来源：每日经济新闻
买了卖,卖了买
——苏峰今年7月份将其投资金隅凤麟州的房子出手了,除去所有成本一年多赚了20万,随后他立即用收回的房款买了太阳公元一套房。
12月2日上午,赵洋难掩兴奋地在一个楼盘给胡东打电话。电话中赵洋用急促高亢的声音告诉胡东,他决定投资一套华业地产通州项目的房子,他还劝胡东也来一套。据赵洋介绍,华业通州项目精装修均价约在1万元/平米左右,房子户型面积适中,有的房子50万就能拿下来。“首付10万元就能投资一套房子。”赵洋告诉胡东,他做房地产记者的朋友预测,明年通州的房价至少能够涨至1.5万元/平米,这样下来每平米就能赚5000元,还真是一个充满诱惑的大蛋糕。
赵洋之所以时间将投资情况通报给胡东,是因为之前他们曾打算合伙投资房产。赵洋和胡东是牌友,每周四他们三个人都在胡东家楼下的咖啡屋玩牌,另外一个牌友陈科则是房地产业内人士,玩牌期间他们总是在不断地散发各种关于楼市的信息,其中包括周边朋友投资房产赚大钱的案例。看着身边的人一个一个在房子上赚了钱,他们仨也坐不住,最初他们看好了位于亚运村的紫薇天悦,由于该项目总价高,首付多,而三个人手头的余钱没多少,最终决定合伙投资一套。
他们三个人共同的朋友苏峰今年7月份将其投资金隅凤麟州的房子出手了,除去所有的交易税费等支出成本,一套两居一年多赚了20万,而当初他仅支付不到30万的首付款。随后他立即将收回的房款买了太阳公元一套房,据说,太阳公元的房价已经从开盘时的2万元/平米左右,上涨到3万元/平米,苏峰投资的房子不到半年每平米就赚了1万元,这着实让赵洋等人眼馋。
赵洋身边类似苏峰的案例比比皆是。赵洋觉得自己有房地产圈的好友,应该率先获知房地产投资信息,但他一次又一次错过购买房产的机会。而胡东今年本来看好了金隅可乐+,准备投资购买,当时他咨询了一个做房地产的朋友,结果该朋友告诉他,并不看好这个项目,结果现在该项目已经从开盘的7000元/平米,上涨到现在的11000元/平米左右,胡东一个朋友买了,目前已经收房,据说有人要准备租其房子,50平米的房子月租金在2500元/平米,租金都超过按揭款了。
“给我来三套”
——投资性购买者,根本不问户型和朝向,一般是按照开盘中价格总价较低的房子出手,甚至在购买完毕,都不知道他所购买的房子所在的位置。
华业地产通州项目是今年底即将开盘的项目,据华业地产副总经理陈云峰介绍,目前购买者数量众多,甚至有好多托关系过来购买的。据了解,华业通州项目以紧凑型的中小户型为主,由于该项目总价不高,且为著名房企华业地产开发,吸引了大量购房者的关注。“目前无法判断这些准备购买的人群中,投资性购买所占比例有多少,但投资性购买的人肯定是会存在的。”陈云峰告诉记者。
陈云峰同时还是中国房地产经理人联盟秘书长,据其对联盟内近百家房地产企业调查发现。今年下半年在售的楼盘中投资性购买比例能够占到70%。“6月份投资者开始入场,10月份投资性购买略有回落,现在这些投资性购买再次抬头。”陈云峰告诉记者。按照目前的情况来看,炒房已经渗透到各类不同的房子中,不论是高价还是低价的房子,总能看到投资购买者的身影。
今日话题：炒房团"四面出击"因房价再成推手?
北京大学房地产研究所所长陈国强认为,低端的房子容易被炒作,高端房被有钱人所占有,处于饱和状态,不存在炒作的情况。一般总价在150万—200万左右的房子投资性购买者多,北京华贸城、北京奥林匹克花园等项目就属于这种情况。网上有帖子称,北京华贸城一个老太太一次购买了3套,关于老太太购买多套的帖子,在众多低总价的项目频繁出现。
但记者最近调查发现,一些高端楼盘也出现了投资者身影。多位开发商接受记者采访时表示,从下半年开始,购买者中一次性付款,或者一次购买多套的人多了起来。“感觉很明显。”东部某楼盘销售负责人告诉记者,这些投资性购买者,根本不问户型和朝向,一般是按照开盘中价格总价较低的房子出手,甚至在购买完毕,都不知道他所购买的房子所在的位置,今年,此类“好对付”的客户越来越多。
买房都得托关系
——目前最可怜的是那些刚性需求,这些需求正在逐步被投资性需求挤出楼市。由于楼房需要封顶后才能办理按揭,所以开发商更喜欢一次性付款的购买者。
赵洋最初买了一套自住房,今年年初又投资了一套首城国际中心的房产。最初他的想法就是赶快攒钱,将首城国际中心的房子提前还贷。但慢慢地他发现,身边的人都在买房子。苏峰买了太阳公元、董妮买了远洋一方、朱丹更是跑到海南三亚买了海景房、李环买了北京华贸城、陈科甚至想回老家投资一套房。
“谁都不着急还贷,谁都想拥有多套房产,这就是我准备再次出手的原因。”赵洋表示。在中原地产华北区域总经理李文杰看来,各种房子都会被炒作起来,炒作已经从一手房市场扩展到二手房市场。李文杰认为,与其说是全民炒房,倒不如说是恐慌性购房。由于目前房价上升过快,越来越多的人们提前购房;同时,由于国家并没有明确表态优惠政策是否延续,所有的人都赶在同一时间段“抢”房。
“不能说这种情况好还是不好,只能说是不正常的,是非理性的。”李文杰表示,在一个较短的周期下,大幅提高市场需求量,可能会引起房价大幅度上涨。而所有的业内人士都将全民炒房归结到房价暴涨上来。陈国强将导致该现象分析为三种原因。首先是由于房价上升,投资空间较大,再加上一些人的恐慌因素,使得一些房子被炒作。其次则是怕优惠政策取消。最后就是,通货膨胀的经济形势,使人们把房子作为保值增值的一种手段。
“大家都看好经济环境,中央再次明确明年还是宽松的政策。”陈云峰表示,炒房者心理都有底,不会心虚的,所以敢于出手。实践也证明,炒房者今年都赚得盆满钵满的。“2008年只是被吓了一下跳”。陈云峰认为,目前最可怜的是那些刚性需求,这些需求正在逐步被投资性需求挤出楼市。“投资者有钱,能够一次性付款,或者付50%。”陈云峰进一步解释,由于楼房需要封顶后才能办理按揭,所以开发商更喜欢一次性付款的购买者。
多个项目开发商告诉记者,现在买房子都需要托关系了,没有关系的人很难买到合适的房子。投资者一般有一定的资金基础和社会关系,他们更容易找到关系,即使是开发商组织的所谓网络摇号,也都可以通过技术手段进行造假,记者亲历了通州某项目摇号造假的全过程,只要是关系户,排的号都可以提前摇出来。
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今年以来，房价的快速飙升以及市场巨大的投机风潮，引起社会各界对于房地产行业泡沫的高度关注与担忧。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受《证券日报》记者的采访时半玩笑的讲：“就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。”
许多楼盘空置率达50%
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
显然，投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。
这就造成了一种现象，一边是连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”。在北京朝阳区东五环外，有一个2000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。小区的房产中介告诉《证券日报》记者，“小区大多数买房的都是投资人士，真正的住户比较少。”在深圳上海等地，同样情况举不胜举，许多小区入住率都不到50%。
而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
这也不禁让人想问一句，我们的房子到底是用来住的，还是用来“炒”的？
SOHO中国CEO张欣也表示，在曼哈顿，空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼。
房地产业要挟中国经济？
国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌近日表示，房地产业占到GDP的6.6%和四分之一投资，直接相关产业达60个，已成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。更重要的是那些给房地产业巨量信贷的银行将陷入数以万亿计的坏账、死账当中，对中国金融业造成毁灭性的打击。
可以说2010年内地房地产业能否保持稳定发展，将成为中国经济走势的风向标。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容曾在2004年7月发出的那个引起了很大反响的警告：“谨防房地产业要挟整个中国经济。”当时他便明确指出，房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，要挟着整个中国内地经济。他以上世纪90年代的日本为例，提醒房地产一出现问题，将使整个经济很快进入衰退期。而从余斌部长的分析看，大约可以说，易宪容在5年前已“不幸而言中”。
而如今的中国房地产市场的情况很难不让人联想起日本90年代初地产泡沫的破裂。
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