[摘要] 商业银行理财产品发行如火如荼,一些理财产品借道信托等金融工具进入房地产开发,个人投资者也能分享房地产开发的丰厚利润,似乎远比炒楼更稳健、更安全。而开发企业也已对这类资金摆出夹道欢迎的姿态。
“人人都做房地产”?
商业银行理财产品发行如火如荼,一些理财产品借道信托等金融工具进入房地产开发,个人投资者也能分享房地产开发的丰厚利润,似乎远比炒楼更稳健、更安全。而开发企业也已对这类资金摆出夹道欢迎的姿态。
近日,银监会《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》已经下发到各地银监局和各家信托机构。《中国建设报·中国住房》记者了解到,其中专门要求注明资金来源有无银行理财资金,如有还须填报具体金额。这可以视为监管层对此正式表达关注的标志。
一方面是房地产企业对金融创新的强烈渴求,另一方面则是众多短期资金以创新之名满足企业融资之实。在金融领域,监管与创新始终是一对难兄难弟。而这一次,在银根紧缩与严厉监管之下的房地产金融创新,又将走向何方?
“创新”频繁
近来在各类开发商聚会活动中,融资一定是核心话题之一。
房地产开发资金链面临考验。一方面,银行收紧信贷支持,资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门;另一方面,调控不断深化,商品住宅交易量下滑,房企回笼资金趋缓。
在严厉的监管环境中,房地产金融创新显得格外活跃。由于信托工具的创新能力极强,所以无论是投资方还是融资方,对这一工具都极其感兴趣。这也使得信托成为房地产金融创新中最值得关注的典型产品。
中国信托法律网研发总监王巍告诉记者,房地产信托业务非常复杂,这也是其屡见创新而监管力度一再加大的原因。
据了解,当前市场上投向房地产领域的信托业务至少包括三类,从具体交易对手来看最明确。
如果融资方本身就是房地产企业,从信托公司融得的资金,不管是以什么方式融得的资金,都应该视为房地产信托。融资方可能不是房地产企业,参与融资的企业可能是PE(私募股权基金)或其它机构,但所融得的资金实际用于房地产领域,也当视为房地产信托。同时,还有第三种情形,信托在很多时候实际上财务处理包括资金运用层面的意义,和它在法律层面的意义是分离的。在上市公司股票质押信托融资当中,有相当一部分资金是投资到房地产领域的。
开发商与信托公司之间也存在多个层面的合作空间:一是短期项目融资,比如做开发贷款;还有一种是做联合开发,开发公司出一部分钱,信托计划配一部分资金,共同做项目开发;还有一些更深入的合作,一些大型开发企业正在做的联合房地产基金。
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