以按揭贷款的方式购房，他因国家房产新政无法取得贷款，并非自己故意违约。
法官主持了调解，但双方未能当庭达成调解。目前，此案仍在进一步审理中。
【延伸阅读】：
当记者走进华远地产董事长任志强的办公室时，他正专心地摆弄着电脑，见记者进来，他一边笑言“发完这条微博”，一边按下“回车键”。对于拥有400多万粉丝的任志强而言，微博已成为其表达意见的平台。
对于国务院不久前表态限购令将从严，任志强延续着自己一向的尖锐：“限购令一再扩大的后果是让原本房价并不算高的二三线城市，在其他城市限购的压力上迅速上涨。”
“就像大水蔓延一样，一道堤一道堤地漫过去，最终可能连边陲小镇的房价也变得无法承受。”他表示，上半年一些非限购城市的房价上涨很快，如果对这些城市再限购，只能将房价上涨的压力进一步传导给其他没有限购的城市。
价跌换不来成交量
作为市场经济的忠实拥护者，任志强在谈及限购令对于当下房地产市场的影响时，选择从房地产市场周期切入。
“我们的政府已经急功近利到恨不得今天出台政策，明天就要看到效果。”任志强告诉本报记者，“本来生产周期是一个好几年的周期，但我们的政策常常等不到生产周期形成一个循环就出台新的政策。”
他表示，商品住宅从拿地到建成，一个生产周期大约需要3年到4年，但是目前决策层针对房地产市场的调控政策却基本上是年年出，甚至一年出两个或三个。“为什么不多给市场一点时间，看看政策的效果？”
任志强认为，政府的想法其实是希望用房价的下跌去换取销售量。只要价格没下来，限购就不会停止。但是在严厉的限购政策下，有些人不是买不起，而是没有资格买，因此即使房价下跌，也换不来成交量。
“未来一段时间内，紧缩仍然是一种常态，但是，限购令肯定不会成为一个长期的政策。”对于限购令到底能坚持多久的问题，任志强摇摇头，表情很无奈：“我不知道这个政策能坚持多久，可能要坚持到管理层认为房价跌了，或经济掉下来了。”
“限购令最终会转变为其他方式，比如税费，目前中国台湾和香港都在用税费调控楼市，税费是市场化手段，尽管也存在一些不合理之处，但远比限购合理。”任志强补充道。
“提不出非市场化的意见”
此前，几乎政府出台的每个不利于房地产行业的政策，都会引起任志强的强烈反弹。从2003年的121号文件开始，任志强几度以“万言书”的形式，针对刚出台的调控政策向主管部门提出建议和意见。例如，去年4月“新国十条”甫一发布，任志强就撰写了一份万言书，认为“新政是从市场经济向计划经济的倒退”。
但与以往不同的是，尽管任志强对限购令将扩大这一消息很不屑，但其却不打算再“上书”建言了。
“我们之前提了建议，没用。”任志强表示，前段时间相关主管部门开会的时候，住建部政策研究中心副主任秦虹建议，不需要再扩大二三线城市出台限购令的范围，起码要看看之前政策的效果。但是，主管部门却坚持要增加实行限购的二三线城市数量。
“现在，行政调控手段已经充斥了整个房地产市场。除了限购以外，有些城市甚至限价。现在已经不是市场化了，我们提不出一些非市场化的意见，行政手段是没有办法靠智囊团来解决的。”任志强说。
2008年大跌不会重演
上轮房地产调控曾令部分城市房价深幅下探。广州、深圳等城市部分地区的房价跌幅甚至达到40%，北京等城市很多楼盘也出现了20%左右的降幅。
任志强表示，2008年的情况不会重演，原因是2008年宏观经济形势较差，很多购房者面临失业，买方市场出现问题。而今年的情况不尽相同，是卖方市场出现问题，购房者有能力买房，却没有资格买。
此前，工商联房地产商会会长聂梅生曾预测，实行限购的城市房价将下降10%。但其所说的房价下降，只是一种“结构性调整”，即大量保障性住房入市，拉低了住宅的整体价格。
“聂梅生说的是统计意义的概念，北京市现在就是这样做的，”任志强告诉记者，北京市“稳中有降”的房价控制目标，就是针对的新建普通商品房的价格，将保障房纳入其中。
任志强认为，对限购城市而言，今年前5个月楼市调控效果较为明显，成交萎靡，购房者的市场预期已经发生改变，大中城市中房价涨幅下降的城市正在逐步增多。三季度，购房需求将继续受到抑制，开发商资金压力也将进一步加大。
“下半年70个大中城市中，房价向下波动的城市数量会继续增加，但房价下降幅度不会很大。”
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