[摘要] 一向以“大炮”著称的地产商任志强，日前在第六届地产金融年会上，给中国的房地产调控政策制定者们抛出了一个问题：房地产限购政策将在12月31日到期，明年怎么办？
（新民晚报）一向以“大炮”著称的地产商任志强，日前在第六届地产金融年会上，给中国的房地产调控政策制定者们抛出了一个问题：房地产限购政策将在12月31日到期，明年怎么办？
长期执行限购政策，是否合法？取消限购政策，是否会带来房价反弹？一系列不可回避的难题，使得房地产调控在年底面临一场大考。
记者调查发现，已经出台限购政策的14个城市当中，厦门、福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年，其余城市为暂行。
11月25日，一位接近国家税务总局的人士在“首届中国税法论坛”上表示，房产税作为直接税种，一定会出，而且会尽快，目前只是在择机出台，限购政策等短期调控政策，将会被长期调控政策替代。
“大部分城市推出的限购政策都到期了，明年又要开始新的。”任志强在上述地产金融年会上表示，预计大部分城市明年仍旧会继续执行房地产限购政策。
一位接近住建部的专家也表示，虽然12月31日将有部分城市限购政策到期，但是从目前的形势看，继续严厉从紧房地产调控仍然是工作重点，这些城市都会继续执行限购政策。
限购政策出台近2个月，主要城市房屋交易量下降20%以上，但调控效果并未在房价上有明显反映。
11月29日，北京市公积金管理中心出台新政，要求对首套购买90平米以上住房的公积金贷款，首付由20%提高到30%，同时对公积金购买三套住房的贷款停贷；人均住房面积超过28.81平方米的，购买二套住房贷款停贷。
北京的房地产调控政策再一次紧缩，意味着北京房价调控压力依然较大。
中国房地产业协会副会长顾云昌11月29日对媒体表示，虽然11月份的数据还没出来，从获得的初步情况看，11月、12月的成交量不会比10月份高，但是仍旧会呈现平稳的态势，不会下降太多。同时，11月、12月的房价也不会出现较大幅度的降低。
任志强认为房价不会下跌的理由很简单今年地价不仅没有下降，平均还有很大的涨幅。
华远日前以17.8亿元的价格竞下北京通州一地块，建筑面积31.2万平米，其中15.8万平米为规划配建政策性住房。虽然地价比去年有所降低，但是扣除配建的政策房以后，每平米楼面地价折合成本约9422元，不降反升。
任志强表示，地价上升的一个重要表现就是大量商业地块中配建政策性住房，由此带来的成本增加，必然要附加到商品房中去。
阳光100置业董事长易小迪也表示，由于2010年4月以后的房地产调控，使得大部分民营房地产企业融资成本提高。民营房地产企业获得100亿元贷款的年利息成本已经上升到了12亿元，而国有房地产企业只要6亿元。
“这轮调控过去，存活下来的房地产企业必然将高额的融资成本、政策性住房配建成本等都附加到房价中。”前述接近住建部的专家如是说。
同时，任志强等开发商认为限购政策压制了部分正常的市场需求，在政策推出后，这部分需求反弹将对市场形成新的涨价压力。对此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，限购令虽是行政政策，但随着供应量的有序增加，供求关系将会得到有效平衡。
摆在各级政府面前的是，限购政策是一个短期政策，如何在限购政策取消或弱化执行以后保持房价不大幅度上涨，是一道难题。
对于房产税何时出台，前述接近国家税务总局的人士并未给出时间表。任志强则认为房产税不能起到稳定房价的作用。任志强认为，在保有环节征收房产税与现行在开发环节征收的房产税、土地增值税、土地出让金的关系必须厘清。
当部分城市实行“房票”时，市场将会怎样？这是一个相当复杂的命题。限购是一种强劲的行政干预手段，短期内必定见效，否则就不叫需求管制了。问题的关键是，限购政策能持续多久，不愿撤场的投资投机需求，又会流向哪里？
不妨先回顾一下限购政策的来龙去脉。今年4月出台“国十条”中首次提出限购思路，但只有北京在5月出台了限购措施。
8~9月份的楼市反弹，尤其是9月房价上涨，促使“9·29”出台，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。至今已有16个城市实行限购。如此大面积的限购，堪称。现在看来，之所以是这些城市实行限购，应该是中央认定它们属于高房价城市。而且，值得注意的是，居然连西部二线城市兰州也实行限购，是否意味着还会有一些中西部二线城市加入限购队列呢？至于何时取消限购令，随着明年房价调整到一定程度，多数城市都有可能取消这一临时性的管制措施。
上述城市的限购措施可分为三种。种是一个家庭只能新购一套，包括北京、上海、杭州等多数城市都如此。第二种是限购第三套，以南京为代表，如果一个家庭已拥有两套或更多住宅，则暂禁购房，如果不足两套，则可以新购，直至满两套。
第三种是深圳，本市户籍居民家庭，限购第三套；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购第二套住房；不能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限制购房。上述三种措施，依次更加严厉。
在限购形势下，需求又会发生什么变化呢？此政可谓击中大投资客的要害，强制禁买多套，甚至一套都不能购房，必然使多数投资投机者被迫离场。或许极少数人还会寻求通过借身份证、假离婚等方式规避政策限制，但任何作假行为都存在一定的道德、诚信风险，注定难以大规模地出现。另外，限购也限制了自住需求，尤其是改善需求，这也正是政策的负面影响。
但是，即便在如此干预之下，仍有部分投资投机需求不愿离场，或者不想走远。除了中国房价不可能大跌的因素之外，主要是有些外部因素支持他们继续投资楼市。一是流动性泛滥，国内外皆如此。
自2008年下半年全球救市之后，货币和信贷超发，2009年我国更是放贷近10万亿天量，近期美国又实行二次量化宽松货币政策，这些都导致流动性过剩，必然会推高资产价格，东亚新兴经济体的房价亦如此。
二是国内产业资本趋于金融化。近几年确实存在“国进民退”的迹象，仅以房地产业为例，虽然今年国资委勒令78家央企退出，但16家合规央企却频频逆势拿地扩张。民营经济不景气，部分实体经济行业利润率持续下降，这就逼使很多中小民企不愿谋求长远发展，老板们将部分甚至全部资金转投其他来钱快的领域，其中房地产即是主要选择。
三是负利率加剧。去年以来，我国持续出现存款负利率状态，随着今年CPI的快速上扬，负利率情况趋于严重。即便是已进入加息周期，但在未来一段时间内，加息脚步仍然赶不上CPI的速度。
在这种情况下，尤其是农产品[20.48 0.64%]价格飙升，民众已产生恐慌情绪，为了抗御通胀，投资房产依然是较好选择。近日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平，保障群众基本生活的政策措施，这从一个侧面反映出物价上涨之猛。
四是人民币。近段时间人民币对美元势头甚猛，这必然导致以套汇为目的的境外游资进入，其中部分资金会进入房地产市场。
回顾历史，2007年人民币对美元升幅曾高达6.9%，当年楼市火爆与此有一定关系。
今年6月中旬重新启动汇率改革，人民币对美元重新步入通道，半年之内已4%左右。近期住建部和外管局联合出台了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，进一步规范外资在内地的购房行为，但历史经验表明，围堵热钱并不容易。
这样，就使资金发生结构性的变化，重要的变化之一就是投资区域发生变化。投资需求由限购城市向非限购城市转移，实行限购的16个城市毕竟只是660个城市中的极少数。
尤其是与限购城市相邻的城市，房地产市场具有相对的投资价值，会吸引部分投资投机性需求。前段时间有新闻报道，东莞部分楼盘逆势热销，主要是因为其两个邻居——深圳和广州皆实行限购政策，正所谓“因别人之祸，得自己之福”。
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