"减税+降息"：各方接受 刺激住房需求有效组合

对于此次财政部、人民银行和税务总局的房地产政策调整，我们认为，首先、以改善民生为名，刺激住房需求为实。我们认为，新的政策组合的安排相当巧妙。名义上，新政策的着眼点仍聚焦于没有争议的改善民生问题，这可以使新政策在舆论上获得大众的支持；同时，“减税+降息”几乎是最有效的刺激住房需求的政策组合。因此，新政策是可以令各方都可接受的举措。

第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。新政策并没有对市场关注的“二套房贷政策”做任何的调整，而是强调了对“居民首次购买”的信贷支持。但是，值得关注的是，新政策首次明确提出了“改善型普通自住房”的新概念。有意思的是，逻辑上“首次购买”和“改善型普通自住房”是存在着一些矛盾的。因为除了通过房改等方式获得住房以外，大多数居民都是通过第二次购房才能拥有“改善型普通自住房”。由此可见，相关部门虽然不愿意明确地调整“二套房贷政策”，但实际上已经认可了改善型购买的合理性。

第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多的调控自主权。地方政府在下调税费方面已经获得了更多的自主权，而商业银行也根据自己的判断，给予客户不同的下浮利率和首付比例。改变“一刀切”现象后，政策在执行过程中将表现出更好的“柔性”，有助于缓解房地产市场的“共振”。

力度超市场预期

总体上，我们认为这次政策出台的及时性和力度均稍稍超出了市场的预期，将对房地产市场产生明显的正面作用。我们的理由在于：第一、政策信号对供求双方预期的改变将起重大影响。从最近几年的情况来看，几次房地产政策的出台，都曾经对房地产市场产生过比较明显的短期影响（包括2005年的国六条、2006年的国八条和2007年的二套房贷政策）。原因在于，对于中国这样的房地产新兴市场，消费者和开发商对房地产市场都缺乏成熟的认识，因此政策信号往往会起到短期决定性的作用。

第二、放宽利率下限影响巨大。放宽房贷利率下限的作用比想象要大很多。在当前贷款利率水平上，从0.85下调到0.7相当于下调利率112个基点，比连续四次降息的作用还大！综合起来，从根据我们的测算，如果执行下限利率和优惠税率，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%！

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