张健：我应该买期房、现房还是二手房？

期房、现房和二手房

在选择房产前, 非常重要一点是先让我们来了解在我国买期房、现房和二手房各有的优点和缺点, 以下我们列出这三种选择的一些优点和缺点并加以评述。事实上, 它也不能一概而论, 市场情况在变化, 每一个项目也不同, 而投资者的情况也不同, 因此主要由投资者根据各自情况和一个特定的项目和市场时间和来做出对自己最好的选择。

买期房的优点：

由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地；

买期房贷款最多可以房价的80%；

在房价上升阶段，期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力,在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。

买期房的缺点：

期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利；

开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别；

开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者, 这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。

买现房的优点：

无论小区内外交通和景观，还是房产本身，看起来直观，购买风险小；

办理手续后就可入住，不费时；

买现房贷款最多可以房价的80%；

在整体市场一般或较差的情况下, 反而有时可以买到较好的房屋, 而在市场情况很差的时间, 这一点更加明显, 因为这时候买期房风险很大, 开发商可能没有能力按时完成项目。

买现房的缺点：

除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少；

在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多。

买二手房的优点：

对不同的房屋选择余地较大；无论小区内外交通和景观，还是房屋本身，看起来直观, 周边配套相对齐全；

有时付了首期款, 如果房屋已空出且卖方同意, 就可入住，即入住时间只需很短；

在许多地区，特别是市中心，期房数量已非常有限，而现房选择更多；价格方面对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。

买二手房的缺点：

房屋价格时常含有水份, 常常经验不丰富买家在付了定金或买入后发现其它差不多的房屋更便宜等情况；

买二手房贷款最多可以房价的70%；

由于一般都为个人买卖，法律制度和信用制度不完善的情况下，在交易包括付款和办证中，容易造成互不信任和担心；

有些中介公司操作操作不规范情况。经验不丰富的买家，可能多付服务费或受到更大的欺骗。

以上摘录自张健的最新专著《房地产理财（实务、途径、常见问题）》的第四章“寻找合适你的房产”中的“选择房产的原则”，2009年6月出版，全国发行。

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