[摘要] 针对高温下的房地产市场，国务院近日接连出台多项调控举措：二套房首付比例提高至50%、二套房贷款利率按基准利率1.1倍执行、暂停炒地房企上市和再融资、外地投资炒房暂停发放贷款、严查开发商捂盘惜售……一系列的楼市新政“组合拳”，令市场观望氛围更为浓厚。
嘉宾：福州旺福房地产有限公司董事长林哲生，群升地产总经理肖斌，福建中原地产事业部总经理林通，融信(福建)投资集团营销总监吴昊，三木水岸君山营销总监金建伟
针对高温下的房地产市场，国务院近日接连出台多项调控举措：二套房首付比例提高至50%、二套房贷款利率按基准利率1.1倍执行、暂停炒地房企上市和再融资、外地投资炒房暂停发放贷款、严查开发商捂盘惜售……一系列的楼市新政“组合拳”，令市场观望氛围更为浓厚。
短短几天之内，北京、上海等一线城市成交量剧跌，福州楼市反响如何?房价会降下来吗?房子还适合投资么?我们特邀福州地产业界资深人士，共同探讨新政之下的市场影响。
重击炒房客不改商品房投资属性
主持人：新政针对二套房的密度很大、举措明显，除首付比例、贷款利率外，还明确了以“家庭为单位”的界定，这对楼市会产生什么样的影响?
林哲生：
如果严格执行新规定，会使得更多的房子归属为“二套房”范畴，涉及的面非常广。这样对中低端的购房者来说，可能很难有买房的机会。五成的首付门槛，会导致很多原本买得起房子的消费者放弃买房打算。从中远期来看，还是应该提高普通住宅的房屋供给，解决楼市的本质问题。现在“认房不认贷”之后，意味着只要有房子，就算二套房,显然对炒房者是一个重大打击。但从长远来看，比起银行存款利率，商品房投资利润的相对较高已经成为人们的共识，所以即使有税收政策抑制投机性需求，但商品房投资利润大于储蓄存款利润的客观事实始终存在，很难抑制住投机需求的存在。
林通：
之前对首套房的首付并未严格分开执行两条标准，基本上都按照首付两成来具体操作，如今将购买90㎡以上物业首付比例提高至三成以上，以此来鼓励自住型需求消费小户型物业。目前在福州购买一套90㎡以上的物业，基本上总价在100万以上，首付成数提高一成，则首付款增加10万以上，肯定会对大户型物业的消费产生一定的抑制作用，从而也引导自住型需求消费习惯向小户型物业倾斜。
金建伟：
“以房为限、以家庭为单位”的原则，这一举措将会促使房产回归居住的本质，有利于调控市场泡沫，降低房产的投机性。但目前，新政执行尚处磨合期，究竟有多大影响还要看政策细则出台后的实施效果。
限外影响不大
主持人：新政首次提出“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。此项政策限制外地投资客户的意图非常明显，这一政策对福州楼市的影响到底有多大?
肖斌：
对于福州五区而言，八县的购房者算不算“非本地居民”呢?福州是一个省会中心城市，每年也有相当部分的闽东、闽北地区居民到福州买房，如果这部分“城市化”人群也在限制范畴，这就不符合城市发展的客观规律了。而除此之外，类似北京、上海、深圳等城市那种大额的区外资金的炒作在福州并不多见，而这才是政策真正打击的矛头所在。目前新政的细则没有出台，而且会不会长期执行也有待观察，各方猜测很多，短期的市场反应还没有显现出来。
吴昊：
就市场反映来看，目前福州的影响好像没有那么明显，至少这几天，售楼部人流量还不少，有赶在各商业银行总行细则下发前抢签约抢按揭审批的，也有为赶最后一波低贷款成本抓紧下单的。在细则出台前，其实可以多倾听各方意见，论证到更到位一些再出台。
房价涨幅或能减缓
主持人：一项政策或许不足以令市场改变方向，但多项政策的叠加效应则不可忽视。未来的楼市，是否会因此新政的接连出台导致拐点加速出现?
林通：
新政出台后，房价大幅下降的可能性不太大，但上涨趋势将趋缓，成交量也将受到一定程度影响。二套房首付提高到50%，其实是回到了一个正常的状态。以前国家给予了很多优惠政策支持买房，这种优惠本来就是阶段性的。
当改善型住房的需求得到一定满足后，那么政策就会有所调整，国家也将进行反向操作。从长期来看，这对于现阶段上扬的房价将起到一定制约作用，有利于整个市场的健康发展。
而且长期看来，市场的需求是一直存在的，尤其福州城市处在海西大发展的核心腹地，其楼市向好的趋势是一定的。
肖斌：
从成交量上看，后面几个月估计会有些缩量。当前政府出台新政的背景很清晰，物业资产迅速上涨，泡沫风险很明显，而风险不仅仅是楼市本身，控制得不好有可能产生系统性风险。如果从房价上来看拐点，在新政的影响下，房价可能会减缓上涨步伐，但要想房价下降，可能性还是不会太大。
吴昊：
现在福州楼市的资本基本都在5%以上，高于银行利率很多，市场上仍会有很多游资要寻找投资目标，楼市的高仍将吸引这些资金的大量介入，因此楼市拐点出现的可能性很小。
这次新政是对楼市利好的调整。首先因为新政在一定程度上还是会对房地产行业的持续发展带来好处。作为本土开发商来说，经过这些年的风雨，我们需要政策的支持及良好市场培育的氛围。其次，购房者对高房价的恐惧心态也会慢慢地得到缓解，能够有效地反映出政府对民生问题的重大关注及正确处理，对市场的供需矛盾也能得到及时的调控。
第三，促使房地产企业对整个行业的发展方向及时调整，对产品的结构及品质提出了更高的要求。
不改市场看多信心
主持人：未来楼市将呈何种走势?开发商的信心是否受到打击?
林哲生：
经过2007年的调控后，开发商的心理承受能力更好了，在资本积累、信心积累上比原来要好一些。相对来说，国家出台新政，对开发商的冲击在短时期内效果不会很明显，但是如果这个过程一直持续下去，对福州房地产市场会有一个冲击。具体表现为：，成交量明显下降，市场博弈氛围增加；第二，房价上涨的幅度肯定要放缓；第三，外来投资买房群体数量减少，会导致二手房市场出现一些抛售现象。
未来的房地产市场，或将走向细分市场。细分市场做得好的开发商，将在自己的细分范围内有充分的抗打击能力；而应变能力一般的，就很难说是否会受到影响了。
金建伟：
现在的新政对市场的影响，与2007年完全不一样。2007年很多开发商无论是信心还是资金，都没有准备，但去年市场好，开发商手中都有资金。其二，2007年收紧了大量的开发贷款，导致当时市场很担忧，现在国家只是收紧了二套房的购房贷款。其三，在通胀预期较为明显的当前，很多人都想通过购买固定资产等实现保值增值，因此，开发商对市场的信心还是蛮高的。并且对地产企业而言，如果把调控当成常态，以积极的心态去面对、去调整，对于企业的长远发展不无裨益。正如我们的项目水岸君山，不仅能够适应市场发展，更要通过明确的定位和产品层次来引导市场。
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