[摘要] 近日，在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。业内人士认为，在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。
近日，在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。业内人士认为，在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。
加强和改善楼市调控
胡锦涛指出，今年以来，面对复杂多变的国内外环境，我们牢牢把握经济工作主动权，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，推动呈现经济较快增长、结构调整积极推进、改革开放继续深化、民生改善成效显著的良好态势。
针对明年经济发展计划，胡锦涛同时强调，明年是“十二五”开局之年，做好明年经济工作十分重要。不仅要切实加强和改善宏观调控、农业农村工作、加快经济结构调整步伐、推进重点领域和关键环节改革、提高开放型经济水平等同时，还要切实改善民生和加强社会管理，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。
新一轮调控或在所难免
据了解，今年以来，在一系列房地产调控政策重压下，广州、北京、上海等地一手房的销售均价仍呈上涨态势。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，今年11月，100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。
同比来看，北京、上海等6个城市涨幅介于30%~40%之间，广州、成都介于20%~30%之间，武汉涨幅为19.44%。但与10月比较来看，北京、上海、广州等一线城市房价上涨幅度有所遏制，涨幅分别达0.14%、0.40%、0.63%，环比仅呈略涨态势。
经纬行研究中心经理朱欣苑认为，房价持续上涨，一方面是因为发展商的大批货量已在九十月推出，现时供应不多；另一方面，通胀高企导致有实力一次性付款的投资客仍有较强的购房需求，自住消费者亦麻痹于政策调控不了房价而仍有入市，因此，在供需相对平衡的状态下，房价并未出现下调现象。
资深房地产专家谢逸枫表示，如果房价持续上涨，不排除会出台新一轮房地产调控。资深房产专家韩世同认为，会不会继续出台楼市调控政策关键还要看总的经济走势。目前整体经济是处于下滑回落态势的，如果四季度经济出现8字头的增长率，就必然会导致对房价的调控放缓的结果。如果经济形势好转或并不是太坏，对房地产调控的力度和强度则还有可能加强，直到房地产和经济都能承受为止。
三次调控势不可免 最后两招杀手锏
种种迹象显示，史上最严厉的调控政策可能再次沦为空调，这是通胀预期与现金泛滥的结果。
房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29号推出的史上最严厉调控政策，没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的四个月下降到9月新政的一个月。
先看房价，房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据，10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中指研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
成交量显示市场的活跃度。中国的两个城市成交量非常活跃。
数据显示，11月上海新房供应量达到9698万平方米，环比回升30%，受到10月低供应的影响，成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米，环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势，显示市场信心显著恢复。
北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明，11月下旬二手房成交量达到6561套，环比中旬的4938套上涨超过1500套，市场反弹迹象再次出现。
虽然房价由政府控制，虽然高低档住宅开盘先后有严格限制，但调控得了一时，最终还是会现出原形。
我们低估了现金的力量。房地产调控至今，我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力，我国的现金渗透率过低，而现金支付比率过高，有关方面虽然可以监控资金的走向却无法监控资金的投向，灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。
北京就是典型的例子。根据人行的数据，今年10月，北京个人房贷大幅下挫，当月金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元，同比少增近25亿元，少增幅度达69.1%，环比骤降43.8亿元，降幅达79.8%。其中新建住房贷款减少0.8亿元，同比少增12.2亿元；二手住房贷款增加11.9亿元，同比少增12.6亿元。
与此相应，商品房成交量下降，但降幅远远赶不上房贷下降的幅度。根据北京房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月，降幅超过36%，同比下跌幅度接近42%。
信贷收紧的结果是现金大行其道。据21世纪不动产提供的调查数据显示，目前北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据与4月调控后二手房全款付款比例占六成大致相似。说明卡住了银行信贷，无法止住汹涌的手握巨资金购房的投资者。目前这些人不仅手握数套房，还将投资的目光对准了全球，香港地区、新加坡、英国、加拿大是他们的投资热土。
10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。
9月份CPI略有上升，投资者处于9月新政观望期，而到11月公布10月CPI达到4.4%，预期11月的CPI将继续攀升，这给中产阶层的投资者加了最后一把火。不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场，手中有余资的中产阶层倾其所有将资金投入楼市，毕竟，这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。毫不奇怪，11月下旬许多城市房地产市场烈焰升腾，成交量大幅攀升。
现在，调控房地产市场只剩最后两招杀手锏，一是提高持有成本或者征收资本利得，使房地产投资无利可图；二是取消房地产信贷，或者继续给房地产市场单独加息，把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场，如此一来，无人高位接盘房价自然下跌。而政策放的风是明年计划建1000万套保障房，其中绝大部分为公租房。潜台词是，市场我们管不了，商品房价暂时还得在高位。
这是典型的新加坡模式，大部分国民住进保障房，让商品房比保障房价格高十倍，于我何干？问题是，新加坡保障了80%的国民住房，我们保障得了8亿吗？
我们必须给房地产调控鼓励，并且指出，投资过热的问题由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是的选择。房地产如此发展下去，第三轮调控势不可挡。
不想加息
全球市场掌握于美元手中，被美元控制的市场在痛苦中加息。
显示美元地位的是，恶性通胀周期居然出现了货币紧缩的现象。美国量化宽松政策QE2出台，市场充斥了对美元的不信任感，但只要美国就业率没有攀升，只要美国房地产坏帐没有彻底消来，QE3、QE4就会源源不断。
全球货币购买力下降是大势所趋，但在大趋势中有小周期，通过操纵货币可以导致市场上下波动，形成一轮又一轮的市场周期，实力弱小者被扫地出局。其间欧元危机屡屡被拿出来说事，非美货币下挫，美元指数上升，导致全球期货与证券、债券市场出现逆转。美元充分显示了自己的霸主地位，以失信之身却能左右国际市场全局。
近日A股市场大跌，导火索有几个方面：从资金面，看是加息猜测与明年的资金紧张预期，根据央票利率，市场人士判断年底之前加息窗口已经打开，加在明年“货币政策回归常态”的预期，市场的流动性事实上已经处于较为紧张的状态；从技术上看，是大资金建仓过程中自然震荡的要求；从宏观经济层面看，则是全球与中国经济结构转型的必然反应。
确实，目前处于大通胀周期中，但从短期看，人民币处于双重紧缩的过程当中。在国内是加息预期与明年信贷缩减的预期；而在国际上，由于美元上升导致人民币实际汇率开始上升。
一次加息与五次上调存款准备金率，确凿无误地说明，中国央行试图让货币进入紧缩周期。受国际因素牵制，加息并非，中国经济处于囚牢之中，四面分别是汇率、利率、财政与房产。如果中国继续采取扩张的财政政策，国际贸易伙伴可以收割羊毛，但对中国未来经济发展不利，如果中国采取紧缩政策，就会出现人民币对内通胀、对外贬值。
面对节节上升的物价，政策选择是控制信贷与行政抑制价格，我国抑制价格已经进入打击投机倒把的阶段，对各方进行道德整肃以防止恶意哄抬价格。
日前，国务院发出了《关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知》，强调以经济、法律手段为主，辅之以必要的行政手段,进一步做好市场价格调控监管工作。针对今年以来绿豆、大蒜等小农产品价格异常波动，政府有关部门经过缜密调查，依法查处了一批恶意囤积、哄抬价格、串通涨价的典型案件，维护了市场秩序；修订了《价格违法行为行政处罚规定》，将捏造、散布涨价信息的行为纳入价格监管范围,增强处罚的针对性，加大处罚力度;抓紧出台《政府制定价格成本监审条例》，强化成本监管。这些都属于法律手段。
市场手段暂时退出舞台，行政手段无远费届。在抑制高温之后是回归常态的过程。明年的货币政策将回归常态，但从长期看，超发不会改变，未来的长期物价上升可以预期。
即使回归常态，我国的货币发行量依然居首，原因是越来越多的外汇占款，境外与民间资金基本处于失控状态，以及保增长的需要。就业与民生的压力，会使我国的货币流动性仍然维持在较高的水准，而后通过证券与债券市场稀释，通过国资的不断兑现加以回收。
如果要维持8%的经济增长，以投资主导的经济模式就需要大量货币加油，我国的货币发行量起码在15%以上，所谓的紧缩在全球范围内仍属扩张之列；如果货币无法真正收缩，那么所谓抑制资产泡沫就会成为一句空话，房地产调控将继续遭到投资者的嘲笑。
什么样的经济发展模式，决定了什么样的货币发放形态，只要以投资与出口为主导的经济发展模式，必然出现高通胀与高流动性的双高现象。而在内需主导的经济模式下，我国的货币发放以经济增速、就业与CPI为皈依，CPI超过3%就加息，广义货币发行13%足矣。
最近物价略有下降，使人对行政手段心生敬畏，但谁知道，这不是美元指数上升，全球农产品金融忏悔属性下降、现货价格下跌的功劳？一旦全球大宗农产品价格上升，谁知道内部会不会水漫金山？我们理解发改委的行政降火救急之举，不等于可以忍受年年出现油荒，物价逐年高。
经济要回归常态，更要回归根本。
回归根本就是回归内需主导的经济发展模式，回到以CPI与就业主导的货币发放模式，将资金引入实体经济，限制资本项目，把不负责任的美联储扔到一边。
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