地铁效应影响福州楼市 促进榕新区次级商圈形成

6月20日，福州市城市地铁有限责任公司正式揭牌，福州市地铁1号线和2号线也即将开工建设，这意味着福州人近20年的地铁梦随即成为现实。虽然这个梦才刚刚开始，但是，地铁效应的“威力”却对福州楼市产生深刻的影响。最典型的现象是：地铁站周边的住宅和商铺价格被炒高了；二手房的租金开始上涨了；投资客们更青睐“地铁楼盘”和“地铁商铺”了。一场对地铁价值充分挖掘的运动在福州拉开了序幕。

促进新区次级商圈形成

地铁的建设，对城市商业发展意义重大。有房地产开发人士预测，改善交通后，福州的城市版图将扩大至60公里左右，外加地铁沿线各站点的布局也将彻底改变福州“一条扁担挑两个箩筐”、“金三角”等传统商业格局。

“一条扁担”指的是八一七路，“两个箩筐”指的是东街口商圈和中亭街商圈。“金三角”是指东街口商圈、中亭街商圈和宝龙万象商业中心所形成的三角型核心商业中心区域。

一直以来，福州都无法突破这传统商圈理论的怪圈，无论是金山的榕城广场片区还是东区规划中的新行政文化商业中心，都曾因为落后的交通状况与滞后的配套设施在开发过程中遇“冷”。

而目前可期的4条地铁线路，不仅可以巩固传统商业核心商圈的地位，也可以通过高度发达的交通网络，令金山商业和东区商业得到强化和发展。对新区次级商圈的形成起到促进作用。一位房地产专家分析道，地铁1、2号线交汇于传统市中心东街商圈，在解决这一商圈目前交通拥堵的同时，还能加大传统商圈的辐射能力，未来的城市核心商圈也有可能会从东街口南移至茶亭街附近；其次，地铁2、3号线交汇处位于金山片区的榕城广场，很可能将在这里形成城市的次级商圈；第三，地铁1、4号线连接福州新的行政中心，将在东部新城形成新的经济、政治和商业中心。

该专家的这种猜测不是没有根据的。在福州相关部门对地铁经济分析数据中，我们看到了这样的一句话，“随着地铁的投入使用，到2020年，福州主城总人口将是现有的近2倍，预计将达到475万人”。上述的专家认为，如此巨大的人流量足以支撑三到五个城市次级商圈。

他分析说，地铁的便捷性将吸引商务、商业、娱乐等设施向轨道站点集中，以地铁站点为圆心，可辐射周边3公里的范围。

福州楼盘的“地铁营销”

从其它城市的开发经验看，地铁所经之处，不仅带动周边的商业繁荣，还可以提升区域里住宅的价值。

福州地铁开建的消息一经发布，最受益的就是那些跟地铁“沾边”的楼盘，不少开发商纷纷打出了“地铁牌”。甚至有开发商还扬言，要让房价涨10%～30%。

在地铁1号线经过的仓山城南一楼盘里，记者了解到，该项目已从去年的均价4000元/平方米，上涨到如今的6000元/平方米。该项目售楼人员坦言，涨价是因为地铁、火车南站等交通配套逐渐启动建设，后续项目价格还将继续上涨。

没有一相情愿的市场，开发商能够不断提高房价，一定是有着市场需求的支持，从这个角度看，也反应出购房者对“地铁楼盘”的青睐。

但是，也有房地产业内人士指出，交通枢纽、商业中心与居住环境之间的关系颇为微妙，前面二者可以聚集大量人流、车流，必然产生噪音、治安问题等不利因素，将影响居住环境。因此，“地铁楼盘”只对中低端客户有吸引力，对高端置业群体反而是不利因素。更令人啼笑皆非的是，福州一些楼盘为了与地铁搭上关系，甚至“篡改”地铁线路图，一些原本定位中高端的楼盘也将自身“城市后花园”的身价硬生生拽向了“闹区集市”。

理性对待“地铁不动产”投资

但无论如何，地铁将让福州的城市建设全面提速却是不争的事实。尤其在目前海西建设的大背景下，福州的不动产越来越具备投资价值。

记者在福州的各大二手房中介了解到，近两个月来，福州二手房交易中投资的比例在上升，而地铁沿线的房子即使房东涨价也依然抢手。一位房产中介公司的负责人告诉记者，今年宽松的房产政策、海西大建设以及福州地铁启动建设等各种利好消息，都成为了一些投资者在不动产上加大投资的理由。“金山等新区的房子很抢手，因为有地铁经过，不少楼盘都被当成‘市中心’的房子，价值被放大，因此投资比例在加大”，该负责人如是说。

该负责人表示，投资地铁附近的房子，关键要看地铁对房子租金是否有带动作用，从其他城市的经验看，地铁周边房子的租金确实比同区域同类房子的租金要高20~30%左右，房价也会高出30~50%左右。

但也有房产专家提醒消费者，在投资“地铁楼盘”或者“地铁商铺”时，应该有理性的认识。最好是长期投资。他说，由于开发商已经对地铁价值进行充分挖掘，通常把这种价值直接变现到房价上，因此，“地铁楼盘”和“地铁商铺”的价值已经被提前预支，在投资上，短期获利空间不会太大。因此要警惕举债投资，甚至投机的行为。(黄著)

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