专家解读：房地产成本从隐秘到大晒的真实意图

价格是由交易双方的市场行为决定的,而与生产者的成本无关。因此,在讨论房价的时候,把成本拿出来说事没有意义。市场自有其独立的运行方式,不会根据某些人的利益来调整自身规律。如果认为眼下地价提高了,所以房价就必须提高的话,那么前些年,地价没有涨上来的时候,房价可比现在还高得多,那又该怎么解释呢?

天津电视台年初约请我去参加一档有关房地产市场的电视节目,录制过程中,同为嘉宾的石述思先生给大家讲了一个“段子”。大致内容是:去年年底,他曾咨询一位房地产开发商有关开发成本的问题,得到的回答却是“我不会告诉你我的成本,就像我不会告诉你我老婆的胸罩颜色一样”。在场的人无不捧腹,当时我虽然极力反对谈论成本问题,但我的反对之声很显然被大家的笑声淹没了。

如今,只过去了短短几个月时间,这种对房地产开发成本的讨论就由“讳莫若深”变成“大鸣大放”了,而且掀起这场所谓的“晒成本”浪潮的恰恰就是原来最不愿意跟别人说成本的房产开发商。我不由惊叹,是什么促使几个月前还把成本视为老婆胸上物的人这么快就又把成本变成了地摊散货而公之于众的呢?

在已经披露的开发商成本当中,最受关注的当属地价。有人算了一笔账,仅以2008年为例,全国平均房价为每平方米3919元,而按照全国建设用地平均容积率1:2来算,全国的平均地价是2312.5元,两者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、贷款利息等等费用,开发商所得实在是所剩无几。于是得出结论:现在的房价真的不算高了。

我只想问一句:讨论房价的时候把成本拿出来有意义吗?在天津录节目的时候,我就曾问现场观众:大街上所有卖西瓜的人都卖5毛钱一斤(假设西瓜质地都一样),你非要卖1元,理由是你的进价比别人高,买瓜人会因此接受你的价格吗?如果你认为不会,那就说明一点:价格是由交易双方的市场行为决定的,而与生产者的成本无关。

实际上,那些主动“晒成本”的人也不明智,如果你认为眼下成本提高了,你的房价就必须提高的话,那么前些年,地价没有涨上来的时候,你的房价可比现在高得多,那又该怎么解释呢?过去的事没法假设,但我却清楚地记得那些年当民众呼吁开发商“晒成本”的时候,开发商们常挂在嘴边的一句话,正是“价格是由市场决定的”。

我之所以反对这个时候把成本拿出来说事,就是因为成本不决定价格,成本决定的是利润,而开发商的利润是与买房者可以接受的价格没有关系,因为挣多挣少是开发商的事,买不买才是买房人的事,跟买房人说利润有多薄有啥意义呢?但利润倒是对一件事有意义,那就是开发商们的生存与发展,开发商还要不要继续开发商品房,与利润高低息息相关。

从传统项目评估理论来看,项目是否可行取决于项目的净现值,而净现值又取决于两件事:未来的净现金流,相应的折现率。尽管我一贯反对用这样的方法评估项目,因为未来的种种不确定性(包括现金流和折现率)都是不能简单凭主观去猜测,但为了弄清晒成本的人的真实意图,不妨就按照他们所熟悉的逻辑来推导一下,也许真相很快就会大白了。

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