背景：继杭州、上海等地之后，日前，福州多家银行也收到相关通知，要求二套房贷款首付四成，利率上浮10%。究竟此轮二套房贷的收紧会给过热的楼市带来什么样的影响？在此背景下，搜房网专访了福晟集团策划部副经理陈国飞，一起分析二套房贷收紧政策与房地产走向。
福晟集团策划部副经理陈国飞
搜房网：近日起，福州各大银行都停止二套房贷优惠政策，严格执行2007年的房贷政策，凡是第二套房，首付款不低于40%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。您对二套房贷的收紧有什么看法？？
陈国飞：二套房贷政策收紧是政府对楼市升温过高的一个反应，一个调控。今年春节后，房价节节攀升，地王频频出现，之前政策松绑使得2008年压抑的刚性需求得以释放，加上去年一整年市场普遍低迷，开工建设项目不多，市场上房源比较有限。这些都导致了上半年房价疯狂上涨，这种楼市过热现象可以说是银行收紧二套房贷的主要原因。另外，首付提高，利率上浮也是担心如果信贷继续猛增，可能会导致难以控制的通货膨胀、银行坏账和楼市泡沫的风险。站在银行角度看，各大银行停止二套房贷优惠政策可以避免可能出现的楼市泡沫。
搜房网：这次政策的调整是否影响到产品的销售量，您认为这对哪一种类型的购房者影响比较大？这部分购房者买房计划的调整对项目有何影响？
陈国飞：二套房贷收紧政策一出来，从我们销售量看，整个成交量已经降下来了，这个效果是非常显著的。就目前来看，对价格并无影响，量上会有所减少。这个政策直接打压的就是投资客，是为了防止大量以投资为目的资金进入市场，所以可以说对投资型购房者的影响，特别是短线投资，他们可能会因此资金不足无法入市。另外，对部分购买改善型住房的人来说，他们很有可能因为这个政策的出台重新开始选择观望，毕竟首付从原来的20%一下子上升到40%，再加上利率，差别很大。改善型需求人群跟首次置业者不同，他们觉得现在换房也可以，以后换房也可以，短短半年时间楼市的迅速升温和这次政策的出台让他们开始犹豫是否下定。
搜房网：您刚才说到对短线投资型购房者和改善型购房者影响比较大，那么这部分购房者买房计划的调整对项目有何影响？
陈国飞：我们公司推的项目户型以中小户型为主，大面积的不多。这个政策对大面积产品的影响比较大。今年三月份至五月份，政策的放松和刚性需求的释放消化了市面上大量的小户型，目前中小户型正是市场紧缺的，所以这部分人计划的调整对我们影响不大。
搜房网：您认为二套房贷从紧对下半年的福州的楼市会有什么影响？房价会因此受影响吗？您对市场后期的走向是怎么看的呢？
陈国飞：今年上半年，福州的房价一直在上升，金山片区的价格从原先的五千五、五千八上涨到现在的七千多，涨势凶猛。二套房贷收紧可以抑制楼市过热，避免出现泡沫。目前福州市场上每一家开发商都是在消化存量房，今年拿的地也需要半年多到一年的时间去规划、设计，所以大家手中的房源都很有限，因为供应量的减少和二套房贷政策的影响下半年福州楼市成交量可能会因此有所下降。但是价格波动不会太大，预计会趋于平缓和稳定。
搜房网：“二套房贷”收紧，贵项目在营销方面会做哪些调整来应对？
陈国飞：我们公司在金山的项目，这次推的三期主力面积在五六十平米到一百二三平米，还有一部分是大面积，一百五平米，这部分的房源数量很少，三期从五月份开盘到现在已经售出三百多套，都是主力户型的，当时金山这个片区这种面积的比较少。二套房贷政策出来后，我们在营销层面上，要继续挖掘营销客群，不只是偏爱小户型的刚性需求购房者，也包括大户型的目标客户；第二，我们在这种情况下要打造产品的品牌，提升产品品质，实实在在把项目做好；第三，我们要理性对待市场，要对市场有信心，从整体来看 中国的整个经济面还是比较好的，福州又有地铁建设和海西发展助推，整个市场前景是被看好的。
搜房网：与之前政府密集出台救市政策相比，这次政策出台还只是单一的金融手段来调控，您认为下半年国家在政策面上对楼市会持什么样的态度？
陈国飞： 国家一直在强调的是要促进房地产行业健康和稳定地发展，现在扩大内需仍是主旋律，而房地产的产业链长，是拉动内需的中坚力量。所以国家对于房地产市场不会信马由缰，而是会根据实际情况，应用政策宏观调控过热过冷的现象。市场的发展是一个波动的状态，房价上涨过高易产生泡沫，这次银监会出台二套房贷新政就是为了保持楼市平稳地发展。同样，楼市过冷政府也会出面救市。
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