1月12日，银监会召集工、农、中、建、交和国开行召开新闻通气会，六大行均表示2011年要“切实履行社会责任”，加大对保障性住房建设的支持力度。
但除了国开行之外的五大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。
“要撬动银行信贷资金参与保障房建设，亟需财政政策配套。”银监会官员认为。
业内人士称，关键是要让银行实现商业可持续，且银行内部也应该对保障房建设贷款单列信贷计划。
除了银行资金，信托资金也是支持保障房建设的重要补充，中信信托、北京信托、中融信托等数家信托公司都在运作针对保障房融资的信托产品。
但市场期待的REITs产品短期内或难成行。
六大行表态
住建部宣布2011年要建设1000万套保障房，比2010年的580万套增加72%。
对此，国开行明确表示，2011年安排保障性住房贷款新增规模1000亿元，并实行计划单列，确保信贷资金优先用于保障性安居工程建设。
其它五大国有银行均只表示“加大力度”，并未公布详细计划。
某国有大行信贷部人士坦言，保障性住房建设贷款综合水平较低，也不易带来按揭贷款等交叉销售机会，属于“政策性业务”，如果没有财政政策支持，各家银行可能只是“停留在表态层面”而已。
“低尚可容忍，贷款放出去了能否安全收回也存在不确定性。”某国有银行公司部人士表示。
一个不争的事实是，公租房靠租金可能要50年以上才能收回成本。
一种可行模式是，保障房建好后由地方政府回购，在三、五年内，政府向开发商支付全部价款，开发商偿还银行贷款，但这对地方政府的财力要求较高。
“这就回到了保障房建设的核心问题，地方政府能够拿出多少钱？”前述国有大行信贷部人士表示，如果地方政府能够对贷款进行担保，且银行也认为其财政收入状况良好，介入的积极性会高一些。
银监会官员表示，对于金融机构在开展保障性住房贷款中遇到的风险缓释不足、还款保障难以落实等问题，将认真研究，并将加强与相关部门沟通协商，以创造良好政策环境。
从银行内部来看，将信贷指标分配到较低的保障性住房建设领域，也可能面临来自其它业务条线的反对。
除国开行宣布单列保障性住房建设贷款计划外，建行也表示，为从贷款规模上做好保障性住房开发建设的支持工作，目前该行拟单独安排保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来，差别化对待。
信托资金筹谋
信托公司的积极性高过银行。
本报获悉，中信信托将在范围内复制其针对保障房建设主体的“应收账款流动化”产品，即开发商将保障房建成后，政府验收合格予以回购，但政府的付款期限一般是5年以上，开发商将对政府的应收款质押给中信信托，中信信托给开发商融资用于下一期保障房开发。
北京信托也正在运作一个为北京某大型保障房建设项目融资的产品，信托资金在项目开建前就进入，但北京住总集团提供担保，北京银行承诺提供流动性支持。
信托公司的积极性来源于两个方面。
首先，银监会严控房地产信托产品，但保障房信托产品受到监管鼓励，在即将下发的信托公司风险资本计算表中，保障房信托项目占用的净资本将远低于普通房地产信托项目。
其次，信托公司通过灵活的交易结构设计，风险可相对降低。
不过，信托公司通过集合资金信托计划为保障房建设融资，虽然灵活高效，但规模较小，市场寄望REITs开闸后能为保障房建设提供大量资金。
目前上海和天津都上报了针对公租房建设的REITs项目。
“但公租房租金极低，建房成本可能需要50-100年才能收回，也势必较低，对投资者缺乏吸引力。”一位信托公司总经理称，即便公租房REITs获批，发行也将非常困难。
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记者：展望2011，房价的走势仍然是大家最关心的。我们都知道预测房价涨跌很难，请分析2011年哪些因素将影响房价走势，调控对房价的影响又有多大？
秦虹：从目前宏观经济形势看，2011年房价的基本走势取决于三方面。一是流动性，如果新增货币量大，房价进一步上涨的可能性就大。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果今年通货膨胀率居高不下，实际利率仍然是负利率，房价上涨的压力也就更大。三看供求关系的调整。供求矛盾如果能进一步得以缓解，房价就有可能稳定甚至下跌。
相比这些外部因素，房地产调控的主要作用是抑制市场的短期波动，对房价的影响是短期的。调控要取得更好的效果，最关键还是在落实。因此，2011年，抓政策的落实将是调控的一个重要任务。
记者：住房问题的另一大方面是保障性住房。2010年保障性安居工程建设规模创历史之最，各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套。不过，许多人感到保障房还是遥不可及，特别是非户籍人口，选择有限。您认为2011年保障房建设还要在哪些重点方面加码？
秦虹：2010年的保障房建设，无论建设量还是中央投资都是的，达到了预期目标。但是，在高房价的情况下，现在的保障房建设量尽管比过去大，总体还是不足。特别是对夹心层、新就业人员和外来务工人员的保障力度还远远不够。今后应该着重努力解决这些群体的住房保障问题。
当前，各地基本上已经通过廉租房，对低保的住房困难家庭实现了"应保尽保"。可以预见，公共租赁房将成为主要的保障形式。公共租赁房的特点是户籍开放，可以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。在整个"十二五"时期，大力发展公共租赁房将成为住房保障的重点。
我想，对普通居民而言，无论是租、买，还是通过政府保障，都想尽快住上称心如意的房子，改善住房条件。2011年，房地产调控还会继续，这有利于年轻人合理安排购房计划，不必太担心房价上涨比存钱快。保障房力度会进一步加大，会有更多原本不能享受住房保障的群体住上保障房，让更多百姓的安居梦想变成现实。
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